《华尔街日报》：僵尸抵押贷款或将迫使部分房主丧失赎回权

长期休眠的抵押贷款正卷土重来，给人们带来困扰。

全美各地的房主正面临来自第二抵押权持有者的大额账单甚至止赎威胁。这些贷款通常是在十多年前发放的。高涨的房价为投资者提供了新的催收动力。

许多房主表示他们并未意识到第二抵押贷款仍然存在。多年前，贷款机构常将这些贷款"核销"，认为借款人在拖欠后不太可能偿还。许多房主不再收到月结单，使他们误以为贷款已消失。

但事实并非如此。贷款机构将第二抵押权以极低价格转卖给其他投资者。如今，尽管借款人一直按时偿还第一抵押权月供，仍可能失去房产。联邦监管机构已注意到这一现象。

大小投资者共同构成了美国抵押贷款体系的生态圈。部分投资者称其目标是通过帮助借款人解决历史债务来改善其生活，同时强调借款人有义务偿还欠款。

当沃伦·A·布朗去年秋天收到马里兰州兰德尔镇住宅的止赎通知时，他完全懵了。原因是他未偿还2006年申请的房屋净值信贷额度。

布朗表示根本不知道存在这笔二次贷款。他于2010年入住该房产并开始偿还第一抵押权。其兄（房屋设计者及原业主）2015年去世后，房产现由其遗产管理。

沃伦·A·布朗家中的玄关桌。他于2010年搬入此处，而贷款始于2006年。“我已经还了13年房贷，”布朗说，“所以我完全无法理解这件事。”

根据律师在2月提交的房产止赎文件中的宣誓书，第二笔贷款的持有方是FirstKey Master Funding 2021-A抵押信托基金。

宣誓书显示该房产欠款约18万美元，其中近半是14年来按6.625%利率累积的利息。

FirstKey Mortgage由私募股权公司Cerberus Capital Management持有。Cerberus发言人拒绝置评。

包括房屋净值信贷额度在内的二次抵押贷款，在全球房贷危机前的繁荣时期曾风靡一时。

投资者持有和交易这些贷款已有多年。但随着近年房价飙升，他们的投资价值大幅增长。

在止赎情况下，只有首贷清偿后房产仍有净值时，二贷持有方才能获得偿付。房价上涨意味着二贷持有方越来越可能收回全额资金。

“我们突然发现这些二贷从暗处浮出水面，”美国国家消费者法律中心高级律师安德烈娅·波普·斯塔克表示，“这是赚钱良机。”

据小型投资平台Paperstac数据，2022年不良二贷以未偿还本金59%的价格成交，而2021年仅为40%。该平台主要供个人投资者交易此类贷款票据。

卢兹和奥兰多·莫拉于2006年在佛罗里达州利西亚购买了一栋四居室房屋。他们同时申请了第一抵押贷款和较小额度的第二抵押贷款。

消费者金融保护局四月份就第二抵押贷款问题举行了听证会。图片来源：安德鲁·凯利/路透社约2014年，他们获得了抵押贷款修改协议。由于两笔贷款来自同一家机构，他们以为第二抵押贷款已纳入修改范围。卢兹·莫拉表示，多年前就再未收到过第二抵押贷款的对账单。

2021年，莫拉夫妇收到贷款服务商Specialized Loan Servicing的信函，称其第二抵押贷款已违约。2022年3月，贷款持有方Gulf Harbour Investments在佛罗里达州希尔斯伯勒县法院提起止赎诉讼。

SLS在2022年9月提交的宣誓书中指出，莫拉夫妇第二抵押贷款欠款超10万美元，该贷款2006年初始金额为57,200美元。

“我真的很害怕失去房子，“卢兹·莫拉说。

SLS在声明中表示：“止赎始终是最后手段，只有在其他所有合理尝试均告失败后才会实施。”

记者未能联系到Gulf Harbour置评。

根据抵押贷款数据与技术公司Black Knight统计，2005至2008年间发放的第二抵押贷款中约有1.84%逾期90天以上，而所有第二抵押贷款的整体逾期率还不到该数字的一半。

消费者金融保护局于四月就这些二次抵押贷款举行了听证会。该机构发布指引告知部分债务催收方，对于已超过州诉讼时效的债务，他们不得采取司法行动（如止赎）进行追讨。

沃伦·A·布朗的住宅由其已故兄弟于2015年设计并持有产权。“消费者金融保护局收到越来越多关于催收机构试图复活这些过期二次抵押贷款的投诉，“局长罗希特·乔普拉在听证会上称其为"僵尸抵押贷款”。

乔治亚州处理过数十起类似案件的律师里克·阿伦比克表示，受影响房主通常已按时偿还第一抵押权贷款，且对持有多年的房产积累了可观净值。他指出，投资者有时仅提供最低限度文件来证明其计算的房主欠付利息和费用。

2020年年中，哈斯顿·琼斯收到律师事务所威胁止赎其亚特兰大住宅的信件，称其未偿还房屋净值信贷额度。他随即在迪卡尔布县高等法院起诉投资者IslandCap公司，指控对方未能证明其止赎权合法性。

琼斯表示这笔债务发生于2006年，但原以为十年前就已了结。他称2008年金融危机期间失业断供后，原贷款方告知已将该贷款核销。

他并不知道，IslandCap已经接手了这笔债务。根据公开记录，该实体与保罗·伯克特有关联。他的领英资料显示，他管理着一个2亿美元的投资基金。

“IslandCap以折扣价从全国各地的银行购买违约的抵押贷款，”伯克特在一份声明中说。“它利用这个折扣向借款人提供一个交易：只需重新开始你的贷款还款，IslandCap将不再采取进一步行动。在绝大多数情况下，借款人会接受这个交易。”

法院驳回了琼斯的诉讼。琼斯的律师阿伦比克表示，根据目前解释的州法律，房主对这些投资者没有实质性的保护。琼斯正在考虑他的其他法律选择。

吉姆·奥伯曼对本文有贡献。

联系妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]，本·艾森，邮箱：[email protected]

刊登于2023年6月5日印刷版，标题为“‘僵尸抵押贷款’卷土重来”。