豪宅市场面临新现实：买家与卖家双双不足——《华尔街日报》

已故喜剧演员罗德尼·丹杰菲尔德的妻子琼·丹杰菲尔德在2000年代初首次走进她位于洛杉矶的家时，立刻就知道自己会买下它。这座装饰艺术风格的庄园坐落在洛杉矶日落大道上方令人向往的鸟街，可以俯瞰从洛杉矶市中心到海洋和卡塔利娜岛的壮丽景色。

“我走进房子三步，就知道这是适合我的地方，“丹杰菲尔德说，她以625万美元的价格买下了这处房产。“它让我一见倾心。”

大约二十年后，70岁的丹杰菲尔德试图出售这所房子，却发现潜在买家并不像她当年那样热切。自2月份以来，她1780万美元的挂牌一直有效，虽然她收到了几个全价报价，但这些报价都带有复杂的附带条件，比如要求她提供卖方融资，她说。

“我以为一周内就能卖出去，但结果并非如此，“她谈到这所房子时说，该房子的价格与该地区的其他房屋相当。“看着它在市场上无人问津，我真的很震惊。”

琼·丹杰菲尔德照片：《华尔街日报》的奥利维亚·阿隆索·高夫全国各地的豪宅卖家都发现自己处于类似的境地，因为高端房地产市场正面临着利率上升、对经济衰退的担忧以及新冠疫情后人口流动的完美风暴。

根据房地产经纪公司Redfin的最新报告，截至6月30日的三个月内，全美豪宅（定义为按市场估值排名前5%的住宅）销量同比下降24.13%。同期豪宅库存下降2.39%，而豪宅销售中位数价格上涨4.55%。在多数都市区，房主似乎因市场变化而减少了房源挂牌。Redfin数据显示，截至6月30日的三个月里，新增豪宅挂牌量同比下降17.08%。

同期非豪宅销量也出现下滑，但19.42%的降幅小于豪宅市场。

“豪宅市场的交易量确实受到重创，“Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，“即使与其他市场相比，豪宅市场也明显降温。”

这份报告标志着自去年春季开始的房地产市场下滑仍在持续，此前的疫情期间曾出现前所未有的交易狂潮。Redfin数据显示，随着买家开始应对通胀和股市波动，2022年6月起销量就显著暴跌。2023年第一季度豪宅销量同比下降33.3%。

在截至6月30日的三个月中，疫情期间看似势不可挡的部分市场出现了最大跌幅。例如迈阿密都会区豪宅交易量同比骤降40.14%，成为Redfin统计中降幅最大的地区。

其他豪宅销量大幅下降的大都市区还包括纽约长岛纳苏县，其豪华住宅销量同比下降39.34%，其次是纽约市（下降35.98%）、洛杉矶（下降36.17%）和芝加哥（下降34.13%）。

房地产经纪人和行业专家表示，豪宅市场的表现参差不齐。这通常归结于定价：在卖家屈服于市场下滑并降低价格的地区，交易活动保持相对稳定。但在卖家仍坚持疫情期间价格的市场上，交易活动则大幅下降。

例如，在旧金山地区，豪宅销售价格中位数下降了12.73%，但交易量仅下降了4.04%。“因为价格下跌，这为那些说‘我终于可以买房了’的人提供了机会，”费尔韦瑟说。

相比之下，在纽约、芝加哥和洛杉矶等市场，价格与去年持平甚至略有上涨，但交易活动却大幅下降。“需求减少了，但需求的减少还不足以拉低价格，”费尔韦瑟说。

2021年，海戈·帕尔塔卢以600万美元在迈阿密海滩购买了一栋五居室住宅。图片来源：SPECTRUM REAL ESTATE PHOTOGRAPHY/Jeff Miller Group当市场飙升时，帕尔塔鲁于2023年以750万美元出售了这套房子。照片：SPECTRUM房地产摄影/Jeff Miller集团在迈阿密，业内人士表示，导致交易活动下降的原因是供应不足，而非需求不足。这在很大程度上要归功于疫情期间大规模迁往迈阿密和购房狂潮。“打算卖房的人已经卖掉了，”费尔韦瑟指出，截至6月30日的三个月里，迈阿密地区的新豪华房源同比下降了33.1%。“肯定有人想搬到迈阿密买房，但未必有房子在售。”

海戈·帕尔塔鲁表示他正在寻找另一处滨水房产，但尚未找到可购买的房源。照片：YachtWay海戈·帕尔塔鲁是那些因房源短缺而感到沮丧的买家之一。

作为Cigarette游艇经销商和数字游艇展公司YachtWay的首席执行官，帕尔塔鲁称他与妻子于2021年底以600万美元在迈阿密海滩封闭式岛屿木槿岛购置了一套现代五居室住宅。约一年后房价暴涨25%，他们便在2023年初以750万美元套现出售。如今，他们带着约1000万美元的预算在该地区寻找滨水房产却一无所获。“库存非常少，我们没看到房价如预期般下降，”他说。这对夫妇目前以每月2.4万美元租住在迈阿密Edgewater社区。

ONE Sotheby’s国际地产公司的经纪人Jeff Miller表示，部分业主不愿出售房产，因为房价已涨至高位，他们无法在同一地区购置其他房产。另一些业主则不愿放弃低抵押贷款利率。“这导致我们可售房源和住宅供应出现严重短缺，“他说。

尽管迈阿密房源供应有限，但Douglas Elliman的Dina Goldentayer指出，买家在房屋验收和成交补贴等方面比去年拥有更多议价空间。“我不再持’要么接受要么放弃’的态度，“她表示，“市场正在发生明显转变，逐渐回归正常状态。”

