《华尔街日报》：飓风"伊恩"过后，那不勒斯购房者推高房价

三十多年来，谢沃恩和西蒙·巴德尔在经营业务并往返于伦敦和纽约之间生活的同时，每逢假期都会前往佛罗里达州那不勒斯附近的墨西哥湾沿岸度假。但在2018年，随着孩子们长大成人，巴德尔夫妇决定永久迁居那不勒斯。

“从税收和财务角度来看，佛罗里达州很合理，而且与住在曼哈顿的公寓或联排别墅相比，我们更向往户外生活方式，“58岁的谢沃恩·巴德尔说。“这里有令人惊叹的自然美景，“她说，“而且那不勒斯仍然与世界其他地方紧密相连。”

2019年4月，巴德尔夫妇以300万美元的价格在那不勒斯的Mediterra社区购买了一栋四居室、6000平方英尺的住宅，该地区有高尔夫球场，骑车和去海滩都很方便。“我们在这里基本上过着户外生活，“巴德尔说，他们的房子有宽敞的露台和凉廊。

西蒙和谢沃恩·巴德尔与他们的狗Suki在Mediterra的家中。这处房产拥有众多露台和凉廊，非常适合这对夫妇的户外生活方式。照片：《华尔街日报》的Zak Bennett尽管2022年9月飓风伊恩"袭击了佛罗里达州中部，包括那不勒斯地区，造成近150人死亡和约650亿美元的损失，但巴德尔夫妇并不担心飓风。这是有史以来袭击美国大陆最具破坏性的飓风之一。

“我并不担心飓风造成的破坏，”谢沃恩·巴德尔说。“我们位于足够远的内陆，不会受到风暴潮的影响。我们的房子很现代，佛罗里达州的建筑标准非常高。我们能够毫无问题地购买房屋保险，所以我们得到了很好的保护。”

这种态度在那不勒斯许多豪华住宅买家中似乎很普遍。尽管存在灾难性风暴的持续风险，但根据Zillow四月份的数据报告，那不勒斯的两个社区——皇家港和阿夸兰海岸——最近被列为全国典型房屋价值最高的社区之一，超过了旧金山、曼哈顿和纽约汉普顿等传统豪华地段。根据Zillow的分析，那不勒斯皇家港的典型房屋价值在四月份达到了1646万美元，略低于2020年1月份的两倍。皇家港是一个拥有600到700座庄园的社区，半个世纪前开发于那不勒斯最南端曾经的沼泽地上。

总体而言，皇家港在Zillow的榜单上排名第二。据海湾国际地产的经纪人迈克尔·麦坎伯称，由于戈登大道沿线有几处价值九位数的庄园正在市场上出售或正在建设中，这个数字在未来几年可能会上升。麦坎伯目前正在代理一处价值2.95亿美元的15英亩地产，分为三块，拥有812英尺的海滨和两栋房屋，其中包括一栋拥有11间卧室、13间浴室的主楼。麦坎伯表示，这处地产可以分别以5900万美元、6900万美元和1.74亿美元的价格作为三处独立的房产购买。

据麦坎伯介绍，自1959年皇家港口俱乐部成立以来，直接毗邻墨西哥湾的戈登大道一直是实业家和金融界人士的热门聚集地。这家坐落于戈登大道的俱乐部在伊恩飓风中损毁，目前正在重建中。虽然预计还需三年才能完工，但麦坎伯表示：“我们看到戈登大道上大型海滨住宅再度兴起，人们正期待皇家港口俱乐部的重新开放。”

在Zillow榜单中，水岸社区以2023年4月典型住宅价值858万美元位列第六，较2020年1月的463万美元大幅上涨。

Coldwell Banker旗下Dawn McKenna Group的经纪人道恩·麦肯纳指出，与其他众多度假社区类似，疫情是推动房价飙升的主因。根据美国人口普查数据，在新冠疫情期间的人口迁移潮中，以那不勒斯为县治的科利尔县2020至2022年间人口增长5.5%。佛罗里达州经济与人口研究办公室预测，到2025年科利尔县人口还将增长近10%。

