房产救市计划陷入困境 - 《华尔街日报》

2023年第一季度商业地产贷款遭受重创。图片来源：J. David Ake/Associated Press银行正在收紧商业地产抵押贷款。理想情况下，另类贷款机构可以介入帮助业主进行债务再融资，但贷款市场的这一部分状况也不容乐观。

房地产行业贷款正迅速枯竭。衡量美国商业地产贷款情况的世邦魏理仕贷款动能指数显示，2023年第一季度同比下跌54%。通常占据美国商业地产贷款半壁江山的银行正在退场，等待地产价值走势明朗化。由于存款缩水且需预留现金应对账面上房地产贷款可能出现的困境，银行选择观望。

另类贷款机构渴望填补部分空缺。“市场错位时往往是最佳投资时机，“港湾国际集团总裁理查德·利顿表示。该公司近期为一只专注于公寓融资的债务基金募集了16亿美元。

在2008年全球金融危机后数年（当时银行也曾退出地产贷款领域），房地产债务基金获得了可观回报。黑石集团在最新财报电话会上表示，随着业主争抢稀缺信贷资源，今年将成为房地产贷款机构的"黄金时期”。

私人贷款机构的收费远高于银行。根据世邦魏理仕(CBRE)美国债务与结构金融总裁瑞秋·文森(Rachel Vinson)的说法，浮动利率贷款的债务基金利差可能比担保隔夜融资利率(SOFR)高出3到7.5个百分点，具体取决于资产类型。而银行的利差较低——通常比SOFR高出2到2.5个百分点。

但另类贷款机构目前收取的高利率使其贷款对大多数借款人缺乏吸引力。如今，从债务基金获得的多户公寓楼浮动利率过桥贷款成本将达到8%至10%。房产买家需要以极低的价格找到建筑物，才能证明承担如此昂贵的贷款是合理的。

债务基金之所以收取高利率，是因为它们通常从大银行借入浮动利率债务以提高投资回报。正如银行向房东收取更多费用一样，它们也希望与房地产贷款机构有更高的安全边际。

另类贷款机构还面临着股权募资放缓的问题。根据Preqin的数据，今年第二季度至今，专注于北美的房地产债务基金已筹集了9.3亿美元。而在去年第二季度，它们筹集了超过100亿美元。

一些机构投资者，如养老基金，通常会为债务基金开出大额支票，现在正在减少对房地产的投资。债券和股票价格的下跌意味着它们需要重新平衡对房地产的配置。或者，它们认为在其他地方可以以更低的风险获得更好的回报。

这些问题或许能解释为何另类贷款机构目前选择按兵不动。根据世邦魏理仕数据，2023年前三个月，其发放的贷款量同比减少。商业地产贷款中可能很快复苏的领域是夹层融资，因为业主被要求追加更多资金以进行贷款再融资。

银行与非银行贷款同时紧缩的危机正逢业主最艰难的时刻——2023年是贷款到期的高峰年。CRED iQ高级董事总经理马克·麦克德维特指出，今年将有价值1630亿美元的证券化债务到期，这是未来十年中年度到期规模最大的一次，且未包含银行账面上的贷款。

相较于房地产行业实际所需资金，另类贷款机构能提供的仅是杯水车薪。Preqin数据显示，上月北美房地产债务基金持有427亿美元可投资金，仅能覆盖美国今年到期证券化债务总额的四分之一强。

解决房地产行业困境的真正出路在于银行重启放贷。但这可能需要相当长的时间。

联系本文作者卡罗尔·瑞恩请致信[email protected]

本文发表于2023年6月5日印刷版，标题为《商业地产救命稻草遭遇梗阻》。