《华尔街日报》："关于退伍军人事务部担保贷款的诸多误解"背后的真相

当克雷格·卡明斯最近在德克萨斯州奥斯汀购置了一套定制现代住宅时，他并未支付首付款。这位曾在美国陆军服役17年的52岁退伍军人，利用退伍军人福利，通过美国退伍军人事务部（俗称VA贷款）的抵押贷款全额支付了370万美元的购房款。

这笔于三月完成的交易，从签约到交割仅用了不到30天。作为投资其他退伍军人初创企业的风险投资家，卡明斯表示选择VA贷款有两个原因：首先，如果利率下降，他可以通过简化的VA再融资轻松降低利率；其次，由于VA贷款无需首付，他能将原本用于首付的资金转而投入其他投资机会。

“不必预先支付大笔现金，让我能将这些资金用于财富增值。”他解释道。

VA住房贷款计划作为1944年《退伍军人权利法案》的一部分设立，旨在帮助退伍军人购置和保有住房。尽管初衷良好，该计划却长期背负污名。许多房地产经纪人认为VA贷款交割周期比传统贷款长，且由于享受100%融资，VA购房者缺乏财务稳定性。

这些正是退伍军人事务部急于澄清的误解。

“退伍军人购房者如今是市场上最具竞争力的群体之一，”美国退伍军人事务部住房贷款担保项目执行主任约翰·贝尔三世指出，“他们平均信用评分达722分，负债率低于40%，且持有54,000美元储备金。”

贝尔表示，退伍军人事务部现在能快速确定退伍军人的贷款资格并完成房产评估。

“十年前房地产经纪人提出的那些问题，如今已时过境迁，“他说，“现在的退伍军人贷款计划早已今非昔比。”

现役军人、光荣退伍的退役军人、国民警卫队和预备役成员、特定军属及其他制服部队人员均可申请退伍军人贷款。流程始于核实借款人资格的"资格证明书”，借款人还需满足贷款机构的最低核保标准。只要购房价格等于或低于房屋评估价值，退伍军人贷款无需首付；且自2020年起取消贷款上限，只要退伍军人享有全额权益并能承担月供，无论房价多高退伍军人事务部都会提供担保。

“关于退伍军人贷款的误解实在太多，“亚利桑那州斯科茨代尔loanDepot分行经理帕顿·盖德表示，“这正是过去它们风评不佳的原因。”

盖德指出退伍军人贷款存在"特殊规则”，比如收入计算方式，因此他建议申请人选择处理过大量退伍军人房贷的贷款机构。

伯克希尔哈撒韦家居服务芝加哥分部的经纪人凯瑟琳·乔丹诺表示，她遇到过不愿接受退伍军人贷款买家的卖家。“我经常要和其他经纪人据理力争，因为他们不知道退伍军人贷款和普通贷款一样可靠。“两年前，她协助一位使用退伍军人贷款的买家全价购房时遭遇卖家阻挠，对方误以为交割会延期且需支付验房等费用。澄清误解后，交易在30天内顺利完成。

以下是关于退伍军人事务部(VA)抵押贷款需要了解的一些事项：

**再融资流程快捷简便。**VA提供的简化再融资方案——利率降低再融资贷款(IRRRL)，允许借款人对现有VA贷款降低还款额，或将可调利率转为固定利率。该计划简化了承保要求，通常无需评估。“对于熟悉VA贷款的机构而言，简化再融资能在系统中快速通过，“USAA联邦储蓄银行房地产贷款业务主管Jason P. Bohrer表示。但现金提取再融资不适用此政策。

**可能需要支付融资费。**申请VA贷款的退伍军人需支付融资费，费用根据贷款类型、申请人军种类别、首付比例以及是否首次使用该福利而有所不同。费率从首付10%及以上首次使用者的1.25%，到无首付再次使用者的3.3%不等。部分退伍军人（如因服役致残者）可免除该费用。

**可申请额外VA贷款。**退伍军人可多次使用VA贷款，还可申请其他贷款计划，如能效抵押贷款、房屋改造维修贷款等。VA还提供建筑抵押贷款。VA贷款另一优势是可转让性：只要符合条件，买家可承接卖家的现有贷款。若卖家贷款利率较低时，这将是一大优势。

出现在2023年6月30日的印刷版中，标题为《不是你祖父母的V.A.贷款》。