在洛杉矶，豪宅市场的问题远不止于房源紧张。Douglas Elliman房地产经纪人Juliette Hohnen估计，该市场的业务量较去年同期下降约50%。她表示，在疫情期间市场最火爆时，她曾创下月签10笔交易的纪录，而今年七月至今仅有一单。她将市场下滑归因于利率上升、从洛杉矶向低税率州的人口外流、新出台的豪宅税，以及近期演员工会和编剧工会的双重罢工。她原计划本月带一位奥斯卡获奖编剧看房，但对方因罢工决定暂停购房转而选择租房。

根据Redfin的数据，截至6月30日的三个月内，迈阿密地区的新挂牌房源同比下降了33.1%。照片：PhotoStetic/Jeff Miller Group霍南表示，利率上升导致库存保持低位并抑制了销售活动。“过去几年购房的人都享受了极低的利率，通常在2%到3%之间，“她说。如果这些买家现在出售房产，他们将面临几乎翻倍的利率，并可能在交易中蒙受损失。

霍南透露，她2021年在汉普顿的萨格港区以252.5万美元购置了一处房产，获得了仅1.875%的可调利率抵押贷款。她表示，按照惯例自己会进行购买、翻新后转售，但这次例外。“我永远不会出售那栋房子。如果现在购买，我根本负担不起。新房子的月支出会太高。”

丹杰菲尔德坦言，她未能预见到豪宅税对房产销售前景的严重影响。这项4月1日实施的新政策规定：500万至1000万美元的房产交易需缴纳4%的税，1000万美元以上税率为5.5%。“三月份看房者络绎不绝，之后突然就停滞了。看房人数变化如此剧烈，感觉房子根本没在挂牌出售，“她说。

丹杰菲尔德的中介之一、道格拉斯·艾丽曼公司Eklund Gomes团队的玛西·罗斯指出，豪宅税"玷污了买家情绪”，尤其是叠加利率上升等其他问题时。“所有交易都变得浑浊不清，报价过程复杂化，“她表示，“现在很难达成快速利落的交易。”

芝加哥Compass房地产经纪人凯瑟琳·马尔金表示，市中心区和所谓的黄金海岸受市场放缓影响最大。她指出，犯罪率等生活质量问题以及部分企业外迁抑制了销售。例如，亿万富翁肯·格里芬执掌的对冲基金Citadel最近撤离芝加哥迁往迈阿密。近期将总部迁出芝加哥的企业还包括波音公司。

芝加哥黄金海岸一栋标价1575万美元的联排别墅正在挂牌出售。图片来源：达斯汀·哈勒克"企业因税收问题离开，“马尔金说，并指出过去几年一些芝加哥知名慈善家和企业家也已离城，“他们去了佛罗里达、德克萨斯等税率更低的州。这对人们来说很难接受。”

马尔金表示，部分卖家不愿大幅降价——截至6月30日的三个月里芝加哥豪宅中位数售价实际上涨超6.82%——这进一步拖累了销售。“当富人认为自己在房产上有投资时，没人愿意贱卖资产。”

马尔金称，当卖家向市场妥协时就会促成交易。她的客户之一、私募股权高管约翰·韦弗·“杰伊”·乔丹二世近期将其位于黄金海岸社区约2万平方英尺的联排别墅价格从2020年挂牌的1875万美元降至1575万美元。虽然尚未售出，但降价引发了新一轮看房潮。乔丹1996年以180万美元购入该房产并进行大规模改造，未回应置评请求。

这栋黄金海岸住宅的价格最近从1875万美元下调。摄影：达斯汀·哈勒克房产记录显示，卖家是私募股权高管约翰·韦弗·“杰伊”·乔丹二世。摄影：达斯汀·哈勒克尽管截至6月30日的三个月内，纽约都会区豪华住宅中位售价同比上涨7.69%，但销售速度的放缓让一些伺机而动的买家得以达成超值交易。科科伦集团的瓦妮莎·卢辛近期协助买家以600万美元购得上西区一套公寓，该房源2022年6月首次挂牌价为749.5万美元。据StreetEasy数据，这套约3383平方英尺的公寓配有两个私人阳台，目前为四居室格局。卢辛表示这对夫妇正从加州迁居纽约，他们于一月份市场从疫情高点回落时开始寻房。“当时还有另一份报价，但始终没有进展。“她说。

康帕斯新开发营销集团联席主管丹尼尔·帕克指出，近期部分公寓成交反映的是2021至2022年市场繁荣期达成的交易。在亿万富豪大道和哈德逊城市广场等区域，开发商已提供大幅折扣。“他们正在适应当前市场，而非理想中的市场。“他解释道。

然而，市场仍有生机迹象。纽约房产经纪人报告称今年夏季大额交易有所回升；高端房地产经纪人唐娜·奥尔山表示，市中心大型公寓尤其成为市场的"黄金甜点”。过去几周市中心接连达成数笔巨额交易，包括查尔斯街150号一套顶层公寓以5200万美元非公开售出、伍斯特街151号顶层公寓以5000万美元非公开成交，以及切尔西高线一号一套标价5200万美元的顶层公寓已签署买卖合同。

露辛的客户西尔维娅·休斯表示，她和丈夫约翰·休斯在报价上西区四居室新房前已看过数套公寓。“我认为卖家有出售意愿，这套房源挂牌已久，“她说。当他们看房时，原价749.5万美元的要价已降至619.5万美元，最终他们600万美元的报价被接受。“我甚至开始怀疑我们是否该报更低价格。”

致信凯瑟琳·克拉克，邮箱[email protected]；以及E.B.所罗门特，邮箱[email protected]

刊载于2023年7月28日印刷版，标题为《最新奢侈品市场遇冷》