《华尔街日报》：只付息贷款曾助推商业地产繁荣，如今还款期限已至

费城中心广场办公园区的业主未能按期偿还该物业3.68亿美元的到期气球贷款。图片来源：jessica kourkounis/Reuters数据提供商Trepp显示，未来三年将有近1.5万亿美元商业抵押贷款到期。许多背负此类贷款的商用物业业主面临违约风险，部分原因在于其贷款结构设计。

与逐年偿还本金的普通住房贷款不同，商业抵押贷款多为"只付息贷款"。借款人在贷款期间仅需支付利息，到期一次性偿还全部本金。

Trepp数据显示，2021年只付息贷款占新发行商业抵押贷款支持证券的比例已升至88%，较2013年的51%大幅增长。

业主通常通过获取新贷款或出售物业来偿还此类债务。但如今借贷成本飙升，加上贷款机构对再融资日益谨慎，导致大量贷款面临违约风险。

经纪商表示，许多银行为避免亏损，在监管机构和股东要求强化资产负债表的压力下，已基本停止发放写字楼新贷。由于远程办公和电子商务兴起，写字楼及部分商场业主正面临物业需求下滑。分析师与业主称，部分商业抵押贷款利率已上涨逾一倍。

这些因素的叠加正对建筑价值造成压力，减少了业主能以房产为抵押获得的贷款金额，并增加了违约风险。

“我们看到的是，一年内最快速的利率上涨与人们工作方式的现实发生了不幸的冲突，“Trident Pacific（一家专门处理商业抵押贷款违约的接管公司）的首席接管人格雷格·威廉姆斯表示。

惠誉评级最近估计，2023年4月至12月到期的证券化商业抵押贷款中，有35%基于当前利率及房产的收入和价值将无法再融资。虽然许多商场和酒店面临高违约风险，但办公物业业主的情况尤为严峻。

数据公司CoStar风险分析团队的董事总经理李晓静估计，如果利率保持在当前水平，高达83%的未偿还证券化办公贷款将无法再融资。

违约增加可能通过迫使不良资产出售和压低房产价值，在整个商业房地产市场产生连锁反应。这还可能冲击对该行业风险敞口较大的地区和社区银行，迫使它们减记账面上的商业抵押贷款价值，并拨备更多现金以弥补损失。

抵押贷款违约仍属罕见，但正在迅速增加。根据数据公司Trepp的数据，5月份证券化办公贷款逾期率从4月的2.77%跃升至4.02%，创下2018年以来的最高水平。

投资管理公司Cohen & Steers房地产策略与研究主管Rich Hill表示，仅付息贷款在上个十年中期变得更加普遍。随着《多德-弗兰克法案》出台及监管机构施压要求降低风险，许多银行缩减了商业抵押贷款规模，并回避风险较高的建筑项目。

需求下降和利率上升正压低写字楼价值，并减少业主能以房产为抵押借入的金额。图片来源：John Taggart for The Wall Street Journal但Hill称，与此同时，作为对借款人的让步，银行开始发放更多仅付息贷款。Trepp董事总经理Matthew Anderson的分析显示，2013年至2021年间，银行资产负债表上仅付息商业抵押贷款的占比也有所上升，尽管这些贷款仍远不如商业抵押贷款支持证券市场普遍。

仅付息贷款的年付款较低，因此业主能够减少自有资金支出。这在景气时期提高了利润。

“在一个你认为房产估值不断上升的环境中，你会希望用尽可能多的别人的钱来为项目融资，“Hill说。

当时风险似乎很小。利率很低，房地产价值不断上涨，这意味着业主可以期待在账单到期时用新贷款轻松还清旧债。现在，许多业主再也无法获得足够大的新贷款来偿还债务。

以费城180万平方英尺的办公综合体中央广场为例。2019年底，业主夜莺地产(Nightingale Properties)以该物业为抵押获得了3.68亿美元的气球贷款，这笔贷款后来被打包成债券。Trepp数据显示，当这笔抵押贷款于2022年12月到期时，夜莺无力偿还。据Trepp称，代表债券持有人监督这笔贷款的机构已提交了止赎申请。

夜莺的一位女发言人表示，公司正在"努力寻找一个对所有利益相关者都可行的解决方案”。

只有部分违约最终会导致贷款方收回房产钥匙。通常，业主可以通过自有资金偿还贷款或延长和重新协商抵押贷款来避免止赎。尽管如此，债务经纪人和律师表示，贷款方已不像过去那样有耐心。

律师事务所Morrison Foerster全球房地产集团主席马克·埃德尔斯坦(Mark Edelstein)表示，自20世纪90年代初以来，他从未见过如此多的贷款方接管写字楼。

2008年金融危机后，许多银行愿意延长问题贷款的期限，为业主争取时间。当时利率在下降，危机似乎是暂时的，人们希望楼宇价值最终会回升到借款人能够偿还贷款的水平。事实也确实如此。

这一次，愿意押注快速复苏的贷款方变少了，至少在写字楼领域是这样。多数人预计远程办公将成为持久现象，这意味着许多写字楼可能在未来数年举步维艰。

“银行不想再拖延问题了，“埃德尔斯坦说。

写信给康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]

刊登于2023年6月7日印刷版，标题为《商业地产面临贷款紧缩》。