利率上升加大救助困境房主难度，监管机构正设法解决——华尔街日报

该提案计划将惠及那些无法通过传统贷款调整方案（即以高利率替换低利率）获益的抵押贷款借款人。图片来源：David Paul Morris/彭博新闻利率持续攀升为房贷偿还困难人群设置了新障碍，住房部门正着手制定解决方案。

美国联邦住房管理局周三提出一项计划，允许逾期还款的抵押贷款借款人通过暂时降低月供恢复还款。该计划的核心在于，借款人保留其超低抵押贷款利率。

官员表示，FHA将动用保险基金代为支付房主部分月供，并将这笔款项设计为次级贷款，待首笔贷款清偿后再行偿还。此举将帮助那些无法从传统调整方案（需以更高利率替换现有低利率）中获益的借款人。

“我们发现许多借款人被迫接受要么无法降低月供、要么反而增加还款额的调整方案，“美国住房与城市发展部助理部长朱莉娅·戈登表示，“从长远看，这种方案难以达到我们期望的成功率。”

官员们正试图解决当前经济环境下特有的问题。美联储持续加息并誓言维持高利率以对抗通胀，去年推动抵押贷款利率升至二十余年最高水平。与此同时，经济显现疲软迹象，更多美国人正陷入财务困境。

历史上，当美国陷入经济衰退且美联储降息刺激经济时，房主困境往往会加剧。陷入财务困境的借款人可趁机利用利率下降来减少月供。

例如在2008年金融危机期间，逾期借款人通过联邦政府或贷款服务机构提供的贷款修改计划恢复还款。通过这种方式，他们获得了市场利率。由于当时利率持续走低，新利率通常会更优惠。

当前联邦贷款计划提供多种调整方案。联邦住房管理局（FHA）允许将贷款期限延长至40年以分摊还款，但代价是必须放弃原有利率。

目前30年期基准抵押贷款利率已突破6%，是疫情高峰期水平的两倍多。若选择贷款修改并按现行利率执行，借款人每月可能需多支付数百美元。

佛罗里达州圣约翰斯的格雷戈里·舒克内克特曾利用疫情宽容计划暂停偿还FHA贷款。当他准备恢复还款时，贷款机构在5月提供了利率更高的修改方案。

新利率从3.875%升至6.875%，月供将从约1350美元增至约1900美元。根据新条款，贷款将在2063年全额还清，远超过原定的2046年到期日。

靠社保和送货维生的舒克内克表示，尽管成本增加，他仍庆幸能恢复还款。“我得日夜兼程为沃尔玛送杂货，但这样能让孩子留在家里，“他说。

新提案可能会引发担忧，即政府正在向无力偿还抵押贷款的人发放资金。联邦住房管理局官员指出，政府将在贷款期限结束时获得偿还，而且帮助借款人重回正轨对政府来说比执行止赎程序成本更低。

住房专家担心，让借款人承担更高的抵押贷款支付会使他们再次面临拖欠的风险。2017年摩根大通研究所的一份报告发现，抵押贷款支付减少10%可以将违约率降低22%。

联邦住房管理局保险的贷款计划已经主要面向首次购房者，并且倾向于服务于收入和信用评分低于房利美或房地美支持的抵押贷款的借款人。该计划目前约有32万名严重拖欠的借款人。

“现在当我们提到贷款修改时，我们必须教育借款人，你可能会面临更高的支付，”杰克逊维尔地区法律援助的住房顾问玛丽莎·维特说。

根据提议的新选项，联邦住房管理局将帮助陷入困境的房主补缴逾期款项并减少他们的月供。在最长五年的时间内，每月本金和利息支付可能下降多达25%，联邦住房管理局的总补贴可能高达贷款余额的30%。

如果房主每月需支付800美元的本金和利息，联邦住房管理局的补贴可能覆盖200美元，这样房主只需支付600美元。抵押贷款公司将向拥有贷款的投资者支付200美元，然后由联邦住房管理局报销。

房主将在贷款期限结束时补缴款项，这种还款结构与2020年推出的疫情纾困计划类似。

联邦住房管理局贷款通常被打包成抵押贷款债券，并在政府担保下出售给投资者。若要修改贷款条款，抵押贷款公司必须从资产池中回购该贷款。随后需将贷款利率重置为市场利率，以便修改后能重新打包出售。

这项新的付款补贴计划不会改变贷款条款，因此贷款可继续留在当前低利率资产池中。由于联邦住房管理局的注资，投资者仍能持续获得不间断的还款。

疫情期间初期房主违约率激增，随后有所下降。最近这一数字再次攀升。摩根大通数据显示，在包含联邦住房管理局贷款的吉利美债券中，4月份约有2.39%的房主逾期90天或更长时间未还款，高于一年前的2.25%。

该提案将公开征求30天公众意见，之后将择期生效。

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本文发表于2023年6月1日印刷版，标题为《联邦住房管理局推出抵押贷款救济计划》。