伦敦金丝雀码头承受房地产低迷重创 - 《华尔街日报》

伦敦——三十年前，伦敦将金丝雀码头一处废弃的船厂改造成玻璃与混凝土构成的摩天大楼森林，试图效仿美国的金融中心。

如今，这片位于伦敦市中心以东、占地128英亩的金融区正遭遇同样困扰美国城市的难题：写字楼空置率攀升。

上月，英国最大金融机构汇丰控股宣布，将搬离110万平方英尺的总部大楼（即汇丰塔），迁至伦敦市中心较小的办公场所。此前，高伟绅律师事务所已决定迁回市中心，巴克莱银行和法国兴业银行等机构也大幅缩减了办公面积。

瑞银数据显示，金丝雀码头及周边区域写字楼空置率已达17.1%，相当于整座帝国大厦的面积，而伦敦市中心空置率为10.7%。

持有该区域大部分建筑的业主——金丝雀码头集团——其债券正以大幅折价交易，收益率超过16%。上月穆迪已将其信用评级下调至垃圾级。

金丝雀码头的困境表明，远程办公的迅猛发展对全球房地产市场造成了不均衡冲击。尽管疫情以来摩天大楼空置化已成为美国城市的常态，但由于欧洲员工返岗意愿强烈，当地写字楼市场表现相对稳健。

但伦敦也面临着美国房地产行业所熟悉的一些问题。

房地产服务公司仲量联行数据显示，2月份伦敦的返工率为65%，介于纽约的49%和巴黎的85%之间。

金丝雀码头首当其冲地承受了伦敦写字楼市场的困境。

汇丰控股和花旗集团都在金丝雀码头设有办公室，但前者计划搬离该区域。图片来源：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg News瑞银资产管理欧洲房地产研究主管Zachary Gauge表示，居家办公以及为符合环保规定而改造老旧办公空间的成本"使金丝雀码头处于劣势"。

金丝雀码头是1980年代伦敦经济转型的副产品。全球航运业的变革使伦敦庞大的蓝领船坞——西印度码头逐渐衰落。玛格丽特·撒切尔政府放松了对金融业的管制，这一举措被称为"金融大爆炸"，银行对办公空间的需求激增，而当时伦敦普遍是低矮的建筑。

虽然这不是一项成功的房地产投资——最初的开发商破产了——但整个1990年代这里高楼林立，金丝雀码头成为伦敦罕见的曼哈顿式区域。

金丝雀码头吸引了来自伦敦传统金融区（即伦敦金融城，位于西边几英里外）的租户。它成为城市更新的全球典范。前纽约市长迈克尔·布隆伯格在2000年代末推广哈德逊城市广场计划时，就经常以金丝雀码头为例。

智库机构“城市中心”的分析师安东尼·布里奇表示：“20世纪90年代和21世纪初，金丝雀码头之所以能胜过伦敦金融城，是因为它迎合了美国公司对高层建筑的需求，以容纳高技能劳动力。”

一代人之后，这里的塔楼已不再新颖，而伦敦金融城和其他伦敦市中心繁华街道上则拔地而起许多时尚的现代摩天大楼。

商业房地产咨询公司Green Street的分析师玛丽·多默伊尔说：“高比例的居家办公意味着雇主需要提供一些吸引力和活力，才能让员工重返办公室。”

根据Green Street的数据，过去三年，在对冲基金和私募股权公司涌入乔治亚风格联排别墅的推动下，伦敦更时尚的西区高端商业地产租金每年上涨8%，而金丝雀码头的租金基本保持不变。根据英国房地产经纪公司莱坊的数据，金丝雀码头办公空间平均租金为每平方英尺69美元，而伦敦金融城为95美元，西区则超过165美元**。**

由于该地区大部分由卡塔尔财富基金与私募股权巨头布鲁克菲尔德合资的金丝雀码头集团持有，或由卡塔尔基金直接持有，该开发项目有长期规划的空间。伦敦经济学院伦敦中心主任托尼·特拉弗斯表示：“金丝雀码头集团非常擅长创造自己的气候。”

金丝雀码头集团首席执行官肖比·汗概述了一个“金丝雀码头3.0”计划，该计划将通过住宅租金、娱乐产品和生物技术蓬勃发展。

该集团计划建造一座75万平方英尺的生命科学中心，据称这将成为欧洲最大的商业实验室。根据英国房地产服务公司Savills的数据，该领域的租金可比办公空间高出70%。

在住宅领域，集团的2200套公寓目前有3500人居住，而三年前租户数为零。另有2000套住宅正在建设中。

金丝雀码头办公人员的减少可能会影响商店和其他配套设施的需求。图片来源：Kevin Coombs/REUTERS高端零售商、餐厅以及音乐艺术节的组合带来了额外收入。根据该市交通局数据，夜间和周末的人流量较疫情前水平增长了50%。

但全面改造将是一项艰巨任务。利率上升和收入下降意味着卡塔尔和布鲁克菲尔德可能需要投入更多资金来支付翻新和建设成本。

另一个风险是：金融从业者和律师的减少可能导致对商店及配套设施的需求萎缩。“你会看到随着人们开始离开，情况会不断恶化，“智库分析师Breach表示。

开发商可能需要吸引更多像贾斯汀·沃克这样的人——这位税务会计师目前在摩根大通的当地办公室工作。

“我最初来到这里时，非常讨厌金丝雀码头那种冷冰冰的感觉，”他说，“但现在这个地方让我渐渐喜欢上了，它变得更宜居，也更有活力了。”

曾作为城市更新全球典范的金丝雀码头金融区，如今正面临写字楼空置率攀升的困境。图片来源：Neil Hall/EPA-EFE/Shutterstock联系Humza Jilani请发送邮件至 [email protected]

本文发表于2023年7月13日的印刷版，标题为《伦敦金丝雀码头承受房地产远程办公阵痛》。