《华尔街日报》：小型投资者遭遇房产泡沫破裂

很少有投资者能像杰伊·加贾维利那样，在疫情期间的房地产繁荣中攀得如此之高。而跌得如此之深的更是寥寥无几。

在加贾维利开启他的房地产事业之前，这位61岁的印度移民只是达拉斯一名普通的IT工作者，每周工作60小时，从事一份平庸的工作。去年，加贾维利的公司拥有价值5亿多美元的阳光地带公寓楼，超过7000套单元，是休斯顿最大的房东之一。

在过去的四年里，加贾维利利用数十位小投资者的资金建立了他的房地产帝国，这些投资者希望有机会在不做任何工作的情况下获得房东的财富。他在投资者会议和YouTube视频中热情洋溢、充满自信地宣传“让你的钱翻倍”的回报。

他描述了购买建筑物的计划，即升级单元、提高租金并在短短三年后出售以获利。每个人都需要一个住处的想法是加贾维利推销的基石。“我现在从不担心经济，”加贾维利去年在他的公司Applesway投资集团的网络研讨会上告诉投资者。“即使经济下滑，我仍然能赚钱。”

事实上，加贾维利的投资者在过去一年中对利率上升高度敏感，这摧毁了他们和全美数千名参与类似交易的人所期望的致富商业模式。对于他们和许多小投资者来说——他们期待分享租金并在最终出售时获得一部分利润——这看起来像是一场即将到来的投资性房地产灾难。

4月份，加贾维利的公司在四处被止赎的租赁公寓楼中损失了3000多套公寓，这是自金融危机以来商业房地产领域最大的崩盘事件之一。投资者损失了数百万美元。加贾维利未回应置评请求。

他的公司曾获得浮动利率商业房地产贷款，利率每月调整。2021年这类贷款的初始利率低至3.5%。当美联储去年开始加息时，一切都变了，每月贷款还款额随之上升。通货膨胀导致支出增加，而Applesway无法快速提高租金以跟上步伐。在账单未支付后，公司房产被止赎。

Applesway投资集团的杰伊·加贾维利，来自视频截图。加贾维利是美国数千名被称为"联合投资人"的房地产企业家之一。许多人都面临类似的财务压力，持有他们无法再负担的房产。根据《华尔街日报》对美国证券交易委员会文件的分析，从2020年到2022年，房地产联合投资人报告称从投资者那里筹集了至少1150亿美元。

到目前为止，违约情况还很少。但房地产分析师和房产投资者预计将出现一波止赎潮。

2012年，国会通过一项法律为联合投资人打开了大门，该法律使得在线营销房地产投资更加容易。这项旨在为低收入人群提供金融机会的法律，极大地扩大了联合投资人交易的范围和受众。

辛迪加投资者主要青睐南部和西南部的公寓楼群，这些地区房地产价格较低、租金持续上涨且住房监管普遍宽松。许多此类区域对租户保护较少，使得驱逐租客和提高租金更为容易。

租金市场的繁荣通过不断上涨的租金和飙升的房产价值，为辛迪加组织及其投资者带来了数百万美元收益。根据租房平台Zumper数据，受疫情迁徙和住房供应有限影响，凤凰城一居室公寓平均租金自2021年1月以来已上涨37%。“当时出现了一种疯狂现象，人们甚至不看房就直接签约，“凤凰城物业管理公司Acora Asset Management负责人科林·拉尔斯表示，潜在租户会直接提交申请。

田纳西大学诺克斯维尔分校证券法教授琼·麦克劳德·海明威指出，辛迪加投资者几乎得不到法律保护。她表示与上市公司不同，辛迪加组织大多无需定期更新房产财务表现。作为有限合伙人，投资者对资金支出没有话语权。部分投资者直到房产濒临止赎时，才得知投资标的已陷入困境。

德克萨斯州普莱诺市前IT从业者穆恩泽·哈克称，他是Applesway公司在四处止赎房产及另外两处他描述为"有问题"房产中的最大个人投资者。哈克表示，年过六旬的夫妇俩损失了数百万美元，这是他们毕生积蓄的大部分。他透露两个成年子女也投资了Applesway并遭受损失。

“当你信任了错误的人，那就是最大的风险，”哈克说，“因为你把一切都交给了他们。”

许多联合投资者正争相筹集资金或在陷入止赎前出售房产。大多数人持有气球式贷款，这些贷款将在今年或明年到期时要求偿还。在难以获得新的、更实惠的房产贷款之际，这些联合投资者面临着巨额支付。债券文件显示，即使是拥有数十亿美元投资组合的公司，也通过联合投资购买了不再有足够收入来偿还债务的公寓楼。

“如果这些人不能及时退出这些交易，泡沫就会开始破裂，”阿科拉资产的拉尔斯说。贷款人也面临重大损失。

关于加贾维利和Applesway的叙述基于对他的投资者、租户组织者以及与他及其公司有业务往来的人的采访，以及证券文件、投资者文件、社交媒体帖子和房产记录。

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加贾维利在一个宣传视频中说，他在印度农村的一个中下阶层家庭长大，后来移民到美国。他说，在结束了一个疲惫的工作周后，一个改变他生活的想法击中了他：“我厌倦了为钱工作。”

他说，那时他决定成为一名房东。最终，“我能够取代我的IT收入，”他在去年的一次网络研讨会上告诉潜在投资者。“我按照自己的方式生活。”

