《华尔街日报》：租金调整潮将进一步减少经济适用房供应

税收抵免政策在建设许多租金可负担的公寓中发挥了作用。图片来源：Spencer Platt/Getty Images随着数百处租赁房产的政府保护措施到期，房东可自由设定租金，美国在未来五年内可能失去近20万套可负担住房。

联邦政府主要依靠一项30年税收抵免计划来鼓励开发商建造可负担住房。如今，一系列协助低收入租户的协议即将到期，房东可以选择按市场价收取租金，而非继续参与政府计划。在近期租金涨幅创下历史新高后，预计许多房东将提高租金。根据租房网站Apartment List的数据，2021年初至2022年夏季期间，市场价房源的挂牌租金飙升了25%。

穆迪分析公司报告显示，到2027年，多达18.8万套由政府税收抵免资助的低成本出租公寓可能转为市场价房源。

部分城市可能失去大部分低成本租赁房。穆迪数据显示，达拉斯地区约五分之一的税收抵免公寓可能在2027年前失去可负担性保护。芝加哥和休斯顿也特别面临大量可负担住房流失的风险。

疫情期间已有大量经济适用房消失。据华盛顿特区倡导组织"全国低收入住房联盟"分析美国人口普查数据显示，2019至2021年间，贫困家庭可负担的公寓和出租屋数量骤减40万套，这意味着两年内低价租赁房源总量缩水超5%。穆迪分析指出，部分流失的经济适用房与税收抵免政策到期有关。

诺格拉达克会计师事务所（专精税务抵免领域）公共政策与政府关系总监彼得·劳伦斯表示，到2033年，每年约有10万套税收抵免住房可能到期，除非这些房产已签订长期可负担协议或业主获得新补贴。

佛罗里达州法律援助机构"三河法律服务"诉讼主任凯文·拉宾指出：“当这些物业退出计划时，法律上无法强制其保留可负担属性。”

租金涨幅可能相当惊人。房利美2018年报告显示，经济适用房租金平均比市场价低38%。而另一项针对七大都会区房产的研究表明，优惠政策到期后，平均租金将攀升至同地段同品质市场价水平。这让长期租户陷入困境。加州克洛维斯的谢丽尔·西尔维拉称，她85岁的母亲依靠每月1000美元收入生活，近三十年来年租金涨幅从未超过20美元。但2021年房东退出联邦税收抵免计划后，租金飙升至1300美元，比原租金翻了一倍多。

房东稍微反悔了，目前每月租金涨了100多美元，但西尔维拉和她的兄弟姐妹不得不凑更多钱来支付母亲的开销，西尔维拉说道。房东们一直是税收抵免计划的主要支持者，许多人通过经营经济适用房建立了大规模业务。但如果没有新的补贴或激励措施，建筑业主很可能会利用最近火热的房地产市场，提高租金以应对维护、保险和房产税等不断上涨的成本。

“你总得想办法覆盖这些成本，”房地产贸易组织全国公寓协会政府事务高级副总裁格雷格·布朗说。

自1987年以来，联邦政府通过低收入住房税收抵免计划资助了超过350万套公寓单元。通过该计划，房东将租金保持在远低于中位数收入人群可负担的水平。

为了能够建造更多新公寓并保留更多现有房产，倡导者和一些民选官员试图增加政府发放的税收抵免数量。今年，众议院和参议院都在努力通过法案，将税收抵免数量增加50%。这些法案的版本在之前的国会会议上提出过，但未获通过。德克萨斯大学奥斯汀分校法学教授希瑟·韦表示，一些即将到期的建筑也位于30年前主要是贫困租户居住的社区，但后来这些社区已经高档化。“这些住房市场现在更热了，高收入家庭有需求。”一些税收抵免建筑的业主找到了降低租金的方法。许多是非营利组织，并获得新的税收抵免或其他地方资金，以资助建筑运营更多年。例如，根据佛罗里达大学希姆伯格住房研究中心对税收抵免房产的分析，在佛罗里达州，许多即将到期的建筑已经获得了额外的补贴，以将租户锁定在较低的租金水平更长时间。

在其他情况下，政府可以更直接地介入以保护即将到期的房产。在俄勒冈州的华盛顿县，县政府计划购买一处拥有172套公寓的住宅区，该住宅区原本计划转为市场价出租。与此同时，新建的经济适用房数量无法满足需求，并且受到利率上升和通货膨胀的挑战。建筑成本的增加意味着现有的政府补贴可以建造的单位数量减少。

“在（税收抵免）计划初期，有许多单位获得了低成本融资，但现在很难做到这一点，”诺沃格拉茨的劳伦斯说。

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刊登于2023年7月12日的印刷版，标题为《重置抑制经济适用房供应》。