银行监管机构敦促在商业地产贷款重组中保持灵活性 因违约增加 - 《华尔街日报》

银行监管机构正借鉴2008-09年金融危机时期的应对策略，帮助贷款机构抵御即将到来的商业房地产贷款巨浪。

美联储、联邦存款保险公司等监管机构在上月发布的新政策声明中，为银行提供了延长和重组贷款的操作指南，且无需强制承担损失。这份90页的文件重申了现行指导原则，并新增了关于短期债务重组的具体章节。

政策核心在于倡导灵活性。例如文件规定，在某些情况下即使抵押房产价值低于债务金额，银行仍可调整贷款条款且不计入亏损。

该政策明确，只要借款人具备还款意愿和能力，银行便可采取此类债务重组方案。监管机构鼓励"金融机构审慎协助那些在财务困境期间已经或可能无法履行合同还款义务的借款人"。

这些效仿2009年政策的新指导方针出台之际，写字楼、商场、公寓、仓库等商业地产所有者正深陷低迷。数据公司Trepp显示，今年和明年将有超万亿美元相关资产抵押贷款到期。

部分写字楼所有者，如Tishman Speyer旗下的曼哈顿中城大厦，已成功协商修改和延长贷款条款。图片来源：Maggie Eastland/华尔街日报许多贷款已开始出现问题，因其发放时利率正处于历史低位。鉴于去年利率上升及多家银行收紧贷款标准，再融资变得十分困难。

Keefe, Bruyette & Woods分析师杰德·拉赫马尼表示：“大量商业地产的定价并未反映我们预期的利率前景。”

更糟糕的是，作为最大房地产板块之一的写字楼正面临生存危机，这源于疫情时代工作模式的变革。随着众多企业允许员工全职或兼职远程办公，办公空间需求与物业价值已大幅缩水。

剧烈的不确定性导致商业地产交易量跌至多年最低点。根据MSCI Real Assets上周发布的数据，2023年前五个月美国商业地产交易额仅1305亿美元，同比暴跌61%。

今年早些时候硅谷银行、签名银行和第一共和银行相继倒闭后，银行业焦点转向商业地产。虽然不良商业地产债务与这些银行倒闭无关，但事件发生后，投资者和分析师开始寻找银行体系的其他压力源。

商业地产所有者表示，自银行倒闭事件后，监管机构一直在向银行施压要求减少商业地产风险敞口。“自从地区性银行倒闭以来，监管力度变得非常严厉，“纽约开发商斯科特·雷克勒说道。

雷克勒及其他行业高管对上月出台的新银行政策表示赞赏。“这是通往对岸的桥梁，“行业组织"房地产圆桌会议"主席约翰·菲什表示，“这正是房地产业界所呼吁的。”

但房地产业内其他人士认为，鉴于即将到期的贷款规模庞大，他们怀疑该政策能产生多大影响。此外，政策批评者警告称，如果银行最终选择展期数十亿美元的不良贷款而非当下解决问题，可能会拖累经济发展。

“本质上这就是在不断贬值的资产，“曾在雷曼兄弟担任房地产投资信托、现任加州大学洛杉矶分校安德森预测中心高级经济学家的戴维·舒尔曼指出，“对于这种烫手山芋般的贬值资产，应该尽快处置。”

2009年银行监管机构鼓励银行灵活重组问题商业地产贷款时也曾遭受批评。有人将这种政策称为"拖延与粉饰”，并预测将对经济造成恶果。

但该策略最终奏效。随着危机后经济开始复苏，房地产价值回升，许多经过修改和展期的贷款最终得以全额偿还。

评论人士指出，当前形势与2009年已大不相同。首先，彼时利率水平远低于现在，这对危机后商业地产的繁荣起到了关键作用。

此外当时失业率也更高。随着经济开始复苏，数万个办公室岗位被创造出来，降低了写字楼空置率。

如今就业率已处于高位。即便未来几年就业岗位继续增加，由于远程办公和混合办公模式的普及，可能仍无法弥补当前高企的写字楼空置率。

“写字楼市场有相当大一部分已经过时，“房地产私募股权公司麦迪逊实业资本的联合创始人约书亚·泽根表示。

在本轮周期中，部分优质写字楼业主成功进行了贷款重组和展期。例如今年6月，开发商铁狮门宣布将曼哈顿中城一栋出租率达97%的写字楼作抵押的4.85亿美元贷款展期一年。

但银行的不良商业地产贷款和违约情况正在加剧。富国银行本月早些时候报告称，其二季度为潜在商业地产损失计提的拨备金已从第一季度的27亿美元增至36亿美元。

尽管新出台的监管指引鼓励银行保持灵活性，但也要求银行对无法收回的贷款及时确认损失。附录中详细列举了多种假设性处置方案，包括监管机构与银行意见相左时，可要求银行将贷款列为不良资产的情形。

政策指出每种情况各不相同，交由银行审查员根据实际情况做出决策。新指南"避免过度规定”，“未设定明确界限”，政策声明道。

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刊载于2023年7月26日印刷版，标题为《银行监管机构敦促贷款重组保持灵活性》