房主不愿出售，因此全新住宅市场火爆——《华尔街日报》

犹他州李海市——去年抵押贷款利率飙升后，该州最大建筑商之一Ivory Homes突然发现其正在建造的数百套房屋几乎无人问津。首席执行官克拉克·艾弗里因此裁减了9%的员工，到今年1月时，其建筑规模已较2022年峰值缩减近80%。

随后令他大感意外的是，新房销量开始回升。截至5月，尽管抵押贷款利率并未实质性下降，但所有建筑商的房屋销量已达到2022年初以来的最高水平。

数百万美国房主因不愿放弃现有的低抵押贷款利率而迟迟不肯出售房产。全美房地产经纪人协会数据显示，5月底仅有108万套现房挂牌或签约待售，创下该机构自1999年有记录以来同期最低水平。

对于犹他州及全美众多潜在买家而言，新建住宅已成为唯一选择。5月份全美待售独栋住宅中，新建住宅占比近三分之一，而历史平均水平仅为10%-20%。当月现房销量同比下降20%，而新建独栋住宅销量同比上涨20%。

这种分化现象再次印证了本轮房地产市场的独特性。加州尔湾市John Burns研究与咨询公司研究总监小里克·帕拉西奥斯表示：“这种情况极为罕见”，他预测未来数月这种差异还将扩大。

迄今为止，住宅建设的复苏加上建筑商提供的财务激励措施，仅给潜在购房者带来了轻微缓解。建筑商新建的房屋数量不足以抵消市场上现有住房的短缺，这意味着许多地区的买家仍面临竞价战。从全国范围来看，房价仅比2022年春季创下的历史高点小幅下降。而近期利率已攀升至今年最高水平。

不过对于像Ivory这样的建筑商而言，这却成了救命稻草。全美住宅建筑商协会数据显示，建筑商信心指数在2022年逐月下滑后，已连续七个月回升至2022年6月以来的最高水平。

盐湖城南侧莱希市Holbrook农场开发项目的新建住宅。投资者认为，这个对利率变化最为敏感的行业——住宅建筑业——已经度过衰退期，正走向复苏。

今年上市住宅建筑商公布的业绩普遍超预期。截至周二收盘，标普住宅建筑精选行业股票指数年内上涨39.8%，远超标普500指数18.6%的涨幅。三大头部建筑商D.R.霍顿、莱纳和普尔特集团的股价表现更为亮眼。

疫情在2020和2021年引发了尤其广泛的房地产热潮。许多购房者寻求更大的空间以在家中度过更多时间，而另一些人则希望搬到离家人更近的地方。超低利率使得购房融资成本低廉。

住宅建设活动激增。犹他州等西部山区州在疫情期间成为人们离开昂贵的西海岸城市、寻求更低生活成本和户外生活方式的理想目的地。根据房地美的房价指数，盐湖城地区的房价在2020年1月至2022年5月间经季节性调整后飙升了53%。

当今年初销售开始上升时，Ivory Homes的首席执行官克拉克·艾弗里感到惊讶。家族企业Ivory Homes由艾弗里的父亲埃利斯·艾弗里创立，几十年来一直是犹他州顶级住宅建筑商之一。现年58岁的克拉克·艾弗里于2000年成为首席执行官。

2006年，在上一次房地产热潮的顶峰时期，艾弗里开始对投机性投资感到担忧。Ivory Homes开始减少土地购买并偿还债务。为了避免将房屋卖给炒房者，该公司要求购房者签署协议，确认他们购买的是主要或次要住宅，并且至少在一年内不会出售。

美国房价在2006年年中至2012年初期间下跌了27%，在全球经济和世界金融市场中引发了连锁反应。艾弗里表示，Ivory Homes在2008年至2012年间保持了盈利。

疫情推动的房地产繁荣，艾弗里表示，并未伴随太多投机行为。贷款标准已有所提高，投资者购入房产主要用于出租而非转售。此轮疫情期间，建筑商还遇到了上次未曾面临的阻碍，避免了过度开发：供应链问题和劳动力短缺使工期延长数周甚至数月。但艾弗里指出，他最担忧的是住房可负担性问题。

2022年春季，抵押贷款利率的快速上涨使购房需求骤降。犹他州及全美各地房价涨幅过快，导致许多买家无力承担。

“去年五月第三周，市场就像被突然关了灯，“丹佛奥克伍德住宅公司（伯克希尔·哈撒韦旗下子公司，在科罗拉多、犹他及亚利桑那州开展业务）住宅建设总裁瑞安·史密斯表示，“从那时起，我们就在全力防止买家违约。”

艾弗里住宅公司在去年第一季度有1,089套在建房屋，其中513套尚未售出。“如果说我在疫情期间犯了个重大错误，那就是试图勉强满足需求，“艾弗里说，“我本该告诉自己’我们承受不了’。”

