《华尔街日报》：为纽约精英打造的豪华公寓大楼仍有一半空置

当Related Companies着手开发哈德逊城市广场——这个位于曼哈顿最西端、占地约28英亩的巨型项目时，其目标颇为宏大：开发商希望将这片狂风呼啸的铁路调车场转变为全球精英的下一个热门目的地。这意味着要打造并营销一个全新的社区，包含写字楼、奢侈品商店、餐厅及高端配套设施。

项目的公寓大楼——15号和35号哈德逊城市广场——旨在吸引富裕买家向西推进至前所未有的区域，并在传统高端居住区之外树立新的价格标杆。Related公司高管曾将该社区宣传为"新派克大街"。

如今，在Related启动哈德逊城市广场建设约十年后，这一愿景的实现却举步维艰。根据《华尔街日报》基于纽约市财政局备案销售记录的分析，在豪华的玻璃石灰岩大厦35号哈德逊城市广场，截至6月最后一周——即启动销售四年多后——仍有约50%单元未售出。当地经纪人表示，Related正在大幅降价并提供购房激励措施，如承担买家税费和成交成本。

分析显示，截至6月下旬，35号哈德逊的备案成交价较纽约州总检察长办公室原始申报价格平均低30%，在售房源折扣高达50%。记录显示该大厦至少有四套大户型以超过40%的折扣成交。一套四居室公寓近期以850万美元成交，较1572.5万美元的预期要价下降约46%。

Related公司的谢里·托巴克负责与新的开发营销公司Corcoran Sunshine合作销售这两座公寓楼，她表示开发商不得不重新评估其对35 Hudson Yards的预期。

“当我们刚开始这个项目时，我们以为能卖出更高的价格，”她说。“（市场的）反馈是我们有点过于乐观了。”

米勒塞缪尔公司的评估师乔纳森·米勒表示，虽然全市许多开发商因利率上升而降价，但35 Hudson Yards提供的折扣比曼哈顿其他地区的开发商让步更大。

“实际住房市场的折扣远不及这种程度，”米勒说。Related公司对此说法提出异议，称该建筑的销售表现符合“竞争环境”。

定价略低于35 Hudson的15 Hudson Yards最初表现较好，经过近七年的销售，已售出约90%。然而，随着市场变化，一些15 Hudson的业主在转售时挂牌价低于购买价。

《华尔街日报》分析显示，根据初始定价，Related公司在Hudson Yards仍有价值超过10亿美元的公寓待售。

Hudson Yards的公寓对Related公司来说一直是个艰难的销售挑战。该公司在2010年通过与纽约大都会运输署签订约10亿美元的租赁协议，获得了开发这片大型铁路站场的权利。这个位于极西端——第十大道和西区高速公路之间的位置——此前从未被验证为豪华住宅区，需要从零开始打造一个全新的社区。Hudson Yards的零售区现在包括卡地亚、蔻驰和迪奥等高端品牌店，以及何塞·安德烈斯主厨的Mercado Little Spain等餐厅。该项目超过1000万平方英尺的办公空间是欧莱雅和Facebook母公司Meta等租户的所在地。

该开发项目建在一处铁路站场旧址上，图为2013年景象。图片来源：Mark Lennihan/美联社为了推销新建的社区，Related公司承诺保障安全——开发商与一家私人安保公司合作管理哈德逊城市广场。

人们对新哈德逊城市广场社区的反应褒贬不一。虽然有人因购物、餐饮和旅游景点（如Edge观景台）蜂拥而至，但也有人形容这些玻璃摩天大楼缺乏灵魂，没有真正的个性。

“这是一个从无到有、极具戏剧性的区域，”曼哈顿房地产经纪人Donna Olshan表示，“这里满是高层建筑、商业地产和购物中心，居住氛围较弱。”

位于哈德逊城市广场中心的旅游景点“容器”（Vessel）发生多起自杀事件，引发负面报道并导致这座可步行的雕塑关闭。Related公司发言人表示，正在评估解决方案以重新开放该建筑。

哈德逊城市广场还包括Meta和欧莱雅等企业入驻的大型办公楼。首栋哈德逊城市广场公寓楼“15 Hudson Yards”旨在营造市中心氛围。这栋由Diller Scofidio + Renfro与Rockwell Group联合设计的88层、285户建筑由四段相互连接的玻璃弧面构成，拥有约4万平方英尺配套设施，包括健身中心、泳池及环绕60英尺玻璃幕墙的露天平台。该项目于2016年9月启动销售，向总检察长办公室备案的初始定价从一居室192万美元到四居室顶层公寓3200万美元不等。

Related公司创始人兼董事长斯蒂芬·罗斯现居哈德逊城市广场35号。图片来源：索尔·马丁内斯/彭博社相比之下，哈德逊城市广场35号的目标客群更偏向上城区居民，托巴克称其设计"略为经典"。事实上，Related创始人罗斯本人就是从公司另一个项目——原哥伦布圆环时代华纳中心搬迁至此。这栋由SOM建筑设计事务所操刀的92层建筑共143套单元，室内设计由曾操刀罗斯时代华纳中心顶层公寓的托尼·英格劳完成，配备私人健身房等设施，并可共享同栋楼内Equinox酒店的配套服务。根据向总检察长办公室提交的初始定价，两居室单元起价500万美元，两套顶层公寓则各达5900万美元。

