《华尔街日报》：眼下效果不佳的省钱按揭方案

可调利率抵押贷款吸引力下降，给因高价被挤出市场的购房者又一打击。图片来源：Grace Cary/Getty Images目前，可调利率抵押贷款能为购房者省下的钱微乎其微（如果有的话）。

当30年期固定抵押贷款利率像现在这样上涨时，借款人往往会涌向可调利率抵押贷款，因为这类贷款能帮助他们在购房初期减少还款额，或可能提高购房报价。可调利率抵押贷款初始利率较低，但数年后会调高。

但根据金融服务公司Bankrate的数据，目前可调利率抵押贷款的平均利率（依贷款类型不同在6.5%至7.21%之间）与7月5日6.95%的30年期固定利率平均值几乎持平。这意味着多数购房者在还款初期无法节省月供——且仍需承担美联储未来维持高利率的风险。

可调利率抵押贷款吸引力减弱，给无数因高房贷利率和经济适用房短缺被挤出市场的购房者再添压力。那些想买房却无力承担的人如今的选择更少了。

“现在选择可调利率抵押贷款而非30年期固定利率贷款，纯粹是在赌利率会下降，因为初始利率优势已几乎消失殆尽。”Bankrate首席金融分析师格雷格·麦克布莱德表示。

麦克布莱德表示，更稳妥的做法是锁定30年期固定利率抵押贷款，如果利率下降再考虑 refinance。

浮动利率的吸引力波动

可调利率抵押贷款（ARM）的受欢迎程度通常随着利率变化而起伏，这次也不例外。

去年当ARM能为购房者节省更多成本时更具吸引力。根据Bankrate对大型贷款机构的全国调查，截至2022年7月6日，30年期固定利率抵押贷款平均利率为5.55%，而可调利率抵押贷款的平均利率在4.19%至5.46%之间。

购房者已经注意到这一点，选择ARM的人正在减少。

抵押贷款银行家协会数据显示，截至6月30日当周提交的抵押贷款申请中约有6%是ARM，低于一年前约10%的比例。

决定ARM利率的因素

通常情况下，长期利率高于短期利率。ARM的初始期限比30年期抵押贷款更短（通常在利率调整前为5年、7年或10年），这意味着它们的初始利率通常较低。

但几个月来收益率曲线一直倒挂——反常的是短期利率高于长期利率，这消除了ARM的优势。

部分人愿意承担的风险

ARM是助长2008-09年金融危机的众多因素之一，当时贷款机构向次级借款人提供超低诱导利率贷款。随后住房危机期间数百万的止赎案例表明，许多买家并未准备好应对利率调整。

如今的ARM（可调利率抵押贷款）已有所不同，借款人保护措施得到加强，但仍存在风险。

理财规划师表示，一些计划在ARM利率重置前几年出售房屋的买家，或出于投资目的寻求房产转手的买家，依然会选择ARM贷款。

在线抵押贷款平台Morty高级副总裁罗伯特·赫克指出，如果在重置期间利率下降，选择ARM的借款人可能获得更低利率。相比选择30年固定利率贷款的买家——若想 refinance（重新贷款）还需支付数千美元手续费——他们可能更占优势。

富国银行住房贷款部门高级副总裁托德·约翰逊表示，如今高价房产买家也更青睐ARM贷款。对于大额贷款而言，利率略低意味着固定利率部分能节省更多资金。

约翰逊举例称：一笔200万美元、前10年固定利率6.25%、之后每半年重置的ARM贷款，月供约为12,314美元；而信用极佳、首付20%的买家若选择6.5%利率的30年固定贷款，月供约为12,641美元。

这意味着每月可节省约327美元。

潜在复苏

抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克·弗拉坦托尼表示，当美联储最终下调短期利率时，ARM对购房者的吸引力可能增强。

他强调，多数购房者需要确信ARM节省的费用足以超越30年固定利率贷款月供确定性带来的安全感。

Morty公司的Heck表示，即使购房者失业，他们仍应能够负担可调利率抵押贷款(ARM)可能出现的最高利率。

联系Veronica Dagher请致信[email protected]

本文发表于2023年7月11日印刷版，标题为《当下未能发挥省钱功效的按揭贷款》