《华尔街日报》：纽约房东Vornado豪掷10亿美元押注更多通勤者将回归

员工们经常将可怕的通勤列为他们回避办公室的最大理由。但美国最著名的房地产开发商之一却将通勤作为卖点，在曼哈顿宾州车站周边打造一个900万平方英尺的房地产项目。

沃那多房地产信托正斥资12亿美元对中城交通枢纽附近的两栋办公楼进行彻底改造。该枢纽服务于多条地铁线路、长岛、新泽西的上班族，从2027年起还将服务于纽约州威彻斯特县和康涅狄格州的上班族。

这家纽约公司的主席史蒂文·罗斯在接受采访时说：“我们认为这是纽约市最重要的开发项目，甚至可能远远超出纽约市的范围。”

罗斯告诉沃那多的投资者，周五上班"永远消失了"，“周一也悬而未决”。但他认为，只要通勤方便，员工们仍会保持每周几天通勤上班。他称前往宾州车站的火车为"单座通勤"，因为办公室员工之后无需再乘地铁去办公室。

沃那多在宾州1号大厦最近4.5亿美元的翻新后，已租出70万平方英尺空间。宾州1号大厦的早期成果看起来不错。沃那多表示，该大厦在最近4.5亿美元的翻新后已租出70万平方英尺空间，租金从每平方英尺60美元涨至100美元。大厦几乎已全部租出，租户包括三星电子、思科系统和哈特福德金融服务。

但挑战依然存在。沃那多正试图出租宾夕法尼亚2号大厦——这座180万平方英尺的办公大楼毗邻宾夕法尼亚1号大厦。该公司已将七个楼层租给麦迪逊广场花园作为该体育娱乐场馆的企业总部。但沃那多仍在为这栋建筑的"中央大厅"寻找主力租户，该空间拥有23英尺高的天花板和无柱布局，横跨两个城市街区。

沃那多正试图在这个动荡时期填满巨型办公楼。纽约市写字楼市场正因混合工作制普及而陷入困境，短期内未见好转迹象。根据房地产公司高力国际数据，截至5月底曼哈顿办公空间的空置率（包括即将空置）已达17.4%，创下至少2000年以来的最高水平。

罗斯还针对当下流行的"生活-工作-娱乐"综合体开发模式提出了替代方案。这种由Related Cos.和布鲁克菲尔德在发展中哈德逊城市广场社区实践的模式，通过在同一建筑群中融合住宅、零售和办公功能，让居住者无需在工作日通勤。

与其他办公地产商类似，沃那多的股价自2020年以来暴跌近80%。今年早些时候，该公司对其曼哈顿中城资产组合计提了5亿美元减值，并宣布暂停本年度剩余时间的股息支付。

沃那多花费二十年时间在宾州车站周边收购物业。目前该公司在曼哈顿2000万平方英尺的办公资产组合中，超过40%集中在曼哈顿西区这一地带。

沃那多公司计划在宾州车站附近建造更多办公楼，作为该州重建计划的一部分。但公司高管表示，由于高利率和紧缩的资本市场使得当前建设难度过大，他们已暂停推进。

该公司还规划在宾州车站附近开发酒店和公寓楼，这使得该区域的成功对集团未来至关重要。截至目前，沃那多已在该社区投入24亿美元用于地产收购和公共设施升级。

“这是一场豪赌，因为这将成为他们未来最大的单一增长引擎，“摩根士丹利美国房地产信托基金负责人罗纳德·卡姆登表示。

沃那多至少拥有时间优势。不同于项目启动时通过廉价债务融资进行办公楼翻新，该公司使用从中央公园南220号豪华超高层项目中获得的10亿美元利润来支付建筑改造费用。

这笔资金本可用于偿还债务等其他用途，现在被占用使得该项目承受更大成功压力。但这也意味着这两栋办公楼不会面临抵押贷款利率飙升后困扰众多开发商的再融资风险。

“我们零负债，“罗斯先生表示，“也没有时间限制。”

宾州1号大厦29层景观，翻新后的楼层租金约为每平方英尺100美元。沃那多公司还认为，凭借价格优势能吸引企业入驻其宾州办公楼。翻新后的宾州1号楼每平方英尺租金约为100美元，几乎是翻新前价格的两倍。

然而这些租金仍具竞争力——距此几个街区外，Related和Brookfield在哈德逊城市广场与曼哈顿西区写字楼的新建塔楼租金是其两倍。2020年在中央车站附近开业且迅速满租的范德比尔特一号大厦，疫情后租金曾高达每平方英尺325美元。

更严峻的是，沃那多即将面临宾州1号楼地块业主家族的租金上调。原每年250万美元的地租，去年初罗斯预估可能飙升至2600万美元，双方正就此进行诉讼。

最艰巨的挑战或许是宾州车站周边数十年来环境脏乱的顽疾。沃那多称正投入巨资改善，包括参与建造耗资16亿美元的莫伊尼汉列车大厅——一个与宾州车站相连、服务于美铁和长岛铁路通勤者的明亮通风新车站。公司还斥资1亿美元修建人行道与公共广场，并为建筑周边提供私人安保及流浪者救助服务。

“新生力量重塑社区，“罗斯表示，“活力才能改变街区。”

通勤者如今下车即可直达沃那多翻新大楼，无需踏足室外。宾州1号与2号楼均设有连接车站的地下入口，内部设施完备满足员工全天候需求。1号楼配备酒店式大堂、市集及芝加哥大卫·莫顿运营的餐厅，欢乐时光时段还有体育赛事在大屏幕直播。

租户还可享受现场医疗服务，包括哥伦比亚大学运营的医疗设施。高端健身品牌Life Time将负责运营大楼内的大型健身房，并在一楼建造七块匹克球场以及休息室和酒吧。

苹果公司于2020年在Vornado集团位于宾州车站对面的办公楼租赁了办公空间。Facebook也在疫情期间与Vornado签约，租下了历史悠久的詹姆斯·A·法利大楼的全部办公区域，该大楼同样由Vornado进行了翻新。

Vornado长期持有其房产，其总裁罗斯认为写字楼租金将随时间上涨。尽管宾州车站改造计划屡次延迟，他仍坚信工程终将启动，这将进一步提升周边区域的吸引力。

“我认为没人能预见到我们将展示的‘惊艳之作’"，罗斯表示。

曼哈顿中城原宾夕法尼亚酒店所在地。Vornado耗时二十年收购了宾州车站周边多处地产。联系记者凯特·金请致信 [email protected]，联系克雷格·卡明请致信 [email protected]

本文发表于2023年6月28日印刷版，标题为《Vornado豪掷十亿美元押注纽约写字楼市场》。