《华尔街日报》：商业地产在校园周边寻得罕见亮点

许多写字楼大多空置状态。曾经飙升的公寓租金涨幅已放缓，部分地区甚至出现下跌。但在饱受冲击的商业地产行业中，面向热门高校学生的住房租赁成为罕见的亮点。

由于供应有限且众多高校（尤其是顶尖研究型大学和美国大学橄榄球五大高收入体育联盟成员校）需求旺盛，学生公寓租金有望持续增长。但受整体入学率下降影响，知名度较低且生源缩减的小型院校周边学生住房正面临更高风险。

商业地产公司世邦魏理仕集团数据显示，尽管去年抵押贷款利率上升，2022年学生住房资产交易额仍创229亿美元历史新高。

多户住宅租金增速较去年两位数的涨幅有所放缓。据追踪公寓市场的在线机构RealPage统计，截至2023年5月的12个月内涨幅为2.3%。而同期学生住房租金涨幅约达9%。

部分院校拥挤的校园环境与持续上涨的租金，助推去年学生住房销售额创下纪录。图片来源：Scott Wachter/Reuters地产投资巨头黑石集团去年以128亿美元收购美国校园社区公司，成为学生住房领域最大押注者。

“我们认为这是一个经得起时间考验的行业，未来仍将是一个持续亮点，”黑石集团房地产美洲区收购联席主管雅各布·维尔纳表示。

学生住房的需求通常不会因经济衰退而受到抑制。“这是一个全天候的资产类别。经济景气时，人们会上学，”维尔纳说。“经济不景气时，更多人倾向于去上学。”

分析师表示，利率上升也意味着能够为新建筑融资的开发商将减少，从而限制新供应。一些学校，由于用地短缺等其他供应限制，也可能使许多房东能够继续提高租金。

疫情对学生住房抵御严峻市场的能力提供了一次独特的考验。分析师们曾预计2020年会受到冲击，但即使在在线课程的高峰期，入住率仍保持稳定。学生们希望搬出父母的房子，住在大学校园附近，尽管他们是在线上课。

直到2021年下半年，返校的不确定性一直抑制着租金，但2022年租金开始上涨。拥挤的校园和不断上涨的租金推动了去年创纪录的销售。

今年的学生住房销售可能无法达到2022年的水平，因为去年的销量部分是由于被压抑的需求所致。

与其他商业地产类型一样，由于借贷成本上升，学生住房的价值有所下降。但世邦魏理仕全国学生住房联席主管杰奎琳·菲茨表示，由于租金增长和入住率仍然强劲，下降幅度没有其他地产类型那么大。

“它目前的表现与市场上其他资产类别不同，”菲茨表示。

投资者乐观地认为，今年秋季学生住房总体预租率达到70%，与2019年5月水平相当。图片来源：Take Flyt Imaging学生住房行业并非全是好消息。由于入学率下降，小型或知名度较低院校附近的学生住房项目正面临需求疲软问题。

尽管上个学年大学入学率下降了1.1%，但收入最高的体育联盟高校和拥有知名研究项目的院校入学率有所上升。

“我们在入学数据中看到的几乎是两个截然不同的市场故事，”房地产投资公司仲量联行高级研究分析师埃尔莎·威尔逊表示。

King & Spalding律师事务所重组业务律师萨德·威尔逊称，他注意到面临财务困境的学生住房投资有所增加，尤其是那些老旧、维护不善的房产。

“市场上确实存在不少陷入困境的学生住房开发商和项目，”威尔逊说。

不过仲量联行数据显示，投资者仍持乐观态度，今年秋季学生住房整体预租率达70%，与2019年5月水平相当。该机构指出，研究型大学和高收入体育联盟院校的预租率已超过2019年水平。

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刊登于2023年7月5日印刷版，标题为《房东在校园找到避风港》。