《华尔街日报》：困扰美国乡村小企业的数学难题

安柏·兰布克十年前在缅因州斯考希根这个乡村小镇创立了缅因谷物公司，旨在帮助重振当地经济。如果她选择其他地方，扩展谷物加工业务本可以更容易。

兰布克想在隔壁空地上新建一栋大楼，但遇到了阻碍全美乡村社区经济发展的一个难题：据当地银行从波士顿聘请的评估师估算，新建筑耗资将达740万美元，而建成后仅价值240万美元。

“目前拟议的开发项目在财务上不可行，“评估师在一份81页的报告中表示，其中包含数十页附录。评估师称，该地块的最佳用途是留待未来开发。

兰布克的困境凸显了重振斯考希根等乡村社区的挑战。这个曾繁荣的磨坊小镇现有人口约8700人，中位收入约4.9万美元。在一些乡村地区，户外旅游业已使得房产价值超出当地居民承受范围；更多地区则因房产价值低迷和数十年的投资不足，导致新项目难以实现收支平衡。

“这令人沮丧，“缅因州发展基金会项目主任安妮·鲍尔表示，该非营利组织致力于该州乡村经济振兴。“安柏是成功女企业家的典范，她的企业成功解决着重要粮食问题。”

鲍尔表示，随着通货膨胀和工资上涨扩大了新项目成本与现有资产价值之间的差距，像兰布克这样的农村创业者面临的挑战只会越来越多。

在缅因谷物公司的设施中，谷物在装袋运输前会经过清洗和分选。缅因谷物公司表示，自2012年以来已加工超过1100万磅谷物，并希望扩大规模。根据布鲁金斯学会对人口普查数据的分析，员工少于50人的企业在农村经济中发挥着关键作用，占就业岗位的42%，而大都市地区这一比例为28%。“本地成长的企业往往更具粘性，更有可能进行再投资，“国际经济发展公司（经济开发者的会员组织）副总裁戴尔·吉恩斯表示。

低估值和近期可比销售数据的缺乏影响了商业和住宅评估，并对当地企业产生了溢出效应。这使得农村创业者难以利用房屋净值（一种常见的创业融资形式）或将房屋用作小企业贷款的抵押品。它们还为寻求建造新住房以留住和吸引新居民的开发商设置了障碍，并阻碍了农村地区的财富积累。

“缺乏抵押品是任何农村企业面临的头号障碍，”南方农村非营利贷款与发展组织“社区无限”的首席执行官伊内斯·波洛纽斯表示。“没有可比案例，银行就不知道该如何处理，”她说，“他们不会为这样的初创企业提供资金。”

兰布克在缅因州不伦瑞克长大；2001年她与丈夫搬到斯科希甘，担任言语病理学家。2012年她联合创立了缅因谷物公司。这家公司在已有128年历史的四层前县监狱建筑中，磨制当地农民种植的小麦、燕麦等谷物。直到疫情期间家庭烘焙热潮推动直接面向消费者的销售增长前，该公司大部分谷物都出售给面包师、酿酒商和餐馆。这家现已盈利的企业花了近六年时间才实现收支平衡。

拟建的扩建部分将包括处理在线订单的空间、为家庭厨师定制新谷物混合配方的区域以及行政人员办公区。还将配备一个测试厨房、干货商店、当地初创企业空间，以及兰布克协助扩大的农贸市场。

这家磨坊现有20名员工；兰布克拥有的相邻咖啡馆另有16名员工。若新项目顺利推进，她计划未来五年内新增多达20个工作岗位。

拟建的缅因谷物公司扩建项目将包含处理在线订单和调配谷物的区域、测试厨房及当地初创企业空间。缅因谷物公司计划在目前用作停车场的相邻地块上新建一处设施。缅因谷物公司助力将斯科希甘打造成小型食品中心，吸引了多家初创企业入驻，例如使用其面粉制作意面的高端预制食品商"缅因餐”、冷冻披萨面团生产商"好面坯”，以及在旧监狱洗衣房生产苹果木冷熏乳清干酪的曲脸奶油厂。

非营利组织北方森林中心主席罗伯·莱利指出，评估差距的核心问题在于未能考量项目潜在影响力。该机构近期成立的创投基金正是为了突破阻碍乡村房产再开发的估值瓶颈。

虽然评估不决定企业偿贷能力，但能让银行在项目偏离预期时获得保障。评估师以缅因谷物项目位于"三级市场"为由否决方案，其他经济考量包括利率攀升、通胀压力及经济放缓风险。

“在乡村地区寻找合理参照标的极为困难，“缅因州不伦瑞克非营利借贷机构海岸企业首席投资官丹尼尔·华莱士坦言，“当评估结果明显偏低时，足以令项目彻底搁浅。“该机构曾投资缅因谷物项目。

评估学会主席克雷格·斯坦利表示，乡村地区普遍存在评估缺口，因商业实体稀少，专属性建筑难觅接盘者，且缺乏可比交易数据。评估师不得不参考50多英里外的班戈、奥本等城镇来评定缅因谷物项目价值。

Crooked Face Creamery乳品厂在旧监狱洗衣房旧址生产苹果木冷熏意大利乳清干酪。美食预制菜品牌Maine Meal使用缅因谷物公司的面粉制作意大利面。2015年，Holland’s Variety Drug药店老板凯文·霍兰德动用自己的退休储蓄，将药房搬迁至缅因谷物公司正对面一栋新建的两层建筑。当地银行表示愿意为这个120万美元的项目提供一半资金——条件是霍兰德需保持等额存款。

“我们的业务量和经营状况没有任何问题，“拥有三家缅因州药房的霍兰德说，“关键在于这栋建筑的实际价值只有我需支付价格的一半。”

建筑成本上涨使资金缺口更难填补。据为缅因谷物公司提供740万美元预算的佩诺布斯科特总承包公司联合总裁克莱·梅克透露，过去三年建筑材料价格每年涨幅高达20%。

肯纳贝克储蓄银行区域副总裁戴夫·埃尔德里奇表示，部分开发商利用州和联邦税收抵免政策改造旧厂房，为来自大城市的迁入者提供住房，从而带动其他经济发展。该银行正协助缅因谷物公司获取融资。但兰布克的项目属于新建工程，规模也小于同类开发项目——斯考希根镇距离班戈市近一小时车程，距波特兰市更远。

在农村社区，“抱着‘建好了他们自然会来’的想法几乎行不通，”埃尔德里奇说。“必须采取的策略是，先吸引他们来，然后你才能建设起来。”

兰姆克持续寻找潜在融资伙伴并申请补助金，以填补估值缺口。她曾考虑缩减项目规模，但又担心这可能是错误的做法。

“如果我们过于零敲碎打、拼拼凑凑，可能对公司和社会都是一种伤害，”兰姆克表示。“我们在市中心最显眼的位置拥有重要地产；作为先驱项目，我们催生了许多新企业，也象征着斯科希甘的成功。”

六月底，缅因谷物公司所在的斯科希甘市中心。该镇人口约8700人。联系露丝·西蒙请致信：[email protected]

本文发表于2023年7月10日印刷版，标题为《房地产数学难题困扰乡村小企业》。