激进投资者埃利奥特如何因押注房地产而失手——《华尔街日报》

埃利奥特于2021年入股德意志住宅公司。图片来源：克里斯蒂安·博奇/彭博新闻社对埃利奥特管理公司而言，本可从德国房地产交易中快速获利的计划并未如愿。如今这家激进投资者正面临终极难题。

保罗·辛格旗下对冲基金的欧洲分部即将在周四德意志住宅公司的年度股东大会上遭遇投票失利。埃利奥特要求调查去年向该公司最大股东沃诺维亚提供的20亿欧元（约合21.5亿美元）贷款，认为该交易存在疑点。由于沃诺维亚持有德意志住宅87%股份，可轻易否决该提案。

两家公司均拥有大量德国公寓资产，经过多年并购与租金增长，已成为欧洲最大上市房地产企业之一。埃利奥特2021年建仓德意志住宅时，正值对冲基金集体买入该股以迫使沃诺维亚提高每股53欧元的收购报价。知情人士称，埃利奥特现为沃诺维亚之外的最大股东。

即便沃诺维亚拒绝提价，部分投资者仍押注其需与拒售股东签订"控制协议"以实现交易协同效应。根据该协议，少数股东将获得额外股息作为放弃控制权的补偿。

然而，大幅涨价并未出现，收购协议也未能达成，埃利奥特选择按兵不动。此后德意志住宅股价暴跌，成为利率上升冲击多数地产股价值的牺牲品。目前其股价徘徊在22欧元左右，不足沃诺维亚最初报价的一半。

在其他收购案例中，收购方最终可能会买断少数股东的股份。但沃诺维亚并不想全资持有德意志住宅——若持股超过90%，将面临数十亿欧元的房地产税单。

这使得持有德意志住宅13%股份的埃利奥特及其他股东陷入困境。剩余股票流动性差，加之被调降上市等级意味着这家市值超90亿美元的公司不再需要公布季度财报。沃诺维亚还安插亲信接管了公司董事会。

德意志住宅以仅高于欧元同业拆借利率0.6%的利率向沃诺维亚提供的贷款，本可在其他地方发挥更大价值。“德意志住宅不该成为放贷机构，它的主业应是资产持有和运营，“房地产研究机构Green Street分析师安德雷斯·图姆指出。

维权股东很可能诉诸法律，尽管沃诺维亚坚称其操作合法。双方可能的解决方案是沃诺维亚引入持有德意志住宅10%股份的阻挠性合作伙伴，这样既能让少数股东退出，又避免触发巨额税单。但沃诺维亚实在没有理由自找麻烦。

埃利奥特对持久战并不陌生。2016年，该公司因阿根廷就2001年债务违约问题进行了长达15年的对峙而闻名。对德国3D打印专业公司SLM Solutions的投资始于通用电气试图收购该业务之际，最终持续了六年。

冯诺维亚可能对这位激进投资者的困境感到幸灾乐祸，但这一事件暴露了该公司对待小股东的不当行为。尽管德国住房房东此前曾与这类问题有关联，但在该行业享受整合和低利率的好处时，投资者愿意忽视这些问题。然而，正如德意志住宅的少数股东所被提醒的那样，在更艰难的时期，良好的公司治理才真正重要。

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刊登于2023年6月14日印刷版，标题为“激进投资者埃利奥特在住房赌注中失手”。