《华尔街日报》：当前加息恐将推高未来住房成本

美国4月新发放的私人住宅建筑许可证数量同比下降逾20%。图片来源：David Paul Morris/Bloomberg News西方国家的央行如今抗击通胀的做法，有可能在未来推高通胀。

美联储(Fed)、欧洲央行(ECB)和其他发达国家的政策制定者正试图通过提高短期利率来遏制物价的飙升，而加息会推高抵押贷款利率。但这些举措可能会抑制建筑活动，加剧住房短缺。这可能会在未来几年推高租金和房价，从而加剧通胀。

在北美和欧洲，利率上升已经在导致建筑活动放缓。美国人口普查局(Census Bureau)的数据显示，经季节性因素调整后，美国4月新发放的私人住宅建筑许可证数量同比下降21.1%，新屋开工数下降22.3%。

穆迪分析(Moody’s Analytics)对欧盟统计局(Eurostat)数据的分析显示，欧元区发放的住宅建筑许可证数量也在下降，2022年第四季度同比下降13%，建筑活动正在放缓。

高利率会损害建筑活动，因为利率上升会使开发商的建筑成本更高。高利率还会提高家庭购房成本，抑制对新房的需求，并导致一些开发商推迟项目。

一些经济学家和房地产开发商预计，如果利率保持在高位，建筑活动将进一步下降。美联储6月维持利率不变，但预计今年还会再加息两次，这将使利率升至22年来的最高水平。欧洲央行上周再次加息，并暗示将进一步加息。

建筑活动放缓之际，许多发达国家本已面临住房短缺和租金上涨的问题，而住房是通胀的关键组成部分。

在美国，住房约占消费者价格指数的三分之一，并且是过去一年物价上涨的主要推手。在生活成本高昂的城市，家庭通常将超过三分之一的收入用于支付房租，因此受到的影响更大。

房地美首席经济学家萨姆·卡特表示：“住房是CPI中占比最大的部分。”

理论上，抵押贷款利率上升和房地产开发放缓应导致建筑和土地成本下降，因为参与竞标地块、材料和工人的建筑商会减少。但这种情况尚未发生。

德国政府表示，预计将无法实现每年新建40万套公寓的目标。图片来源：克里斯蒂安·博克西/彭博新闻住房数据与咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫说：“传统上土地价格具有很强粘性。“闲置土地的所有者通常很有耐心，更愿意等待价格回升，而不是现在低价出售，这阻止了价格下跌。

与此同时，由于劳动力短缺和材料昂贵，建筑成本仍然居高不下。德国建筑行业协会负责人费利克斯·帕克莱帕表示，在俄罗斯去年攻击乌克兰之前，德国建筑业的钢材大部分来自俄罗斯、白俄罗斯和乌克兰，而转向新的来源成本更高。

帕克莱帕表示，除此之外，欧洲央行通过加息抑制通胀的决定，已将典型建筑贷款的年利率从不到1%提升至近4%，涨幅约达四倍。成本上升使得新建项目更难盈利，因此开发商纷纷减少建设。

德国联邦统计局数据显示，3月公寓建设订单实际同比下降37.9%。德国联邦政府今年早些时候表示，预计将无法实现每年新建40万套公寓的目标。

德国最大营利性公寓房东Vonovia表示，由于通胀和利率高企，今年将不再启动新项目。首席执行官罗尔夫·布赫称公司将在"经济账重新可行时"重启项目，但坦言无法预测具体时间。

布赫警告住房建设减少将带来"残酷"后果，更多家庭将面临无家可居的困境，并强调"这对德国社会是场灾难”。

多数经济学家认为，央行要控制物价就不得不加息，即使代价是住房建设萎缩。沃尔夫指出：“通胀是头号问题，短期内政策制定者确实需要暂时无视住房市场的困境。”

历史上高利率时期，政府常通过公共建设维持供应。二战后数十年间，美国联邦政府建造了数十万套公共住房，在私人开发商因高利率却步时保障了住房供给。

20世纪80年代初，大约在美联储为对抗通胀而快速加息的同时，国会修改了税收规则以提高出租公寓开发的利润。这项税制变动引发了建设热潮，最终导致房地产泡沫和金融危机，但也创造了大量住房供应。

如今由于国会分裂，联邦层面的大规模干预难以实现，责任便转移至地方政府。房地美的Khater表示，更多州和地方政府可以放宽分区限制、加快新住房审批流程以鼓励建设，缓解长期短缺问题。

“（美联储）面临的越来越多问题与住房相关，“他表示，“而这个问题他们完全无法独自解决。”

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本文发表于2023年6月21日印刷版，标题为《加息恐推高住房成本》