亿万富豪大道为全球富豪而建 它名副其实吗？——《华尔街日报》

如今从纽约中央公园向南眺望，映入眼帘的是数百亿美元全球财富的实体象征。一系列超高、极薄的公寓楼矗立在公园南端，投下长长的阴影。

这群被称为"亿万富豪街"的"超高层"建筑群，宛如空中镀金的封闭社区，专为地球上最富有的群体打造。

从2010年前后One57公寓破土动工开始，到去年底西57街111号竣工，亿万富豪街的摩天大楼如雨后春笋般拔地而起，每栋都试图在高度、纤细度、价格和奢华程度上超越前者。这片曾经布满破旧餐馆和廉价纪念品店的街区，已蜕变为全球最昂贵的房地产区域。

这些纤细的塔楼汇聚了名人、金融家、寡头和王子，提供俯瞰城市的全景视野，以及私人俱乐部、餐厅、泳池、果汁吧、篮球场和高尔夫模拟器等豪华设施。它们既是住所，也是超级富豪的投资工具。有些业主从未踏足自己的公寓，只将其视作股票或大师级艺术品般的财富储存容器。

自亿万富豪街启动建设十余年来，纽约房地产市场经历了多次剧变。这些塔楼及其开发商的命运也因此大相径庭。早期One57和公园大道432号等楼盘的大额交易热潮（部分得益于来自俄罗斯、亚洲和中东的资金涌入）过后，全城迎来高端公寓建设狂潮和供应过剩。2010年代末，开发商面临国际买家减少的困境，导致房地产周期后期建成的楼盘销售低迷。随后疫情使市场彻底冻结。至今，这些大楼中完全售罄的仍寥寥无几。

继续阅读，深入了解亿万富豪大道上一些最昂贵的超级摩天大楼，以及它们在市场变化中的表现。

作为亿万富豪大道上首个上市的建筑，One57在全球金融危机前就已规划，并因2008年的经济衰退几乎陷入困境。尽管经济环境不佳，Extell Development的开发商加里·巴内特仍坚持推进，在竞争对手暂停计划时破土动工。

巴内特的坚持得到了回报。2011年该大厦开始销售时，它是该地区少数几座新豪华建筑之一。在销售的第一年，One57签署了约50笔交易，总额超过10亿美元。海外买家蜂拥而至，其中包括中国大型企业集团海航集团的高管们，他们以总计约1.54亿美元的价格购买了四个独立单元。一套被称为“冬季花园”的复式公寓以9150万美元卖给了对冲基金亿万富翁比尔·阿克曼，而顶层公寓则以1.0047亿美元卖给了科技巨头迈克尔·戴尔。

“对于国际富豪来说，钱似乎不是问题，”豪华房地产经纪人瑞安·塞尔汉特说道。

好景不长。2010年代末高端市场开始疲软时，One57在来自更新、更具竞争力的建筑的竞争中首先失去了光彩。该大厦出现了引人注目的止赎案例，包括一个由与尼日利亚商人科拉沃莱·阿坎尼·阿卢科有关的空壳公司拥有的单元，该商人被美国指控共谋行贿。该建筑的设计也受到批评，其蓝色玻璃板让人联想到瀑布。2012年，唐纳德·特朗普在推特上写道：“One57是我很久以来见过的最难看的建筑之一。”

近年来，该大厦的早期买家都以大幅亏损出售房产。记录显示，海航集团关联的一个单元在2021年以3190万美元成交，远低于2015年的4737万美元交易价。

One57曾助力将"亿万富豪大道"打造为超级富豪的新投资工具，但这类资产的实际流动性却低于买家预期。

如果说One57是"亿万富豪大道"的先行者，432公园大道则是紧随其后的热门项目。这个同样诞生于金融危机低谷期的项目，在最后关头被私募股权公司CIM从原业主哈里·麦克洛手中收购而免于止赎。麦克洛继续担任项目开发商和公众代言人，并分得最终利润的一部分。

