房地产投资者撤离美国 转战写字楼更满的市场 - 《华尔街日报》

东京——办公楼投资者正从美国城市大规模撤退，其中一些人在日本找到了避风港，这里大多数员工已重返办公室，银行也热衷于放贷。

包括LaSalle Investment Management、伦敦M&G和新加坡 conglomerate Keppel在内的外国投资者正被日本市场的稳定性吸引，纷纷购入当地办公楼。

仲量联行数据显示，今年一季度日本办公楼房地产投资额突破40亿美元，较去年同期翻倍有余。

在美国，养老基金与房地产开发商正折价抛售办公楼资产。世邦魏理仕报告称，主要城市空置率激增，二季度曼哈顿达16%，旧金山高达32%。而东京核心商务区空置率稳定在6%左右。

LaSalle去年购入东京新宿区一栋中型办公楼。图片来源：Sylvan Lebrun/华尔街日报景顺不动产亚太区主管Calvin Chou表示：“全球其他办公楼市场都会毫不犹豫地与东京交换位置。”

写字楼行业常被视为一国经济的晴雨表，而像景顺这样的国际投资者对日本市场持乐观态度，周先生表示。股市交易接近33年来的高点，且由于日元疲软，房地产投资者的资金购买力更强。

投资者指出，另一个诱因是写字楼租金收益率与收购融资成本之间存在可观利差——得益于日本央行接近于零的利率政策，借贷成本处于低位。

日本狭小的居住空间和重视同事间当面交流的文化，导致远程办公模式在此迅速式微。NLI研究所数据显示，截至4月底东京办公室出勤率超过75%。而数据公司和行业参与者称，美国办公室的平均返回率停滞在50%左右。

未来几年东京和大阪将有数百万平方英尺的新办公空间入市，但分析师预计不会出现大量空置工位。

未来几年大阪将新增数百万平方英尺的办公空间。图片来源：Soichiro Koriyama/Bloomberg News仲量联行日本分公司首席执行官奥村邦彦表示，过去几年其公司持续积极收购日本写字楼。22亿美元亚太房地产基金将把日本配置资金的60%投入办公地产。

2022年9月，仲量联行在东京新宿区购入一栋空置的中型办公楼，该物业毗邻因2003年电影《迷失东京》而闻名的柏悦酒店。奥村表示，公司于今年3月完成翻新工程后，租赁进度已超预期。

相比之下，仲量联行2月折价超50%抛售了位于加州圣安娜的一栋办公楼。

许多外资机构正将目光投向日本乙级中型办公楼，而非顶级物业。

“我们持续寻找业主管理严重不善的资产，“奥村称，“这类低效资产为我们提供了绝佳机遇，通过提升资产价值后转售给核心市场。”

英国投资机构M&G去年10月以超7亿美元收购东京以南横滨市一栋办公楼。其亚洲房地产主管JD Lai表示，该物业将带来长期稳定收益。

今年一季度日本办公地产投资额突破40亿美元，同比翻倍有余。图片来源：Franck Robichon/Zuma Press今年冬季，贝莱德通过日本瑞穗银行贷款收购东京17层的晴海Front办公楼。卖方披露信息显示，交易价格超2.5亿美元。

亚洲各地的投资者也纷纷加入这场游戏。去年11月，新加坡吉宝公司收购了银座地区的一栋精品办公楼，而丝路资本则在4月份作为六项资产组合收购的一部分，买下了东京市中心的一处办公物业。

去年，香港私募股权公司基汇资本协助景顺集团完成了对美国公司在日本的办公房地产投资信托基金的30亿美元私有化，该信托拥有18栋建筑。

“我们对其中两处资产进行了翻新并设置了公共区域，实际上我们成功提高了不少租金，”基汇资本董事总经理Isabella Lo表示。

惠誉评级日本高级总监青山悟指出，日本银行对办公房地产投资有强烈的贷款意愿，尽管美国金融机构正在重新考虑。

分析师表示，考虑到日本人口减少和整体经济增长缓慢，日本可能不是一个能获得巨大收益的地方。一些大型投资者仍在观望，不确定居家办公趋势是否会在日本卷土重来。

“这不是一个特别有吸引力的市场，但是一个非常稳定的市场，”青山说。在与投资者的讨论中，他表示，“我们试图列出担忧，但对于每一个担忧，我们都找到了缓解措施。”

联系Sylvan Lebrun，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年7月26日的印刷版，标题为《日本办公楼吸引外国投资者》。