《华尔街日报》：阳光地带建设热潮威胁顶级公寓楼业主

亚特兰大等气候温暖的城市正迎来一波新建多户租赁单元入市。图片来源：Elijah Nouvelage/彭博新闻未来18个月内将开业的新出租公寓数量将达到历史水平，这势必会减少最大型上市房东的利润，这些房东已经在应对租金增长放缓或下降的问题。

根据美国人口普查局的数据，全美有超过95万套多户住宅单元正在建设中。这相当于20年前公寓建设数量的三倍。

房地产分析公司Green Street 5月份的一份报告显示，阳光地带城市受近期新增供应量激增的影响最大。

例如，在亚特兰大，租金已经趋于平稳。现在，公寓业主不得不应对去年建筑许可创纪录后随之而来的新建筑浪潮。Green Street预测亚特兰大的入住率也将下降。

Camden Property Trust和Mid-America Apartment Communities是在南部和西南部持有最多房产的上市房东之一，这些地区的新供应正在激增。

两家公司第一季度的收入都超过了普遍预期。但许多投资者正在展望未来一年，届时新租约的租金涨幅将大幅降低，来自新建筑的竞争将成为一个更重要的因素。

在四月份财报电话会议上，两家公司均承认面临新公寓供应激增的压力，但也表示任何负面影响都将是短暂的。他们表示，随着利率上升导致融资成本过高，未来公寓开发项目的审批预计将很快降温。卡姆登和中美洲公司的股价在四月底财报发布后曾短暂上涨，但此后持续下跌。两只股票自年初以来均下跌约3%。

总体而言，追踪上市多户住宅业主表现的富时Nareit公寓股票指数年内上涨约5%，而标普500指数同期上涨12%。2020年末新冠疫苗推出后，被压抑的住房需求在随后数月爆发式增长，公寓求租人数激增推动两年内租金上涨25%。这种快速增长态势已不复存在。数据提供商Yardi Matrix显示，今年五月市场价公寓平均要价为1,716美元，同比仅增长2.6%。Yardi指出，这一增幅远低于2022年第一季度15%的年增长率。

根据MSCI房地产数据，今年四月多户住宅价值较去年同期下降12%。

近期市场疲软表明，许多租户的租金支付能力存在上限，另一些租户则可能因担忧经济放缓和更多失业前景而缩减住房开支。

根据租房网站Apartment List的数据，包括凤凰城和拉斯维加斯在内，一些阳光地带城市的租金正在下降，这些城市的住房市场在疫情期间曾蓬勃发展。分析师表示，除了新增公寓供应外，这些城市和其他城市就业增长放缓也预示着近期租金将滞后。

不过，根据瑞银和Green Street的报告，公开上市的公寓业主今年的利润增长预计将超过其他一些房地产行业。部分原因是许多租户签署的租约是在去年租金仍以高于平均水平的速度上涨时签订的。

房东们还受益于一个对许多客户来说仍然难以负担的待售住房市场。例如，Equity Residential报告称，2023年第一季度，离开公寓购买住房的租户比例从去年同期的12%降至8%。分析师表示，其他公司也报告了类似的趋势。

“在我们市场上，每月的成本和首付要求仍然很高，尤其是相对于租金而言，”Equity Residential首席执行官马克·帕雷尔在4月份的一次财报电话会议上表示。

作者：威尔·帕克，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年6月7日的印刷版，标题为《阳光地带建设热潮挤压公寓房东》。