《华尔街日报》：永久性住房救济计划

联邦住房管理局难道不知道国家紧急状态已于上月结束吗？该机构正在提议一项"疫情复苏"计划，旨在为陷入困境的借款人减免月供并偿付逾期贷款。纳税人可要当心了。

2020年3月疫情爆发之初，国会允许联邦担保贷款的房主暂停还款长达一年。这项宽容政策原定于2021年2月到期，但就像许多疫情救济政策一样，被行政命令一再延长。联邦住房管理局的借款人目前仍可申请延期还款至11月。

该机构为低首付（最低3.5%）的低收入者和首次购房者提供贷款担保。核心问题在于：许多借款人购房后无力偿还月供，利用疫情宽容政策延迟还款后，如今可能已积欠数万美元逾期款。

理论上他们可以申请再融资来偿债。但当前房贷利率不仅是两年前的两倍多，较疫情前年份也高出2-3个百分点。虽然房价暴涨使得部分人可通过卖房避免止赎，但由于利率和租金双涨，多数人置换住房将面临更高成本。

为此联邦住房管理局提议：代偿逾期款项，并承担最长五年期内25%的本金与利息，以此降低借款人月供压力。借款人可维持原利率，逾期款将计入贷款本金。该机构声称，将在房主出售房产或再融资时收回代垫资金。

联邦住房管理局（FHA）押注借款人在未来几年利率下降后能够以更低利率进行再融资，但这远非确定之事。若通胀持续，抵押贷款利率将维持在高于过去十年近零利率时期的水平。2000年代的抵押贷款利率平均在5%至7%之间。

若几年后借款人仍无法偿还月供或以更低利率再融资，会发生什么？如果房价不再持续上涨，许多人将陷入更深欠款，甚至可能面临房产负资产。通过此计划，FHA实质上是在延缓止赎并支撑房价。难怪住房游说团体对此青睐有加。

FHA计划将通过抵押贷款保险费提供资金，而政府今年以"提高住房可负担性"为由大幅削减了该费用。若经济与房地产市场恶化，纳税人最终可能为借款人的逾期还款买单。

若新冠宽容政策两年前结束，房主本可更容易地再融资或搬迁。FHA现在试图解决其通过在经济复苏后长期反复延长宽容期所助长的问题。这项新的大流行救助计划将持续至2028年，但请原谅我们怀疑它是否真会结束。

图片来源：Elise Amendola/美联社