《华尔街日报》：继承房产的新算法

如今，许多人在继承父母房产后做的第一件事就是挂出待售标牌。

理财顾问指出，处置家族房产往往夹杂着情感与经济的双重考量，但翻修成本、房产税及公用事业费用的持续上涨，使得成年子女更难保留这些不动产。马里兰州罗克维尔的房地产经纪人迪克·斯通纳表示，房价和抵押贷款利率的攀升也常使继承人买断兄弟姐妹份额的方案难以实施。

过去几年高企的房价让出售决定更具吸引力。顾问们表示，若继承者能以高价脱手热门地段的房产，售房所得既能稳固财务状况，又能助力实现退休等人生目标。

富国银行遗产服务主管佩奇·威尔伯称：“对继承者而言，现金才是王道。”

现实价值胜过情感寄托

理财顾问和遗产规划师表示，将房产留给子女仍是常见的传承方式。目前尚无全美范围内房产继承的最新追踪数据。

根据嘉信理财2023年对700多名27至95岁美国投资者的调查，超四分之三父母计划去世后将房产留给子女。尽管部分子女可能因情感因素不愿出售，但经济压力与处置便利性往往占据上风。调查发现，近70%预计继承父母房产的人计划将其出售。

当海蒂·惠利和妹妹梅丽莎·米尔斯继承父母的住宅后，她们选择将其挂牌出售。最近她们以略低于350万美元的价格将这座查尔斯顿的房产上市。这对已退休的姐妹对放弃这栋承载成长记忆、见证父母举办过无数海滨派对的房子感到不舍。

“父亲当年想建造一栋坚固的、能代代相传的房子，“惠利说道。

姐妹俩如今都是空巢老人，在附近拥有自己的住所。她们表示，仅因怀旧情怀而维持一栋近4000平方英尺住宅的开支实在难以承受。

房地产经纪人指出，如今继承人在决定是否保留遗产房时，日益上涨的成本成为更重要的考量因素。查尔斯顿房产经纪人露西·拉文内尔举例说，东南沿海住宅保险费用上涨正促使该地区更多继承人选择出售。

她补充说，通货膨胀使得老旧房产的维修养护成本更高，这促使部分人更青睐维护和保险成本可能更低的新建房产。

不过度假屋我会留着

遗产规划师表示，继承人对保留父母住宅兴趣减弱反映了一个更广泛的代际趋势。

富国银行遗产服务部的威尔伯指出，由于审美观念变化，某些有形资产不再像过去那样被看重。

威尔伯解释说，翻新成本高昂且两代人审美存在代沟——例如年轻一代继承人大多不喜欢传统老式家具，更倾向现代农舍风格的时尚设计。

“虽然父母的家可能不错，但子女们可能不想住在里面，并认为按照自己的风格装修成本太高，”她说。

然而，理财规划师表示，度假屋和第二套房产更有可能被继承人保留，至少几年内如此，尤其是如果它位于一个吸引人的地方。洛杉矶的财务顾问杰夫·费什曼表示，如果多个家庭成员继承了一栋度假屋，需要有一种公平分摊维护成本的方式，并制定一个让大家都满意的使用计划。

考虑税收

理财顾问表示，税收仍然是许多继承人相对较快出售房产的一个关键原因。

佛罗里达州博卡拉顿的房地产经纪人亚伦·布赫宾德正在与三兄弟合作，他们今年继承了祖母在博卡拉顿的公寓，但他们都不住在佛罗里达州。布赫宾德说，他们讨论过保留并出租它，但由于业主协会费用和税收的持有成本，没有人愿意长期保留它，更倾向于出售。

摩根士丹利私人财富管理公司的董事总经理约翰·沃尔塔吉奥表示，希望买断其他兄弟姐妹份额的继承人会希望使用合理的方法来评估房屋的价值。他说，如果遗产税申报表上的价值是最新的，家庭可能会决定使用该价值，或者他们可能希望获得一些评估并使用平均值。

继承房产的家庭成员还需要确保他们不会在经济上陷入困境，因为抵押贷款利率徘徊在7%左右。

洛杉矶的财务顾问菲什曼表示：“如今许多财务决策都高度依赖利率，因此要摒除情绪因素，否则可能会做出日后后悔的决定。”

美国国税局发言人埃里克·史密斯指出，房产的成本基准（即计算未来应税收益的起点）会重置为市场价值，通常以死亡当日的估值为准。

继承后房产的增值部分将按长期资本利得税率课税，该税率低于短期收益税率。但史密斯补充道，如果房屋被快速转售，即便有收益也微乎其微，几乎无需缴税。

联系记者维罗妮卡·达格尔请致信[email protected]

本文发表于2023年6月1日印刷版，标题为《成本攀升促使更多人出售继承房产》