对冲基金争相抄底受创的商业地产——《华尔街日报》

对冲基金正在激烈争夺拥有这栋波士顿医疗办公楼的房地产投资信托基金Diversified Healthcare Trust。图片来源：Scott Eisen/彭博新闻专注不良资产投资的大型基金管理公司密切关注着商业地产长达一年的抛售潮。如今，他们正大举抄底房地产投资信托基金(REIT)的暴跌股票——这类资产历来是散户投资者的领地。

这些基金的涌入推高了股价，使坚守阵地的个人投资者受益。同时也引发了冲突，对冲基金相互竞购股份，并与管理团队发生摩擦。

根据标普全球市场财智数据，D.E. Shaw、Flat Footed、H/2 Capital Partners和Lonestar Capital今年已购入医疗办公REIT公司Diversified Healthcare Trust至少20%的股份。四月，该信托的管理公司宣布计划将其与旗下另一家陷入困境的办公类REIT合并，基金方称此举将导致投资大幅缩水。

双方自此展开激烈对抗，就REIT的未来发展僵持不下。

“自从合并消息公布后，这里就像个疯狂小镇。“B. Riley机构REIT分析师Bryan Maher表示，他给予Diversified Healthcare买入评级，“我从未见过这种场面。”

商业地产正经历历史性衰退。利率上升导致价格下跌，同时由于远程办公持续，写字楼需求持续疲软。

疫情期间空置的商铺依然无人问津，成为电子商务的牺牲品——甚至火热的医疗地产板块今年也遭遇了气流颠簸。

与此同时，股市中难觅便宜货。今年股市指数意外飙升，对经济衰退迫在眉睫的担忧已经缓解。由于其他选择相对较少，困境投资者正涌向房地产投资信托基金，尤其是那些在更广泛抛售中受到冲击、办公地产敞口较低的基金。

房地产投资信托基金收购房产或向房地产投资者提供贷款，并将大部分租金或抵押贷款收入作为股票股息分配。它们一直受到那些缺乏自己购买和管理房地产手段的个人欢迎。房地产投资信托基金通常被认为是对抗通胀的防御手段。

根据行业组织Nareit的数据，截至7月13日，专注于办公地产的房地产投资信托基金今年计入价格变动和股息后亏损了10%，而专注于零售地产的回报率为3%。住宅房地产投资信托基金表现更好，回报率为13%，但仍落后于标普500指数19%的涨幅。

过去两年，Nareit广受关注的追踪所有房地产投资信托基金的指数市值已下降约2000亿美元，至1.3万亿美元。房地产投资信托基金投资者开始从这些基金中撤资，惩罚了那些利用这一趋势获利的黑石等基金管理公司。

“我们一直在跟踪抵押贷款房地产投资信托领域，并开始看到一些表现不佳的公司面临挑战，因为它们无法进入资本市场，”投资基金兼房地产投资信托基金管理公司Mavik Capital的首席执行官Vik Uppal表示。

他并不孤单。

Mavik于6月宣布计划将其房地产投资信托基金（REIT）与西部资产抵押贷款资本公司合并。该REIT持有住宅和商业地产的混合抵押贷款，其股价在过去一年下跌了约50%。两周后，规模更大的对冲基金兼REIT管理公司Angelo Gordon主动对西部资产发起收购要约。

Angelo Gordon声称其报价更优，且Mavik的交易存在诸多风险。Mavik则对其自身交易表达了类似观点。西部资产在新闻稿中表示将与Angelo Gordon的REIT进行讨论，同时与Mavik REIT的协议仍然有效。

与拥有养老社区、健身房和医疗办公室的Diversified Healthcare引发的混战相比，西部资产的争夺战显得相对文明。

D.E. Shaw、Flat Footed、H/2和Lonestar Capital在今年大举买入Diversified Healthcare股票——该股在2022年暴跌约80%后。他们押注这家REIT的养老社区（疫情期间难以吸引住户）即将迎来婴儿潮一代老龄人口的入住潮。

3月该股出现反弹，此前Diversified Healthcare报告2022年养老社区收入增长5%，并对今年给出乐观预期。

随后，该REIT的管理公司RMR集团宣布计划将其与旗下另一家REIT——办公物业收益信托（正面临租户流失困境）合并。根据办公物业提交的监管文件，这笔交易将以价值约2.76亿美元的办公物业股票，置换Diversified Healthcare价值38亿美元的净资产。

多元化医疗保健公司股价回落至1美元以下，接近历史低点，而平足基金等机构已聘请律师和代理顾问来反对这笔交易。

“我们担心RMR集团正利用与多元化医疗保健的合并来强化办公物业信托，从而保全其自身可观的管理费收入，“D.E. Shaw在建议股东投票反对合并的演示文件中表示。

在8月30日交易投票前夕，双方都在抢购股票。反对合并的投资者控制着至少28%的股份，而RMR首席执行官亚当·波特诺伊在宣布合并后采取了不寻常举措，收购了约10%的股份。

一位熟悉RMR想法的人士表示，RMR并非为支撑办公物业信托或保护管理费而推动合并。该交易旨在解决多元化医疗保健明年4.5亿美元银行贷款到期前的财务问题。

根据该房地产投资信托基金首席执行官詹妮弗·弗朗西斯的声明，合并将使多元化医疗保健重新符合银行贷款条款，并恢复其进入资本市场的渠道。弗朗西斯同时担任RMR集团高管。

近期多元化医疗保健股价飙升至2.5美元左右，是合并对价的两倍多，反映出市场预期反对票将获胜。

“我支持平足基金，很高兴他们挺身而出，“持有该公司股票的69岁西雅图退休人士沙希·卡兰表示，“这些房地产信托基金由RMR运营是为了他们自身利益，而非股东权益。”

写信给马特·维尔茨，邮箱：[email protected]

更正与补充说明本文附带的一份股票表现图表单位标签有误。该图表已被替换。（已于7月23日更正）

刊登于2023年7月24日印刷版，标题为《对冲基金在房地产领域激战》。