只有分区改革才能解决美国的住房危机 - 《华尔街日报》

在新冠疫情最严重的时期，由于汽车生产供应链中断，二手车价格因供应有限而飙升。随着时间的推移，汽车制造业开始复苏，价格也逐渐趋于平稳。

但在住房问题上，却存在一个长期推高成本的供应失灵现象：地方政府的分区政策明确禁止开发商在人们想要居住的地方建房。这些条例通常禁止建造多户住宅，并要求房屋必须建在非常大的地块上，人为抬高了住房价格——这是大多数美国人最大的单项支出。这些政策只服务于富裕的现有房主的狭隘利益，却让刚开始起步的年轻中产阶级家庭和必须在支付房租与购买食物或药品之间做出选择的低收入家庭生活更加困难。

人们常常认为自由市场是造成社区住房成本和人口结构差异巨大的原因，但这只是部分事实。在市场经济中，拥有优质公立学校和安全街道的社区当然会有更高的房产价值。然而，如果地方政府允许在可用土地上建造更多住房单元，这些地区的住房本可以变得更加实惠。

严格的住宅分区法有着极其不光彩的起源。20世纪初，许多城市颁布了种族分区政策，禁止黑人在白人社区购房。如今，这些法律的主要目标是所有种族的贫困和工薪阶层人群。富裕的白人社区有时会排斥贫困的白人家庭，而富裕的黑人社区有时也会排斥贫困的黑人家庭。自1968年《公平住房法案》通过以来，住房中的种族隔离现象减少了30%，但在同一时期，收入隔离却翻了一番，部分原因是分区政策中普遍存在的阶级歧视。

尽管有些人可能认为保守派聚居地最具排他性，但实施最严重经济排斥性住房政策的恰恰是那些高学历自由派居住的地区。2018年《实验社会心理学杂志》的研究指出，高学历美国人的种族态度相对宽容，但对低学历群体持有"负面态度"。研究者写道，不同教育程度的美国人都有偏见，但"偏见的对象各不相同"。

排斥性住房政策是美国教育不平等架构的关键支点。由于73%的美国学童就读社区公立学校，居住地通常决定了教育质量。大多数关注教育改善的人自然聚焦于学区委员会和州教育官员的举措，但关注地方和州级住房政策制定者的作为同样重要。

六十年来研究发现，由住房政策驱动的经济隔离对学生的影响，比生均教育支出更能强力塑造教育机会。以马里兰州蒙哥马利县为例，县政府曾采取两种策略提升低收入学生成绩：2000年起，学区委员会为贫困率高的学校每生额外投入2000美元；而早在数十年前启动的另一项计划中，县议会颁布了"包容性区划"法规，至今仍要求开发商为新项目预留低收入家庭单元。兰德公司的希瑟·施瓦茨在2010年研究发现，随着时间推移，住房政策使低收入与中产学生数学成绩差距缩小了一半，而学区委员会的投入计划收效甚微。

分区制导致的高昂住房成本还阻碍了劳动力流向他们能获得最高工资的地区，这些地区通常是沿海城市。研究表明，这种流动性障碍严重损害了美国的经济生产力，更不用说对个人和家庭抱负的影响了。例如，爱德华·格莱泽和约瑟夫·吉尤尔科2018年的研究发现，“限制性住宅用地使用法规"造成的代价"至少相当于全国产出的2%"，约合4000亿美元。2019年谢长泰和恩里科·莫雷蒂的研究表明，如果纽约、圣何塞和旧金山这三个高生产力城市放宽住房供应限制，更多工人将能迁入，全国平均工资将惊人地增长8,775美元。

即便人们成功迁入高收入地区，排他性分区法往往迫使他们居住在大都市的偏远地带。这意味着更长的通勤时间——这与高血压和离婚率上升相关，以及更多的道路行驶里程——这对环境有害。居家办公政策缓解了这一问题，但对许多工种而言这并不可行。

通过将美国人按收入和教育程度——因而常常也按种族、民族和政党——进行区隔，排他性分区制也不利于美国民主。当不同背景的人无法通过邻里关系和同学关系相互了解时，人们更容易妖魔化与自己观点相左的群体。

好消息是这个问题存在解决方案。尽管研究界长期共识认为排他性分区制有害，但直到最近政治共识仍认为对此无能为力。这种传统观念在2018年开始转变，当时明尼阿波利斯成为首个废除排挤多户住宅分区法的主要城市。

自那时起，类似的区划改革已在俄勒冈州、加利福尼亚州、阿肯色州、犹他州、蒙大拿州和佛蒙特州以及北卡罗来纳州夏洛特市、俄勒冈州波特兰市等地推行。改革者并非要求在宁静的住宅区中心建造高层公寓楼，他们通常旨在将"缺失的中等"住房合法化，如双拼别墅、三拼别墅及"附属住宅单元”（ADU，即祖母房）。加利福尼亚州要求各市简化ADU建设流程后，洛杉矶的后院和车库改建单元如雨后春笋般涌现。2022年，该市发放了7,160份ADU许可，而独栋住宅许可仅有1,287份。

2023年5月，洛杉矶某住宅后院建造的附属住宅单元（ADU）。为缓解住房短缺问题，加利福尼亚州放宽了在现有住宅用地上建设ADU的限制。图片来源：阿莉莎·朱塞维奇/《华盛顿邮报》/盖蒂图片社政客们迫切希望遏制房价飞涨，而针对阶级歧视的愤怒情绪打破了种族和党派界限。在加利福尼亚和俄勒冈州，若没有共和党人支持，改革法案根本无法通过。加州民主党参议员斯科特·维纳指出，“通常不会合作的团体"此次联手推动改革，击败了那些来自富裕选区、“企图将特定人群拒之社区门外"的代表。从最根本的政治算术来看，代表因种族问题遭受歧视选民的民主党人，与代表因低学历被轻视群体的共和党人，其数量之和已超过那些封闭郊区的既得利益者。

在国家层面，国会可以通过我提出的《经济公平住房法案》。该法律将使那些受到不合理排他性分区法规损害的原告，有机会在联邦法院以收入歧视为由起诉市政当局，就像目前根据《公平住房法案》，有色人种可以就地方政府种族歧视行为提起诉讼一样。

排他性分区法规阻碍了追求美国梦的人们获得机会，并禁止土地所有者按照自己的意愿处置其财产。这些法律及其筑起的高墙必须被推倒。

本文改编自理查德·D·卡伦伯格的新书《被排斥者：势利的分区制、邻避主义与阶级偏见如何筑起我们看不见的高墙》，该书将于7月11日由PublicAffairs出版社发行。

刊载于2023年6月24日印刷版，标题为《只有分区改革能解决美国住房危机》。