租户即将占据上风——《华尔街日报》

经历前所未有的上涨后，美国租赁市场正失去动力。图片来源：Gabby Jones/Bloomberg News公寓租金增速正快速放缓，使租赁市场多年来首次向租户倾斜。

根据租赁平台和房产数据公司六项全国租金指标的平均值，截至5月的12个月内，新租约要价涨幅不足2%。

数据公司CoStar Group和租赁软件公司RealPage数据显示，这一涨幅较去年两位数的增长大幅下降，创下近年来最大年度降幅。

若租金持续下跌，将为数百万租户带来喘息之机——过去不到两年间全美租金已飙升25%。由于住房成本是消费者价格指数的最大组成部分，租金下降也有助于缓解通胀。

对许多投资者而言，租金持续下跌可能成为棘手问题——他们曾大举贷款购置房产，指望通过持续涨租获利。如今却面临市场疲软、房产贬值，以及利率较去年初翻倍的困境。

拉斯维加斯是美国新租约租金低于一年前的城市之一。图片来源：Gabe Ginsberg/Zuma Press房地产经纪公司Redfin的一项租金指标显示，5月份的要价租金与去年同期相比已下降0.6%，转为负值。Redfin表示，该数据包括公寓和单户出租房屋。根据一些数据来源，自2008年金融危机以来，要价租金在12个月内下降的情况只发生过一次，即2020年因新冠疫情爆发导致租赁市场短暂下滑，结束了长达十年的租金上涨趋势。

美国租赁市场在经历前所未有的增长后正在放缓。在迈阿密和加利福尼亚州里弗赛德等市场，过去三年月租金上涨了35%或更多。但高租金在2022年下半年开始削弱租户需求，许多租户因租金上涨而达到财务极限。一些人搬回父母家居住，与他人合租，或搬迁到更便宜的城市。

在建公寓数量创历史新高，这也加剧了房东之间的竞争。住房分析师表示，这将有助于减缓美国部分地区（如南部和西南部）的租金上涨，这些地区的建筑活动最为活跃。

“市场确实正在调整，”租赁网站Apartment List的研究员Rob Warnock表示。Apartment List报告称，截至5月的一年中，租金涨幅不到1个百分点。

租金下跌将紧随近期住房市场价格下滑的步伐。4月份全美现房销售中位数价格同比下跌1.7%，创下11年多来最大同比跌幅。

官方通胀指标显示租金仍以高于正常水平的速度上涨，续租涨幅相对较高是原因之一。5月份消费者价格指数中的居住成本环比上涨0.6%，同比涨幅达8%。

但衡量新租约价格变化的新签租约租金被视为更具前瞻性的指标。房地产数据公司RealPage首席经济学家杰伊·帕森斯表示，随着新签租约租金降温，房东预计也会继续降低现有租户的续租费用。

不降低续租率的业主可能会面临大量租户搬离的风险，导致空置率上升——2022年全年空置率已上升2.6个百分点。帕森斯指出：“在当今市场中，续租租金涨幅实际上存在上限。”

今年现有租约的续约涨幅也在下降。根据RealPage数据，5月份专业管理公寓楼的典型租户续租费用同比上涨6.5%，该指标已连续10个月下降，较11%的峰值显著回落。

经过多年房东主导的市场后，部分热门租赁市场的议价权正开始向租户倾斜。当大卫·弗雷和妻子莱克西2月底收到12%的涨租通知时，他们开始考虑搬离新泽西州泽西城的公寓。基于现有租金水平，他们认为涨幅过高。弗雷表示物业经理拒绝协商，于是这对夫妇签约了更大更便宜的新公寓。

弗雷伊表示，该公司将前单位挂牌上网出租，标价低于他们原先的报价。

“我们本来很可能也会接受这个价格，“他说。一些原本计划通过提高租金获利的公寓楼投资者，尤其是西南部地区的投资者，正面临快速变化的现实。根据部分指标显示，在凤凰城和拉斯维加斯等投资者蜂拥而入的许多城市，今年新签租约的租金已深陷亏损。

多户住宅楼价值同步下跌。数据提供商MSCI房地产数据显示，2023年第一季度凤凰城公寓楼的单位购买价格下跌约12%。

根据Apartment List的数据，按年度计算，美国100个最大城市中有48个城市的新租约租金增长为负值。

“这缓解了 affordability（住房可负担性）危机，但并非 affordability 的意外之财，“沃诺克说。

联系作者威尔·帕克，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年6月14日印刷版，标题为《杠杆效应正向公寓租户倾斜》。