詹妮弗·洛佩兹和亚历克斯·罗德里格斯等名流都曾是432公园大道的业主。图片来源：Raymond Hall/GC Images/Getty Images这座几何造型的细长摩天楼因高耸纤细的结构对风力影响尤为敏感，给工程带来巨大挑战。与此同时，麦克洛为该楼盘策划的营销活动开创了市场先河——他耗资百万美元制作项目宣传片，邀请高空钢丝艺术家表演从帝国大厦走钢丝到432公园的惊险画面，麦克洛本人还亲自扮成金刚出镜。

早期销售受益于推动One57的同一市场上升趋势。买家包括沙特零售大亨法瓦兹·阿尔霍凯尔，他购买了价值8766万美元的顶层公寓。还有对冲基金Canyon Capital Advisors的联合创始合伙人米切尔·朱利斯，他花费近6000万美元买下整层单元，并聘请日本建筑师杉本博司将其改造成禅意殿堂，配有雪松百叶窗、盆景树和传统日式茶室。该楼盘的买家还包括詹妮弗·洛佩兹及其当时的男友、洋基队强打者亚历克斯·罗德里格斯，他们迅速转售所购单元并小幅获利。

近年来，该建筑饱受施工缺陷指控困扰。2021年，住宅公寓委员会向CIM和麦克洛公司提起1.25亿美元诉讼，指控该建筑是纽约市历史上开发商渎职最严重的案例之一。诉状列举了1500多项施工与设计缺陷，并控诉存在"可怕噪音与震动"、严重水浸漏水问题，以及多次困住住户的故障电梯。开发商否认了大部分指控，称该诉讼"欠考虑"，是企图榨取不合理赔偿。麦克洛对业主委员会损害其成员房产价值的做法感到困惑：“这就像蝎子反噬自己”。

尽管如此，这些指控仍给楼盘蒙上阴影，阻碍了销售。阿尔霍凯尔自2021年7月起多次挂牌出售其顶层公寓，目前要价1.3亿美元，较最初1.69亿美元有所下降。朱利斯近期也将其单元价格从2021年的1.35亿美元大幅降至9200万美元。

被公认为"亿万富豪大道"上最负盛名且最成功的建筑，220中央公园南号的诞生经历了漫长过程。

由于与地块上租金管制公寓住户的纠纷，这栋新公寓的原始计划搁置多年。直到2010年这些租户接受巨额补偿协议后，项目才得以推进。即便开发商沃那多房产信托开始拆除旧楼时，仍遭遇阻碍：巴尼特暗中收购了地下停车场的股权并拒绝搬迁，进一步阻碍了施工计划。此举引发了沃那多与停车场运营商之间的诉讼，最终以和解告终。

由资深写字楼业主史蒂夫·罗斯执掌的沃那多公司，摒弃现代玻璃幕墙设计，选择了罗伯特·A·M·斯特恩建筑事务所的经典石灰岩立面。这个相对保守的选择，与"亿万富豪大道"上其他标新立异的建筑形成鲜明对比。大楼工作人员的制服由扎克·珀森设计。

这些奢华细节代价不菲。2015年罗斯向投资者透露，该项目的建造和装修成本高达每平方英尺5000美元，这对纽约公寓而言堪称天价，几乎是同类建筑造价的两倍。

220中央公园南号的石灰岩大楼创下了销售纪录。照片：Dorothy Hong为《华尔街日报》拍摄2015年销售启动时，显然没有大张旗鼓。Vornado没有开展任何面向公众的营销活动，大楼的每个细节都是严格保密的。

这一策略为Vornado带来了回报，销售启动后两个月内就获得了超过11亿美元的公寓认购。买家包括艺人Sting和对冲基金亿万富翁Ken Griffin，后者以约2.4亿美元的价格买下了大楼中的一套豪宅，创下了美国最昂贵住宅的销售纪录。

