与家人或朋友合买第二套房？先找律师——《华尔街日报》

与家人或朋友合购度假屋在纸面计划上看似美好，但实际参与者往往后悔这个决定。

共同购买度假房产的买家表示，他们此举是为了应对高额房贷利率、飙升的房价或不断上涨的房屋维修成本。另一些人则因婴儿潮一代父母陆续离世继承了度假房产。

两种情况下，业主们表示关于访客接待、房屋维护的纠纷都可能破坏这种共有安排。房产冲突会摧毁友谊、割裂亲情，共有人有时甚至对簿公堂。

房地产律师指出，疫情引发的购房狂潮加剧了这一现象——房价暴涨导致更多关于房产使用和出租的纠纷。根据Redfin最新数据，6月份佛罗里达州那不勒斯、南卡罗来纳州默特尔比奇等二套房市场的典型房产售价约55.8万美元，而全美普通住宅均价约为42.6万美元。

田纳西州塞维尔维尔市的艾弗里·卡尔遇到了空调系统故障。

卡尔与另一位女业主对维修预算产生分歧：是花费6000多美元安装新系统，还是定期花几百美元更换故障部件。

“我们僵持了大约两周，“卡尔说。

卡尔表示，这些女性最终找到了共同点，共同投资了一套新的暖通空调设备，并保持着友谊。

律师和财务顾问指出，避免与亲友发生危险情况的关键在于提前沟通，并在潜在问题出现前制定书面计划。以下是共同所有权可能引发矛盾的三个领域及维持和谐的建议：

以书面形式明确预期

理财规划师通常不建议与大家庭成员或朋友共享度假屋所有权。他们提醒，即便是小冲突也不一定能轻松化解。

宾夕法尼亚州霍利的房地产经纪人威尔·克劳斯见证过共同所有权最初顺利，后因共有人个人情况变化而恶化的案例。

他近期协助四位兄弟姐妹购买了宾州波科诺山脉的度假屋。他们曾约定均摊费用，并轮流安排直系亲属在独立日等重大节日使用房屋。

但当其中一位姐妹搬离后，她不再愿意均摊房屋费用。家人最终同意免除她的公用事业费，但她仍需支付抵押贷款份额，因为若房产升值出售她将受益。

克劳斯建议共有房产的客户聘请律师，将关键条款书面化，包括份额出售方式、争议解决机制和费用分摊等。

“度假屋的长期共享很难避免重大分歧和矛盾，“梅尔策·利佩·戈尔茨坦&布莱特斯通律师事务所合伙人阿维·凯斯滕鲍姆表示，他曾协助多位继承度假房产的继承人解决纠纷。

例如，克劳斯表示，需明确每位业主是否应在离开前负责房屋清洁、多位业主同时在时谁有权使用主卧套房，以及房屋是否可用于短期出租等问题。

装修与维修难题

康涅狄格州格林尼治市瑞银金融服务的财务顾问米歇尔·麦卡利恩指出，近期自然灾害频发也加剧了关于房屋修缮、翻新和维护费用分摊的争议。

通过制定费用支付计划可减少此类矛盾。

乔纳森·劳尔与兄弟及两位堂兄弟共同拥有纽约火岛Point O’Woods海滩别墅，他们每人每年支付约1.1万美元用于房产税和保险等日常运营开支。他表示，分摊经济负担很有帮助，尤其是在成本上涨的情况下。

对于非常规大额支出的决策更为棘手。该家族房屋的正式法律运营章程规定，任何超过1万美元的可自由支配支出需全体一致同意，因此重大工程必须获得四位业主的共同支持。

今年冬季，他们完成了耗资约14万美元的厨房翻新和前台阶改造工程。劳尔称，虽然支出准则有助于维持和谐并控制成本，但有时会延缓决策进程。

“我们花了七年时间才就该项目达成一致，“他说。

制定退出机制

若与他人共有房产，需提前考虑如何处置自身份额。

梅尔策、利普、戈尔茨坦与布莱特斯通律师事务所的律师凯斯滕鲍姆表示，计划将房产留给子女的父母们可以通过与孩子开诚布公地对话来避免未来纠纷，了解子女是否真的想在父母去世后保留度假屋。

佛罗里达州圣彼得堡的财务规划师布伦特·韦斯提到，他的一位客户与三位兄弟姐妹共同继承了一处度假房产。

在共同持有该房产的第一年后，其中两人想出售，另两人则希望保留并兼职出租，最终导致家庭对簿公堂。

韦斯透露，该房产最近已售出，部分兄弟姐妹至今互不理睬。

“如果早期没有明确设定预期，压力会不断累积，最终导致合作关系破裂，“韦斯说。

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本文发表于2023年7月26日印刷版，标题为《度假屋分割难题》。