对冲基金争相抄底受创的商业地产——《华尔街日报》

对冲基金正在激烈争夺拥有这栋波士顿医疗办公楼的房地产投资信托基金Diversified Healthcare Trust。图片来源：Scott Eisen/彭博新闻专注困境投资的大型基金管理公司密切关注商业地产长达一年的抛售潮。如今，他们正大举抄底房地产投资信托基金(REIT)的暴跌股票——这类资产历来是散户投资者的领地。

这些基金的涌入推高了股价，使坚守阵地的个人投资者受益。同时也引发了冲突，对冲基金相互竞购股份并与管理团队发生激烈对抗。

根据标普全球市场财智数据，D.E. Shaw、Flat Footed、H/2 Capital Partners和Lonestar Capital今年已购入医疗办公REIT公司Diversified Healthcare Trust至少20%的股份。四月，该信托的管理公司宣布计划将其与旗下另一家陷入困境的办公类REIT合并，对冲基金称这笔交易将导致其投资大幅缩水。

双方自此展开激烈博弈，围绕该REIT的未来命运角力。

“自从交易消息公布后，这里就像个疯狂战场。“B. Riley分析师Bryan Maher表示，他给予Diversified Healthcare买入评级，“我从未见过这种阵仗。”

商业地产正经历历史性衰退。利率上升导致价格下跌，同时由于远程办公持续，写字楼需求萎靡不振。

疫情期间空置的商铺依然无人问津，成为电子商务的牺牲品——甚至火热的医疗地产板块今年也遭遇了气流颠簸。

与此同时，股市中难觅便宜货。今年股市指数意外飙升，对经济衰退迫在眉睫的担忧也有所缓解。由于其他选择相对较少，困境投资者正涌向房地产投资信托基金（REITs），尤其是那些办公楼敞口较低、在更广泛抛售中受创的REITs。

REITs通过收购房产或向房地产投资者放贷，将大部分租金或抵押贷款收入作为股票股息分配。它们一直受到那些没有能力自行购买和管理房地产的个人投资者的青睐。REITs通常被视为对抗通胀的防御工具。

根据行业组织Nareit的数据，截至7月13日，专注于办公楼的REITs今年计入价格变动和股息后亏损10%，而专注于零售的REITs回报率为3%。住宅类REITs表现较好，回报率达13%，但仍落后于标普500指数19%的涨幅。

过去两年间，Nareit广受关注的全REIT指数总市值已缩水约2000亿美元，降至1.3万亿美元。REIT投资者开始从基金中撤资，这让黑石集团等曾顺势而为的资产管理公司受到惩罚。

“我们追踪抵押贷款REIT领域已有一段时间，开始看到一些表现不佳的REIT面临挑战，因为它们无法进入资本市场，“投资基金兼REIT管理公司Mavik Capital的首席执行官维克·乌帕尔表示。

他并非孤例。

Mavik于6月宣布计划将其房地产投资信托基金（REIT）与西部资产抵押贷款资本公司合并。该REIT持有住宅和商业地产的混合抵押贷款，其股价在过去一年下跌约50%。两周后，规模更大的对冲基金兼REIT管理公司Angelo Gordon主动对西部资产发起收购要约。

Angelo Gordon声称其报价更优，且Mavik的交易存在诸多风险。Mavik则对其自身交易作出类似评价。西部资产在新闻稿中表示将与Angelo Gordon的REIT进行磋商，同时与Mavik REIT的协议仍然有效。

与拥有养老社区、健身房和医疗办公室的Diversified Healthcare引发的混战相比，西部资产的竞购显得较为文明。

在2022年股价暴跌约80%后，D.E. Shaw、Flat Footed、H/2和Lonestar Capital今年大举买入Diversified Healthcare股票。这些投资者押注该REIT旗下疫情期间难以吸引住户的养老社区，即将迎来婴儿潮一代老龄人口的入住潮。

3月该公司报告2022年养老社区收入增长5%并给出乐观年度预测后，股价出现反弹。

随后，该REIT的管理公司RMR集团宣布计划将其与旗下另一家REIT——办公物业收益信托（正面临租户流失困境）合并。根据办公物业提交的监管文件，该交易将以价值约2.76亿美元的办公物业股票，置换Diversified Healthcare价值38亿美元的净资产。

多元化医疗保健公司股价回落至1美元以下，接近历史低点，而Flat Footed等机构聘请律师和代理顾问反对该交易。

“我们担心RMR集团正利用与多元化医疗保健的合并来强化办公地产信托，从而保全其自身可观的管理费，“D.E. Shaw在建议股东投票反对合并的演示文件中表示。

在8月30日交易表决前，双方持续增持股份。反对合并的投资者控制至少28%股份，而RMR首席执行官亚当·波特诺伊在宣布合并后反常地收购了约10%股权。

熟悉RMR决策思路的人士表示，该集团并非为支撑办公地产信托或保护管理费而推动合并，而是为了在明年4.5亿美元银行贷款到期前改善多元化医疗保健的财务状况。

房地产投资信托CEO珍妮弗·弗朗西斯声明称，合并将使多元化医疗保健重新符合银行贷款条款并恢复其资本市场融资能力。弗朗西斯同时担任RMR集团高管。

近期多元化医疗保健股价飙升至2.5美元左右，是合并对价的两倍多，反映出市场预期反对派将获胜。

“我支持Flat Footed，很高兴他们挺身而出，“持有该股的69岁西雅图退休人士沙希·卡兰表示，“这些REIT由RMR集团操控谋利，根本不顾股东权益。”

写信给马特·维尔茨，邮箱：[email protected]

更正与补充说明本文附带的股票表现图表单位标签有误。该图表已更换。（7月23日更正）

刊登于2023年7月24日印刷版，标题为《对冲基金在房地产领域激战》。