房地产咨询公司Miller Samuel总裁兼首席执行官乔纳森·米勒表示：“那不勒斯在疫情期间出现的房价暴涨…得益于佛罗里达州作为全年居住地的重新定位。“截至2023年5月底，那不勒斯高端房产市场（前5%）中位价达490万美元，此前在2023年2月底曾创下575万美元的市场峰值。

那不勒斯历史悠久的皇家港口俱乐部，其历史可追溯至上世纪50年代，去年在飓风"伊恩"中被毁。作为皇家港口社交与慈善活动的核心场所，该俱乐部目前正在重建中。图片来源：James Jackman/华尔街日报根据Redfin数据，高端房产（前5%）的成交量近期也出现下滑，今年五月底较2022年同期下降40%。相比之下，全美高端房产市场成交量跌幅为33%。

墨西哥湾国际地产公司创始合伙人蒂莫西·P·萨维奇称这种放缓是"回归常态、恢复平衡、重返理性购房行为”。他表示与一年前相比，如今那不勒斯的买家"紧迫感明显降低”：“过去看一次房就能收到5-10份报价，现在要看5-10次房才能收到一份报价。”

如今买家群体来自加州、德州、加拿大、欧洲等以往占比不高的地区，尤其是东海岸。麦肯纳表示，这里的海滩、游艇、运河和餐饮吸引了这些新买家。“那不勒斯变得前所未有的国际化，“她说，“上周我在南第五大道（我们的主街）散步时，听到了11种不同语言。”

“疫情前我从没见过加州买家。这对那不勒斯来说是个全新市场，现在横跨了整个美国。“萨维奇说道。

那不勒斯历史学会教育主管约翰·特利沙克介绍，历史上这里长期是中西部富人的冬季避寒胜地。上世纪初期，这些富人们聚集在1889年元旦正式开业的"那不勒斯酒店”。许多早期定居者建造了简朴的别墅，“其中部分至今仍保存在老那不勒斯区。”

二战后，许多家庭开始聚集在该地区的高端海滩俱乐部，如波特皇家俱乐部，这些俱乐部逐渐发展成为那不勒斯社交圈的中心，至今仍是如此。直到最近，这些家庭中仍鲜有偏爱迈阿密、棕榈滩等城市的东海岸居民。早期移民对那不勒斯的影响延续至今。“那不勒斯仍保留着中西部小镇的淳朴价值观，散发着不张扬却优雅的文明气息，“卡伦·梅尔克说道。她与丈夫约翰·梅尔克（百视达录像带早期投资者兼开发商）自2014年起定居于此。

1927年庆祝首条铁路线Seaboard Airline Railway通车的历史照片，图中为1889年竣工的那不勒斯酒店。图片来源：那不勒斯历史学会如今的新移民正越来越多地选择在此安家。“人们不再只是冬季来此度假，五月就悄然离开，“巴德尔说，“这里的’季节性’概念正在逐渐淡化。”

佛罗里达大西洋大学商学院研究生项目副院长肯·H·约翰逊指出，与疫情前不同，这些新移民许多是带着工作来到那不勒斯的，这推高了高尔夫俱乐部和学校的注册人数。“他们不是退休人员或求职者，“约翰逊表示。这些受过高等教育、流动性强且收入丰厚的新常住居民"正以前所未有的方式将工作岗位带入本地市场”。

投资家兼慈善家约翰·奎恩四年前与妻子及三个孩子迁居那不勒斯，此后在皇家港购置了三处房产。2019年5月以1140万美元购入的首套住宅拥有六间卧室、八间浴室，面积约7700平方英尺（约715平方米）。2020年2月，53岁的奎恩又以1650万美元购得第二套，紧接着在2021年2月以920万美元买下隔壁第三套。2021年年中，奎恩以1625万美元售出首套房产，短短两年即获利近500万美元。这个家庭学年期间定居那不勒斯，每年夏季则返回加利福尼亚。

