全球移民潮持续推高住房成本 - 《华尔街日报》

截至6月的12个月里，澳大利亚主要城市的平均租金上涨了11.5%。图片来源：Brent Lewin/Bloomberg News悉尼——富裕国家的一波移民潮正在加剧住房成本的上行压力，令租房者和购房者感到沮丧，也让央行官员更难抑制通胀。

从欧洲到亚洲和北美，在紧张的劳动力市场和疫情后更宽松的旅行规定的吸引下，人们正以创纪录的数量跨境流动。许多人来到了住房供应不足的城市。

这有助于推高租金，并阻止房价如预期般下跌，尽管借贷成本大幅上升，尤其是在欧洲、加拿大和澳大利亚。

去年加拿大接收了创纪录的43.7万移民，该国房价在连续10个月下跌后于2月份再次开始上涨。在英国，5月份租金年通胀率达到2016年有记录以来的最高水平，在过去21个月中有20个月加速上涨。

在美国，租金增长正在放缓，但在过去一年下跌后，房价又开始上涨。全美地产经纪商协会的数据显示，美国成屋销售价格中值在1月份触底，为361,200美元，此后逐月上涨，不过仍低于上年同期水平。

租金与住房成本持续成为美国通胀的主要推手，占当月消费者价格指数0.2%涨幅的70%。

包括新屋供应投资不足、部分业主惜售心理在内的多重因素共同推高美国住房成本。但经济学家指出，大量合法与非法移民的涌入也是影响因素之一。去年美国人口增长126万，增速为2019年以来最快，其中近百万增长来自移民。

高盛最新报告指出，在利率上升导致房价下跌后，移民潮是主要经济体房价止跌企稳并高于预期水平的关键原因。

加拿大房价连续10个月下跌后，于今年2月重启涨势。图片来源：Graham Hughes/Bloomberg News经济学家约瑟夫·布里格斯和乔瓦尼·皮耶尔多梅尼科在报告中写道：“疫情后复苏的移民潮正推动人口增长，从而提振住房需求并抑制房价下行空间。“他们指出，移民人口反弹最显著的澳大利亚和加拿大房价涨幅最大。

对房产持有者而言，移民带来的需求支撑能有效对冲经济放缓风险。若利率持续攀升导致住房成本骤降（这种可能性仍然存在），或将引发全球经济动荡。

但对许多人来说，居高不下的住房成本持续加剧着不满情绪，尤其是在其他开支也普遍上涨的情况下。

斯科特和黛安·威尔逊夫妇在2023年目睹了租金飙升，当时他们正带着两个年幼的儿子从英国迁往澳大利亚布里斯班——威尔逊夫人已在那里获得幼教工作。他们计划八月搬家，中介告知其家庭住宅月租金将达2000澳元，而去年同类房源仅需1400澳元。

“绝大多数房源都极其陈旧，我只能用1970年代风格来形容，“威尔逊指着鳄梨绿台面的厨房说道。这对夫妇正通过研究网络犯罪数据，试图找到既经济实惠又适宜居住的社区。

由于住房成本（尤其是租金）在央行通胀指标中占据重要比重，其顽固性正为加息主张提供有力支撑。

澳大利亚和加拿大央行近期出人意料地宣布加息。

据《华尔街日报》最新报道，去年净流入富裕国家的人口较疫情前激增80%，达500万之巨。德国、加拿大、日本等国正修订移民政策，以引进更多技术人才填补缺口。

经济学家估算，约85%的移民初到异乡会成为租客，这意味着他们给住房成本带来的压力主要集中在租赁市场，不过部分人最终也会购房置业。

根据官方预测，在截至6月的12个月里，澳大利亚的入境人数比出境人数多出约40万，几乎是疫情前平均水平的两倍。在疫情期间，澳大利亚的边境基本处于关闭状态。官员们预计，在截至2024年6月的12个月里，这个拥有约2600万人口的国家还将迎来31.5万移民。

澳大利亚储备银行行长菲利普·洛图片来源：Hilary Wardhaugh/Bloomberg News移民涌入导致住房需求激增，澳大利亚央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)在5月份就通胀问题敲响了警钟。

房地产分析提供商CoreLogic的数据显示，在截至6月的12个月里，澳大利亚主要城市的平均租金上涨了11.5%，比疫情前的水平上涨了25%以上。在截至2月份的7个月里，房价下跌了9.1%，最近又开始环比上涨。

洛说：“今年人口增长了2%。房屋数量增加了2%吗？没有。”

澳大利亚房地产经纪人表示，最近看房的队伍往往排得很长，许多潜在租客甚至在还没进去看房就离开了。他们预计，随着北半球学年结束后海外学生的到来，房地产需求将再次激增。

在悉尼从事房地产工作的戴安娜·韦西奇奥(Diana Vescio)说：“我真的不知道要把他们安置在哪里。”

韦西奥表示，一些房东通过提高租金来弥补疫情期间的损失，她回忆道，当时部分租户拖欠房租、协商降低租金或搬往更便宜的地区。她还指出，另一些房东则因房贷成本上升而试图偿还贷款。

2022年5月澳大利亚央行启动激进加息时，许多经济学家曾预测该国房价将下跌20%。

但作为移民主要落脚点的悉尼，房价自近期低点已上涨6.7%，相当于中位住宅价值提升了4.5万澳元。

澳大利亚房产分类集团Domain预测，由于挂牌房源稀少且城市人口增长，截至2024年6月的12个月内悉尼平均房价可能上涨6%-9%。全澳范围内，移民将推动30万套新增住房需求。

移民对住房供应的额外压力可能迫使央行继续加息。自2022年5月以来，澳大利亚央行已将现金利率上调4个百分点至11年多来最高水平。

汇丰经济学家保罗·布洛克汉姆警告：“这可能引发通胀风险，导致货币政策比预期更趋紧缩。”

德国同样面临移民激增和建设滞后的租金上涨压力。乌克兰战争带来的110万难民推动2022年净移民达创纪录的150万，而该国新建公寓数量不足政府年度40万套短缺缓解目标的75%。

许多经济学家表示，最佳对策是加大建设力度。图片来源：Maria Feck/彭博新闻社房地产平台ImmoScout24数据显示，2023年第一季度德国年租金增速加快，柏林和斯图加特的季度涨幅创下历史新高。该机构称，该国七大都市圈惩罚性租金上涨正迫使潜在租户流向周边地区。

许多经济学家认为，增加住房建设是最佳解决方案。英国的新房供应量在2020年达到顶峰，此后一直未达到政府每年30万套新房的目标，部分原因是疫情扰乱了建设进度。

澳大利亚政府于5月宣布将很快推出税收减免政策以增加租赁住房供应，同时提高对低收入群体的租房补贴。

但建设周期可能长达数年，部分原因是严格的规划法规限制。

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本文发表于2023年7月17日印刷版，标题为《移民潮持续推高居住成本》。