15号项目开售时恰逢纽约公寓市场上行期。房产记录显示，销售首年Related即签下超5亿美元合同，接近整栋楼预期销售额的三分之一。托巴克表示，得益于公司在亚洲的营销和房展会，海外买家尤其是亚洲客户构成重要购买力。StreetEasy数据显示，这些买家中有大量后续将房产出租。

销售记录表明，目前仍有约30套未售出单元，其中高价公寓占库存主体。托巴克指出若计入已签约合同，实际未售数量接近25套。

哈德逊城市广场15号的销售始于2016年。一些早期购房者如今在当下市场中难以转手其单元。道格拉斯·艾丽曼房地产经纪人安·卡特比尔·勒南曾在哈德逊城市广场售出多套房产，她于2017年签约以484万美元的价格为自己购入哈德逊城市广场15号一套公寓。如今随着子女离家需要缩减居住规模，她已接受现实——很难找到愿意以同等价格接手的买家。目前该单元挂牌价为449.5万美元，她预计将亏损出售，尤其是因为Related公司当前正以低于她购入价的折扣价挂牌类似单元。

她表示作为房产经纪人却在一笔交易上亏损令她感到难堪。“但我不能过分自责，“她说，“尝试新产品总要承担风险，这就是市场的本质。”

托巴克指出，在哈德逊城市广场15号市场高峰期购入的买家正面临不可避免的市场现实，但建议他们尝试熬过当前周期。“只要再坚持一段时间，终会盈利，“她表示。

当哈德逊城市广场35号于2019年3月开盘时，其定价高于15号项目，但面临的市场环境更为严峻。“35号推出时，市场热潮已消退，“奥尔山坦言。

记录显示，Related公司在35号143个单元的首年销售中仅签约约15套。随后疫情进一步阻碍销售进展，全市销售办公室曾暂时关闭。托巴克透露，为促进交易，该公司曾推出"先租后买"的临时方案。

尽管如此，Related集团仍难以在35 Hudson项目上建立足够的销售势头以实现目标。经纪人表示，其中一个因素是Related提出在哈德逊城市广场引入赌场的计划，潜在买家担心这可能会吸引大量人群，使该地区显得低俗。“我相信无论建什么都会非常雅致，“Digs房地产集团的Dan Gotlieb表示，他曾在35 Hudson进行过交易。“但目前这种不确定性可能也是导致销售疲软的原因之一。”

针对赌场计划的批评，Related在一份声明中回应道：“如果我们有幸成为获得许可证的成功竞标者之一，我们将打造一个世界级的度假胜地，配备各种设施、餐厅、零售和娱乐场所，这将进一步提升哈德逊城市广场的吸引力，使社区、居民和办公租户的体验比现在更好。”

目前在StreetEasy上列出的35 Hudson单元中，许多要价远低于初始定价。记录显示，一套五居室、约4600平方英尺的单元要价1385万美元，比原定的2700万美元计划价格低了49%。一套四居室、约3800平方英尺的单元要价999.5万美元，比原预计价格低了43%。

Olshan将35 Hudson比作"一场从未起飞的大型百老汇演出”。

最近在35 Hudson达成交易的房地产经纪人表示，他们对Related的可协商程度感到惊喜。Carini集团的Alex Carini表示，他的公司最近帮助一个巴西家庭以995万美元的价格购买了该大厦的一套公寓，比计划价格低了37.5%。他说，Related还承担了客户的成交费用。他表示，在目前的市场中，卖家通常会给予折扣或承担成交费用，但很少两者兼得。

哈德逊城市广场35号的销售于2019年启动。该大楼的单元最终成交价折扣高达近50%。图片来源：Colin Miller (2)戈特利布表示，他的客户曾是哈德逊15号的租户，他们观望多年等待35号楼盘降价。“他们想要特定类型的房产，但不愿为此支付1000万美元，“他说。记录显示，他们最终以850万美元购得一套四居室，面积约3400平方英尺（约316平方米），较开盘价折扣近46%。

50岁的退休企业律师格蕾丝·金称，去年为家人在哈德逊35号购置三居室公寓时，她感觉"有议价空间”。

“当时房贷利率太高了，“金说，“大家都对进入买方市场心存顾虑。”

金拒绝透露具体成交价，但关联公司发言人表示同类户型价格通常在600万至750万美元之间。该公寓原始标价尚不明确。

金表示考虑到长期自住计划，她对这笔投资感到安心。“我认为市场终将回暖，“她说。

米勒为道格拉斯·埃利曼公司撰写的近期报告显示，曼哈顿高端住宅市场（交易量前10%）第二季度成交套数同比下滑39.6%。同期销售中位数价格保持相对稳定，微涨3.9%至670万美元。

托巴克仍然保持乐观。她表示，她看到35 Hudson的人流量正在回升，并且在过去几周内已经就多个单元发出了合同。考虑到已签署的合同，该建筑的销售率已接近60%，她说。不过，开发商在盈利能力方面的“回旋余地比以前小了”。

“我们处于一个不错的位置，”她说。“我们赚了很多钱吗？我不确定。”

联系作者凯瑟琳·克拉克，邮箱：[email protected]

刊登于2023年7月14日的印刷版，标题为《西区一片寂静》。