与其他新移民相似，飓风风险似乎并未困扰奎恩——他的所有房产在伊恩飓风期间均完好无损。“我当然不喜欢飓风，但那不勒斯的情况比佛罗里达东海岸好得多，后者遭遇强风暴的概率要高得多。”

米勒指出，高端房产库存本就稀缺，如今更显紧张。这既源于利率飙升的影响——潜在买家持币观望，卖家则不愿放弃低息贷款，也与伊恩飓风的后续效应有关。

“街对面邻居的汽车被冲到了我家前院，“梅尔克说道。她与丈夫2016年以630万美元购地，现居于一栋六卧8200平方英尺（约762平方米）的皇家港住宅。她近期售出的一处房产在伊恩飓风中遭受了50万美元损失，主要来自风暴潮。尽管如此，梅尔克表示：“刚过去的冬季销售季比往年更繁忙。我们原以为今年会稍显冷清，但大家似乎完全忘记了飓风这回事。”

据市政府官员称，科利尔县约有7000户住宅受到风灾和洪水影响，其中那不勒斯市就有2600多户。总部位于那不勒斯的商业及住宅开发公司Lutgert Companies的总裁兼首席执行官霍华德·古特曼表示：“实际损失远超媒体最初报道，虽然市场会强劲复苏，但大量房屋需要重建拖缓了市场恢复。”

始建于188年的那不勒斯码头是飓风"伊恩"肆虐的又一受害者，这座历经墨西哥湾沿岸多次飓风侵袭的地标建筑再遭重创。图片来源：James Jackman/华尔街日报大量豪华住宅即将入市。四季酒店集团正在开发那不勒斯海滩俱乐部项目，这个占地125英亩的原那不勒斯海滩高尔夫俱乐部旧址将建成包含216间客房的酒店、58套海滨私宅及高尔夫球场住宅群。项目顾问兼买方经纪人麦肯纳透露，虽然尚未正式开盘，58套住宅中已有约50套通过场外交易售出，起价1450万美元。该项目由雅典集团与MSD资本联合开发。

开发商M Development负责人安迪·佩涅夫表示，公司正在那不勒斯市中心南五大道起点处开发占地4.25英亩的综合体项目"The Avenue”，将建造52套公寓。这个位于城市主街地段的项目预计2025年竣工，2000至4000平方英尺的公寓起售价略低于400万美元。佩涅夫称：“这个价位的高端公寓市场需求非常强劲，但供应极为有限。”

这是对"大道"项目的效果图展示，该项目是那不勒斯市中心第五大道南购物餐饮区新建的一处集零售与住宅于一体的综合开发项目。图片来源：莫里斯·阿吉米建筑师事务所（效果图）尽管有人认为人们对飓风"伊恩"的记忆已经淡去，但保险公司并未遗忘。美国保险信息研究所最新预测，2023年佛罗里达州屋主保险费率将至少上涨40%以上，许多大型保险公司已完全停止在该州提供屋主保险。科利尔县的洪水保险费率也在攀升，目前几乎是佛罗里达州西南部平均水平的四倍。

“获取保险确实变得更具挑战性且成本更高，“麦肯纳表示，“但我们尚未遇到任何买家因保险费用问题而无法获得保险或不愿购房的情况。”

不过，麦坎伯指出，许多无需抵押贷款的高端买家选择自保。约翰逊总结道：“飓风固然可怕，但不会改变人们的决定。就像1960-70年代地震没能阻止人们涌入加州一样，飓风也阻挡不了人们迁居佛罗里达的步伐。”

更正声明本文先前版本中图片说明文字存在巴德家族姓氏拼写错误。（已于6月28日修正）

本文刊登于2023年6月30日印刷版，标题为《那不勒斯购房者笑问：“飓风算什么？"》