商业地产可能成为银行的问题，也可能成为解决方案 - 《华尔街日报》

商业房地产贷款可帮助面临收入挑战的银行。图片来源：Jason Henry/Bloomberg News人们担忧银行的商业房地产贷款业务。但他们更该担心的是——如果银行停止这类贷款会发生什么。

当前银行业正面临收入问题。根据美国联邦存款保险公司本周发布的最新季度银行业概况，第一季度美国银行资产收益率环比增速低于其为这些资产支付融资成本的利率增速，导致银行净息差（衡量核心盈利能力的关键指标）进一步承压。

这与第一季度的实际情况相符：许多银行为存款支付了更高成本，部分银行甚至不得不转向联邦住房贷款银行等更昂贵的融资渠道。如果银行贷款收益率能同步实现同等或更大涨幅（这本应是加息带来的自然结果），问题或许不会如此严重。

但核心矛盾在于：疫情期间银行将过量资金配置于国债、抵押贷款支持证券等固定利率债券，抵消了信用卡等短期或浮动利率贷款因加息带来的自然收益增长。

商业房地产贷款确实能带来不错的收益。根据联邦存款保险公司(FDIC)的数据，第一季度银行盈利资产年化收益率为4.92%。其中非住宅类（1-4户家庭住宅除外）房地产贷款收益率达5.4%，较上年同期上升逾1.7个百分点。相比之下，住宅抵押贷款收益率同比仅增长0.6个百分点，至3.96%。

那些收益率低于4%的住房贷款可能多年都不会通过再融资或出售结清（甚至永远不会）。与此同时，数据提供商Trepp显示，约2700亿美元的商业地产贷款将于2023年到期。贷款到期意味着可以按更高利率发放新贷款。

但问题也随之而来：银行能否以借贷双方都能接受的条款向部分借款人提供新贷款？由于对冲浮动利率贷款风险的成本上升，或不愿追加股本弥补房产贬值，一些写字楼业主已开始放弃大城市办公楼等物业的抵押贷款，而非选择再融资。

然而，若无法获得更高利率保护或足够的资产净值缓冲，银行可能对写字楼及部分多户住宅领域日益增长的风险保持警惕。他们不愿刚从收入困境脱身，又陷入信贷危机。

根据美国联邦存款保险公司(FDIC)的定义，非流动贷款是指逾期90天以上或处于"非应计"状态的贷款。FDIC数据显示，银行对非自用商业地产（即需要出租的办公楼等物业）的贷款中，非流动贷款占比从第四季度的0.56%跃升至第一季度的0.79%。这一数字仍低于2020年底近1%的水平，但增幅远高于其他主要贷款类别。

银行需要设法提高收益率，尤其是在存款成本开始长期追赶更高利率的情况下。关键问题在于是否有足够多值得放贷的优质信贷项目。

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本文发表于2023年6月2日印刷版，标题为《银行陷入商业地产困局》。