2022年下半年，建筑商通过降价来吸引买家购买未售房产，或说服已签约的买家继续交易。

今年第一季度需求出现反弹。根据约翰·伯恩斯研究与咨询公司的调查，截至4月，建筑商预测2023年销售额将增长7%，逆转了他们在11月调查时预测的9%下滑。

在距离盐湖城约30分钟车程的总体规划社区Daybreak，开发商Larry H. Miller房地产最初预计今年向包括Ivory Homes在内的住宅建筑商出售100至125块地皮。据该公司总裁布拉德·霍姆斯称，现在预计将售出160块。

他说：“现有房源库存为零，所以每个人都被推向新房市场。”

Ivory Homes已调整其建造计划以适应当前买家的喜好和预算。该公司正在Lehi市一个名为Holbrook Farms的总体规划社区建房，Lehi是盐湖城南约30英里处一个快速发展的城市。该地区及周边社区聚集了许多科技企业——这是Ivory Homes和其他建筑商的主要市场。

去年秋天，Ivory Homes在Holbrook Farms建造了三层楼、三或四卧室的住宅，售价高达62.5万美元。这些名为E-Villas的住宅采用开放式厨房设计，目标客户是首次购房者。

Ivory表示，随着去年年底需求放缓，公司决定：“我们必须降低价格门槛。“该公司重新设计了E-Villas，推出三层两卧室版本，售价低于45万美元。

他说，现在两层住宅的销售情况优于三层住宅。

疫情期间，盐湖城地区的房价曾大幅飙升。全美建筑商正致力于降低成本，建造价格更实惠的小型住宅。数据显示，5月份全美售价低于30万美元的新房占比升至17%，创下2021年12月以来的最高水平。

建筑商还开始为买家提供更优惠的条款。全美住宅建筑商协会调查显示，7月份约52%的建筑商提供购房优惠，高于2022年7月的43%。许多建筑商通过承担部分费用来降低买家房贷利率（通常降低1个百分点或更多），以减轻月供压力。

部分利率买断方案仅降低贷款前几年的利率，但包括Ivory Homes在内的许多建筑商提供整个贷款周期的利率优惠。临时利率买断要求买家必须符合贷款最高利率的资质要求。

这种双赢方案使买卖双方共同受益。建筑商宁愿承担降息成本也不愿直接降价，因为降价会影响社区内其他房产价值。对买家而言，降低利率比降价更能有效减少月供支出。

盐湖城房价已不再呈现2021年和2022年初的疯狂涨势。John Burns咨询公司调查显示，计入优惠价值后，6月该都会区新房均价较上年同期下降11%。

Ivory Homes销售顾问约翰·萨维奇表示，参观霍布鲁克农庄楼盘的首次购房者按近7%的房贷利率计算预算。若采用建筑商提供的利率买断方案，其购买力可提升10万美元。

凯瑟琳·卢克和穆罕默德·萨尔曼两年来一直在盐湖城地区寻找他们的第一套房子。他们发现市场上预算范围内且不需要翻新的现房很少。今年早些时候，他们开始转而关注新房。

“就价格而言，这似乎比翻新旧房更划算，“卢克说。她表示，新房市场有更多选择。

这对夫妇在7月初以约60万美元的价格从Ivory Homes购买了一套新的四居室房屋。他们选择了临时买断利率，在贷款的前两年降低按揭利率，并希望尽快再融资以获得更低的利率。

“我希望我们做出了正确的决定，“卢克说。“我不知道现在是否是买房的好时机，但租金一直在上涨。”

去年需求放缓时，Ivory Homes重新设计了其E-Villas系列，推出了价格低于45万美元的两层版本。建筑商表示，买家对按揭利率的微小变化仍然敏感，平均利率升至7%以上可能会抑制需求。根据房地美的数据，截至7月13日当周，30年期固定按揭贷款的平均利率为6.96%，为去年11月以来的最高水平。经济衰退、失业率上升或总统选举的不确定性也可能吓退买家。

一些地区性和地方性银行已开始收紧对小企业的信贷，这可能也会威胁到部分建筑商为新项目融资的能力。尽管建筑成本因木材价格大幅下跌有所下降，但仍高于疫情前水平。联邦学生贷款还款将于秋季恢复，这可能使首次购房者更难攒够首付款。

然而房地产经纪人和建筑商表示，其他在2022年推迟购房计划的人已逐渐适应当前抵押贷款利率。

“人们仍然需要房子，因为他们去年结婚了，去年大学毕业了，而且他们厌倦了等待，“犹他州默里市建筑商Hamlet Homes的首席执行官巴里·吉特尔曼说。

在近期房地产繁荣期间经历两年强劲销售和高利润率后，建筑商有能力继续提供利率补贴来吸引买家。

“我们现在都松了一口气，因为上半年业绩确实很好，“艾弗里说。“这个市场没什么好害怕的。”

联系妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年7月20日印刷版，标题为《需求上升提振新房市场》。