《华尔街日报》：办公室动荡扰乱地租谈判

一个多世纪以来，纽约的商业地产投资者们通过将土地与建筑物分离并分别交易的方式，分割着这座城市摩天大楼的价值。

但如今，在二战以来最严重的写字楼市场衰退中，这种做法正加剧着不同产权所有者之间的纠纷。

根据土地租赁协议，建筑运营商需向土地所有者支付租金。历史上，这些租金会基于土地当时的评估价值定期调整。由于房地产交易放缓及写字楼行业动荡，这个本就常引发争议的过程在当前显得尤为棘手。

写字楼运营商希望避免地租的剧烈上涨，部分原因是高利率和低迷的返工率正重创写字楼市场。自疫情以来写字楼租金持续下跌，业主们被迫提供大幅优惠来吸引租户。

“如果我是土地租赁方，现在正是重新协商租金的好时机，“即将出版土地租赁专著的纽约房地产律师约书亚·斯坦表示，“土地价值正在急剧下降。”

传统上地租是基于假设土地未被开发时的评估价值。但写字楼用地的价值部分取决于周边写字楼市场行情。由于近期鲜有写字楼成交案例，这些价值目前难以确定。

根据数据公司MSCI Real Assets的数据，2023年第一季度，投资者仅在曼哈顿购买了价值4.895亿美元的办公物业，而2022年同期为50亿美元。

位于曼哈顿西区、由Vornado Realty Trust近期翻新的办公大楼Penn 1。图片来源：Victor Llorente/《华尔街日报》在此背景下，曼哈顿西区正上演一场关于地价和地租的争夺战，交战双方分别是该市最大的办公和零售地产商之一Vornado Realty Trust，以及Vornado标志性办公大楼Penn 1所在地块的所有者家族。Vornado拥有该大楼，并最近斥资4.5亿美元进行了翻新，但自1998年以来一直租赁着大楼下方的土地。

Vornado最近与纽约的Korein家族续签了地租协议，租期至2073年，目前双方正在就未来25年的租金金额进行争执。2022年初，Vornado董事长Steve Roth估计，Penn 1的地租可能从每年250万美元跃升至2600万美元。但到年底时，他告诉投资者，“根据当前市场状况、利率和融资可得性，我们现在认为这个数字应该低得多。”

双方正在通过法庭和独立仲裁解决此事。Roth和Korein家族均拒绝置评。

房地产公司CoStar数据显示，今年迄今曼哈顿每英亩土地平均售价约为6770万美元，较去年同期下降57%。该公司称，疫情暴发前的十年间曼哈顿地价持续上涨，2019年平均每英亩售价达到创纪录的2.78亿美元。

数据提供商Trepp统计，纽约约11%的证券化办公物业采用土地租赁模式运营。这类长期租约通常为99年，每20或30年重新设定租金。历史上新租金标准通常以重置时土地公允市值的6%左右为基准。

根据估值时点不同，重置期间租金可能出现大幅上涨。今年4月，纽约写字楼业主SL Green Realty旗下麦迪逊大道一栋办公楼的年地租从460万美元飙升至2000余万美元。该公司表示将把该楼宇投资价值减记为零，此次调租基于2021年评估值并于今年早些时候经仲裁最终确定。

地租租户与土地所有者通过协商或仲裁确定租金重置。若建筑运营商无力或拒绝支付新地租，业主将收回物业所有权。

纽约房地产公司RFR在地租将上调至逾2000万美元后，放弃了对利华大厦的控制权。照片：Jeenah Moon/彭博新闻2020年，纽约房地产公司RFR控股就遭遇了这种情况。由于地租将从2023年的615万美元飙升至逾2000万美元，该公司被迫放弃了对公园大道地标写字楼利华大厦的控制权。租金上涨导致RFR无法为这栋办公楼进行再融资。

同样拥有利华大厦地块的Korein家族随后引入其他开发商来运营该物业。

“这类恐怖故事屡见不鲜，“斯坦因表示。

不过有时运营方会占据优势，因为多数地主并不想亲自管理地上建筑。“他们只想要收益，不愿承担运营麻烦，“派珀桑德勒公司高级REIT分析师亚历山大·戈德法布指出。

未来地租纠纷可能会减少，因为现在新签租约多采用通胀指数而非评估价作为租金调整依据。六年前成立的房地产公司Safehold在纽约持有15份地租契约，采用每年2%的固定涨幅，并设置每十年一次的通胀调整上限。

在全美多地持有地租契约的Benenson资本合伙公司首席运营官理查德·凯斯勒表示，地主们也认识到可预测的租约条款优势。

“这对租户更易管理，“凯斯勒说，“而业主也能获得相当稳定的现金流。”

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刊登于2023年7月5日印刷版，标题为《商业领域动荡搅动土地租赁谈判》。