中国房地产市场进入令人担忧的新阶段 - 《华尔街日报》

在中国，挂牌出售房产的人数比往常更多，将新增挂牌量推至多年高点。图片来源：ALY SONG/REUTERS香港——中国为稳定摇摇欲坠的房地产市场而进行的长期斗争似乎正进入一个令人不安的新阶段，数据显示，在一波房屋挂牌潮冲击市场之际，需求正在减弱。

支撑市场对北京方面至关重要：房地产占中国经济活动的比重高达四分之一。它也是中国老百姓的主要财富来源。

如果市场情绪进一步减弱，可能会进一步拖累近几个月停滞不前的经济，此前在去年年底结束动态清零防控措施后，经济活动曾一度激增。

2023年初，房地产销售曾短暂回升。但最近，包括上海在内的主要城市销售一直在下滑，中国大多数市场的房价一直在下跌。        

现在更令人担忧的是，挂牌出售房产的人数比往常更多，将新增挂牌量推至多年高点。

研究机构易居研究院(E-house China Research and Development Institution)收集的数据显示，在上海、北京、广州和杭州等13个主要城市，5月份二手房挂牌量较去年12月增长25%，其中上海激增82%，武汉激增72%。 

在某种程度上，这一增长表明中国经济正逐步恢复正常。经过两年多的疫情管控，许多业主的生活曾陷入停滞，如今人们开始推进结婚、生育或搬迁计划，为此不得不出售房产。

但也有卖家表示，抛售房产是由于财务压力，或对市场失去信心，希望趁情况恶化前脱手。

分析师警告，若太多业主同时抛售房产，可能加剧供应过剩担忧，对中国房价造成新一轮下行压力，进而削弱本已脆弱的经济信心。

“当住房供应过剩加剧时，必然会对价格形成压制，“仲量联行中国区首席经济学家庞溟表示，“现在似乎所有人都在等待房价触底。”

青岛一位卖家告诉《华尔街日报》，她在6月初成交前不得不多次降价。这套房产最初挂牌12.6万美元，最终以约9.7万美元成交。

“在青岛，老旧小户型或几乎所有的二手房都很难出手，“她说。

青岛一位房产中介称，虽然成交量较去年同期有所回升，但挂牌量激增给价格带来压力。

自2021年北京收紧开发商信贷以遏制投机行为以来，中国房地产市场持续承压。部分开发商出现债务违约，引发债券市场震荡。

然而，房价从未大幅下跌。相反，大部分压力落在了开发商、债券持有人和负债累累的地方政府身上，这些地方政府严重依赖向开发商出售土地来维持运营资金。

根据在线平台诸葛找房的数据，过去一年中国百城二手房均价仅下跌0.7%。相比之下，美国在2008年楼市崩盘后的三年内房价下跌了14%。

上海某住宅项目的关闭商铺，该市是房地产销售下滑的城市之一。图片来源：Raul Ariano/彭博新闻社过去一年，中国地方政府已采取措施为房价托底，包括禁止开发商大幅降价促销。

如今买卖双方陷入拉锯战：购房者期待更大降价，而卖家拒绝折价出售。

上海某公关公司负责人曹国兴今年挂牌出售了其在大理旅游城市的一套860平方英尺公寓，旨在为企业筹措资金并偿还另一处房产的抵押贷款。

曹先生表示，若要成交必须承受亏损。过去三个月里，这套房源无人问津。

“即便进一步降价恐怕也无人接手，“2016年作为投资购入该度假房产的曹先生说，“我还不打算大幅削价。”

根据金融数据提供商万得的数据，2月份30个主要城市的新房销量曾一度超过2019年水平，但到5月已降至2019年水平的77%左右。

投行野村的经济学家表示，在通常被视为中国四大一线城市的上海、北京、深圳和广州，需求水平尤其令人担忧。随着外籍人士离开和长期存在的人口结构挑战加剧，这些城市2022年人口均出现数十年来首次下降。

二手房需求似乎也在减弱。据中原地产数据，上海5月二手房成交1.53万套，环比下降13%，远低于2019年至2022年5月期间月均2.3万套的底线。

房地产研究机构中指研究院数据显示，自2月以来，百城二手房均价环比跌幅持续扩大。国家统计局数据显示，5月70城中仅15城二手房价格环比上涨，而4月有36城上涨。

为刺激需求，监管部门自去年11月起持续下调房贷利率并放松开发商融资限制。据《华尔街日报》此前报道，政策制定者还考虑在多数城市取消限购政策，作为提振需求的一揽子措施。

市场可能再次反弹，尤其是降价能吸引更多买家的情况下。由于开发商新推项目减少，未来一年新增供应或将受限。

然而，仲量联行的庞先生表示，随着价格下跌，交易量可能进一步萎缩，部分原因是许多房主尚未做好承受亏损的准备。

在上海，张大为因担心需求疲软需大幅降价，撤回了今年出售公寓的计划。

“多家中介告诉我，现在挂牌房源实在太多，而有意向的买家太少，“38岁的张先生表示。去年经历两个月的封城后，他正考虑协助妻儿移民葡萄牙。

“缺乏足够信心，房价就难以上涨，“他说，“恐怕这种情况还会持续很久。”

北京记者Grace Zhu对本文亦有贡献。

联系记者Stella Yifan Xie，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年6月30日印刷版，标题为《中国住房需求下降》。