即使奢侈品市场开始下滑，220 Central Park South仍继续创下交易纪录。尽管市场环境不佳，Vornado在2020年仍完成了该大楼约10亿美元的销售额。即使买家将房产转售，该大楼的韧性依然不减。金融家Dan Och去年以近1.9亿美元的价格出售了他的顶层公寓，大约是他两年前购买价格的两倍。

作为“亿万富豪街”上最纤细的摩天大楼之一，111 West 57th Street曾被《大西洋》杂志描述为“吸尘器和Mach3剃须刀的爱情结晶”。受纽约市一些最著名的装饰艺术风格摩天大楼的启发，其东西立面覆盖着赤土陶器和优雅的青铜花丝。该物业有时被称为施坦威大楼，包含一个大约有百年历史的展厅，曾经由钢琴公司使用。

2014年，当迈克尔·斯特恩领导的JDS开发公司与凯文·马洛尼的Property Markets集团开始施工时，这栋建筑本将成为57街走廊沿线至少七个高端公寓项目之一。2016年，由于纽约市场疲软，马洛尼宣布开发商将暂停项目营销直至施工后期。开发商于2018年重新启动销售，但市场却进一步低迷。

位于西57街111号的施坦威大厦因成本超支、开发商内讧和市场动荡而延误多年。图片来源：彼得·默多克此后数年，该项目因诉讼、开发商内斗、施工延误与建筑工会纠纷而进展缓慢。初始投资方Ambase集团于2017年起诉马洛尼和斯特恩，指控他们通过不当止赎手段侵吞了其在该物业超过7000万美元的权益。这场法律战已持续六年。

项目原始合伙人还面临贷款机构的严格审查。阿波罗商业地产金融公司作为项目贷方，在2020年工地发生起重机事故后，委派第三方开发公司Witkoff集团参与施工监督。

诉讼纠纷与工程延误叠加市场下行，严重影响了项目销售。去年十月，阿波罗公司的斯图尔特·罗特斯坦向分析师透露，大楼售出率不足50%。目前尚不清楚此后成交了多少单元。

中央公园塔是全球最高的以住宅为主的摩天大楼，也是巴尼特继One57之后在“亿万富豪大道”的第二次尝试。尽管面临重重困难与长期延误，开发商仍在2018年为该项目争取到了破纪录的数十亿美元融资，彼时市场已显现明显颓势。

该项目是巴尼特迄今最具野心与奢华品质的作品，专为超级富豪打造，配备了大量高端设施。包括1.5万平方英尺的露天平台（含60英尺户外泳池）、健康中心、篮球场及桑拿蒸汽房。室内泳池仿照加州赫氏城堡的罗马式泳池设计，天花板上缀满闪烁星光。知名婚礼活动策划师科林·考伊甚至为中央公园塔定制了专属香氛，并聘请"音乐策展人"为大楼设计晨间活力、夜间略带"性感"的背景音乐。

疫情爆发时，中央公园塔已与市场逆风抗争了约18个月，工程进度完全停滞。到2020年，Extell集团大幅下调了该项目的盈利预期，告知以色列债券持有人收益将比最初预估低60%。此后预期收益进一步缩水。部分顶级单元以大幅折扣成交——去年一位新加坡买家以4300万美元购入约7000平方英尺的单元，较原始要价直降32.5%。

“我们的盈利能力在这里确实受到了巨大冲击，”巴尼特表示。

虽然巴尼特最初的成功在2012年将市场推向了新高度，但他的第二栋建筑恰如其分地为“亿万富翁街”的繁荣画上了句号，证明超高端单元的市场并不像一些开发商所认为的那样深不可测。

尽管如此，带着这个行业典型的乐观态度，巴尼特最近以2.5亿美元的价格挂牌出售该建筑的顶层公寓。

联系作者凯瑟琳·克拉克，邮箱：[email protected]

刊登于2023年6月9日印刷版，标题为《高端生活》。