美国城市正开始重现生机，只是办公楼附近例外——《华尔街日报》

随着人们居家时间增多，他们频繁光顾本地商店、健身房和餐馆，提振了华盛顿特区乔治城等地的经济。图片来源：Al Drago/Bloomberg News尽管写字楼空置，周边商户艰难维持，美国大城市的居民区却重现繁华景象。

人流量和租金数据显示，疫情与远程办公并未削弱纽约、芝加哥、洛杉矶等城市的整体吸引力。相反，疫情改变了城市重心，从单调的办公区转向拥有公寓、酒吧和餐馆的社区。

“城市正回归本质——它们不是工作的容器，”多伦多大学城市规划专家理查德·佛罗里达表示，“而是人们生活与交往的场所。”

疫情期间，曾有分析师预测远程工作者会追求更宽敞廉价的住所，导致大城市陷入衰退。初期确实出现这种趋势，但未能持续。布鲁金斯学会对人口普查数据的分析显示，虽然大都市区在疫情第一年出现人口流失（部分源于海外移民减少），但此后流失速度已放缓甚至逆转。

许多居民区因远程办公而受益。随着人们居家时间增加，他们更频繁地光顾本地商店、健身房和餐馆，从而提振了纽约布鲁克林的迪特马斯公园、威廉斯堡以及华盛顿特区的乔治城等地区的经济。

根据手机使用数据追踪人群流动的Placer.ai显示，办公区与住宅区之间存在显著差异。洛杉矶市中心访客流量比疫情前水平低30.7%，芝加哥市中心则下降了27.2%。相比之下，洛杉矶附近的南格兰岱尔、高地公园等住宅区，以及芝加哥的洛根广场居民区，访客流量持续上升并已接近疫情前水平。

外卖数据也印证了这一转变。餐饮订购平台Grubhub数据显示，2019年纽约市近95%的企业午餐订单来自商业区，而今年这一比例降至约85%。芝加哥中心商务区的企业午餐订单占比也从2019年的超80%下滑至今年略高于60%。

与此同时，租金数据印证了城市居住需求的强劲。房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒指出，2023年4月曼哈顿格林尼治村的租金中位数较2019年同期上涨30%，洛杉矶布伦特伍德社区的租金中位数涨幅更高达63%。

大城市仍面临严峻挑战。空置的办公楼导致市中心商铺和餐馆客源不足，商业地产价值下跌则威胁着房产税收入。

“大城市社区日益增长的活力，永远无法抵消远程工作和商业办公楼价值下降导致的房产税收入减少，”佛罗里达说道。

住房短缺推高了租金。长远来看，将办公楼改造成公寓有助于重振市中心，但这需要时间。改造过程往往复杂且成本高昂。许多地方的犯罪率有所上升。尤其是旧金山复苏较慢，其零售业面临压力。

疫情期间，纽约布鲁克林迪特马斯公园等住宅区的企业受益于远程办公。图片来源：Natalie Keyssar/《华尔街日报》尽管如此，任何想在纽约杰克逊高地或洛杉矶银湖寻找荒凉景象的人都会失望。

房地产服务公司高纬环球数据显示，在曼哈顿，疫情引发了苏豪区的零售业复兴，该区域空置率目前处于2014年以来的最低水平。

“疫情前，房东的租金预期与租户支付能力存在脱节，”该公司零售部门执行董事Steven Soutendijk表示，“新冠疫情以一种积极的方式打破了这种僵局。”

曼哈顿上西区意大利餐厅Salumeria Rosi的老板Andrea Loscalzo称，其餐厅客流已恢复至疫情前水平。他表示，虽然许多老顾客搬离社区后未再光顾，但30至40岁的年轻专业人士填补了这一空缺。

“尽管许多家庭选择搬离，但这座城市对年轻人才的空前吸引力依然不减。”佛罗里达表示。

当地房地产经纪公司Stone Real Estate数据显示，芝加哥中央商务区零售空置率去年攀升至28%的历史峰值，而2019年仅为15%。治安问题持续困扰着这座城市，沃尔玛四月宣布将关闭其在芝加哥八家门店中的四家——过去五年间这些门店年亏损额已近翻番。

住宅区与旅游区的表现则亮眼得多。Stone Real Estate负责人约翰·万斯指出，集住宅、办公和酒店功能于一体的River North区零售空置率下降超2个百分点，餐饮业的强劲复苏是主要驱动力。

“市政部门封闭了部分街道以拓展户外用餐区，”万斯说，“River North现在充满活力。”

当地居民娜奥米·波林斯基表示，毗邻密歇根湖和瑞格利球场的Lakeview社区随处可见年轻住户、家庭和芝加哥小熊队球迷。最近某个周六夜晚，这里的餐厅酒吧座无虚席。

“我们想去隔壁运动酒吧，结果连一个空位都没有。转到对街的红酒吧，同样人满为患。”她回忆道。

联系记者康拉德·普策尔：[email protected]；凯特·金：[email protected]

本文发表于2023年5月31日印刷版，标题为《办公区萧条 居民区繁荣》