办公楼业主低价抛售次级房产——华尔街日报

纽约一些最知名的房地产开发商正以大幅折扣抛售其最不具备可行性的办公楼，撬开了第一季度几乎冻结的销售市场。

RXR公司拖欠了其位于曼哈顿下城33层办公大楼的2.4亿美元贷款。这家在纽约市拥有并管理数十处商业和住宅物业的开发商表示，将把百老汇61号办公大楼的所有权移交给任何购买该违约债务的买家。商业地产服务公司仲量联行正在营销这笔抵押贷款，市场参与者表示其售价可能仅为2016年4.4亿美元估值的一半。

以世贸中心重建项目闻名的银石地产，已同意以1.05亿美元出售第五大道靠近布莱恩特公园的一栋20层办公楼，较2020年银石为该楼再融资的金额低了6600万美元。

据知情人士透露，巨型投资公司黑石集团近期也出售了自由广场一号大厦49%的股权，该大厦估值从2017年黑石购入时的15亿美元降至10亿美元。

这些折价销售和销售努力印证了写字楼市场的困境，由于复工率低迷和利率高企，该市场正经历二战以来最严重的衰退之一。

尽管如此，这一交易活动为市场带来了一丝喘息。此前市场动荡冻结了销售活动，使得业主、贷款方、评估机构等各方难以判断写字楼价值究竟下跌了多少。

数据公司MSCI Real Assets数据显示，2023年第一季度，曼哈顿写字楼物业投资额仅4.895亿美元，创下2009年第四季度（全球金融危机高峰期）以来的最低纪录。MSCI指出，2022年同期交易额高达50亿美元。

百老汇61号及Silverstein第五大道写字楼抵押贷款的成交可能激活市场，因为其他买卖双方将参考这些交易来评估资产价值。

“我们开始看到市场解冻，更多物业正在入市，“房地产投行Eastdil Secured董事总经理Gary Phillips表示。

Silverstein地产已同意以1.05亿美元出售第五大道529号，较2020年再融资估值低6600万美元。图片来源：Peter Grant/华尔街日报大幅折价交易反映出写字楼市场正形成双轨格局。第一梯队是配备屋顶露台、丰富餐饮和绝佳景观等顶级设施的高品质空间，这类物业仍能吸引愿为员工返岗提供奖励的租户支付高昂租金。

但市场上仍充斥着大量普通办公空间，业主需要投入大量资金进行升级改造才能吸引租户。同时拥有两类楼宇的业主正在剥离劣质资产，集中精力经营仍能盈利的物业。

据知情人士透露，例如银石地产决定出售其自1978年持有的第五大道529号65年老楼，部分原因是其最大租户会计师事务所Citrin Cooperman决定退租。该公司转而将重心放在世贸中心等标志性资产上，该物业出租率达95%。

RXR房地产公司对其全部办公资产进行了代号为"柯达计划"的筛选。洛克菲勒中心75号等顶级物业被列为保留的"数码资产”，而百老汇61号等老旧物业则被标记为"胶片资产"列入处置名单。

“重返办公室的员工都希望进入更优质的楼宇，“RXR首席执行官斯科特·雷克勒表示。

雷克勒指出，RXR在百老汇61号项目并未亏损，因其2016年将49%股权出售给中国东方资产管理公司，已收回全部投资本金。此外，2.4亿美元违约贷款采用无追索权结构，债权人唯一救济途径是没收抵押物业。

由德国Aareal银行牵头的银团提供的是无追索权贷款，这意味着贷方无权追偿RXR或其股东的其他资产。“这正是签署无追索权贷款的原因之一，“雷克勒解释道。

Aareal银行的发言人拒绝置评。

RXR已拖欠位于曼哈顿下城百老汇61号办公大楼的2.4亿美元抵押贷款。图片来源：Peter Grant/华尔街日报市场参与者表示，纽约办公楼销售渠道正开始扩大。下一笔重大交易很可能是联邦存款保险公司(FDIC)出售原属已倒闭的Signature Bank、价值600亿美元的商业地产资产组合。

FDIC已聘请纽马克集团(Newmark Group)负责此次出售。纽马克资本市场联席主管Douglas Harmon拒绝讨论该交易，但他认同这将有助于确定市场价值。

“这将推动大量交易活动，“Harmon表示。

许多买家一直避开纽约办公楼，尤其是保险公司和养老基金等传统办公物业买家。但投资者开始注意到低廉的价格标签。

“当纽约价格变得便宜时，全世界的人都会谈论，“Eastdil董事总经理Will Silverman说。

联系Peter Grant请发送邮件至[email protected]

本文发表于2023年5月31日印刷版，标题为《办公楼业主抛售次级资产》。