加贾维利将这一信息传递给了另一位IT专业人士什里·辛哈，称他已经获得了价值超过4亿美元的租赁房产，并希望购买更多。“这就是吸引我加入他的原因，”辛哈回忆道。

去年，他们参加了一场由房地产投资教练布拉德·萨姆洛克组织的达拉斯公寓楼巴士考察团。据其社交媒体帖子显示，萨姆洛克驾驶着一辆法拉利，车牌为"APT KING”。他也作为联合组织者召集投资者购买公寓楼。萨姆洛克还收取房地产投资俱乐部的会员费——每年高达3.5万美元——在那里他向潜在投资者传授诀窍。

“就喜欢在9716英里外收租金，“萨姆洛克在一篇帖子中说。“投资公寓，旅行赚钱。“他的在线推荐中展示了一些中年人，他们在萨姆洛克的帮助下辞去了朝九晚五的工作，通过购买"门”（投资者对公寓单元的术语）成为了百万富翁。

加贾维利是萨姆洛克的一个俱乐部"百万富翁多户住宅智囊团"的成员，那天他和辛哈一起参观了展示俱乐部成员成功案例的建筑物，以及提供新财富机会的房产。

在遇到加贾维利后，辛哈同意投资7.5万美元购买位于休斯顿西南部一个名为"西木保护区"的706套公寓综合体。该综合体售价为7600万美元，加贾维利告诉投资者，随着租金上涨，他们可以在三到五年内将资金翻倍，辛哈说。

加贾维利告诉投资者，对经济适用房的高需求和有限的供应意味着工薪阶层的租房者几乎没有选择。“不幸的是，他们没有良好的信用。他们没有首付来买房，“他在去年为潜在投资者举办的网络研讨会上说。“他们永远住在公寓里。”

这一计算推动了全美各地投资者数千笔类似的公寓交易，他们寻找那些认为可以向租户收取远高于当前租金的建筑。根据房地产数据公司CoStar集团的数据，在凤凰城、拉斯维加斯和亚特兰大等阳光地带城市，过去十年中这类所谓的增值收购占所有出租公寓楼销售的60%以上。

“一旦有人发现某处房产的租金低于市场价，现在几乎可以肯定会有联合投资者介入并改变这一状况，”达拉斯地区为联合投资者安排贷款的Peak Financing公司首席执行官安东·马特利说道。

联合投资者通常投入很少的自有资金。他们向投资者收取收购费用，通常占公寓楼购买价的2%至5%。他们还从建筑的总收入中抽取2%至3%的管理费。房地产分析师表示，即使投资失败，联合投资者往往也能获利，这鼓励了以缺乏经验的投资者为代价的过度冒险行为。

疫情期间，联合投资者发现筹集资金比以往任何时候都容易。达拉斯的房地产律师肖恩·泰特曾与联合投资者合作，他表示自己接到了大量寻求帮助进行出租公寓交易联合投资的电话。

泰特说，许多来电者是通过社交媒体广告了解到成为房东的机会，却对自己涉足的事情知之甚少。“你只要上Facebook，算法就会不断推送‘交易！交易！购买多户住宅！’”他说。

萨姆罗克的一位导师格兰特·卡多内，这位从路易斯安那州汽车销售员转型为联合投资人的商业大亨，据CoStar数据显示，已在Instagram上积累了430万粉丝，其公司2019年斥资6.18亿美元收购公寓楼群。在2020年12月的一次演讲中，卡多内对观众表示年收入仅40万美元令人难堪。“我的私人飞机每年就要消耗270万美元，“他说道。卡多内未回应置评请求。

格兰特·卡多内出现在上月于其马里布豪宅举办的推广杂志封面活动上（加州）。图片来源：Gonzalo Marroquin/Getty Images for Haute Living### 光鲜表象下的真相

2021年12月发布的苹果湾投资宣传视频中，展示了休斯顿拥有704个单元的” Timber Ridge"公寓综合体。加贾维利的公司苹果湾当月以5670万美元购入该物业，计划通过提高租金及收取洗衣机、带顶停车位等附加费用使投资者回报翻倍。

宣传视频呈现的是环绕着波光粼粼泳池的整洁公寓群。而到2022年夏季，泳池水体已变成病态的绿色，停车场垃圾堆积如山。租户向市政部门投诉鼠患、霉菌、非法驱逐以及物业维护失职等问题。

苹果湾前资产经理金·亚历山大透露，当空调设备故障时，加贾维利拒绝购置新机组。她不得不将闲置公寓的可用空调拆装至有儿童居住的无空调单元。

去年七月，休斯顿市长西尔维斯特·特纳视察了Timber Ridge公寓，并威胁要采取法律行动。“居民们目前的居住状况令人无法接受，“特纳在该公寓停车场举行的新闻发布会上表示，“我们没有人愿意住在这样的环境中。”

“租户们当时绝望极了，“非营利组织"德克萨斯组织项目"前工作人员米兹·奥多涅斯回忆道。该机构曾协助这个以低收入西班牙语租户为主的社区争取市政援助。

去年夏天休斯顿Timber Ridge公寓一处用木板封堵的单元。图片来源：米兹·奥多涅斯/德克萨斯组织项目2022年大部分时间里，Applesway公司都会根据投资金额向投资者发送旗下各物业的简况更新及月度分红。

投资人辛哈表示，今年二月底的一封邮件首次显露危机征兆。加贾维利在邮件中要求投资者追加资金，以支撑其投资的休斯顿Westwood Reserve公寓楼的财务状况。“我必须告知各位情况正在恶化，“加贾维利写道。

邮件解释称，由于利率大幅上升导致抵押贷款成本增加，加上房产税和保险费上涨，Applesway正面临亏损。同时随着公司提高租金，更多租户出现了拖欠付款的情况。

三月时加贾维利又告知投资者最终无需追加资金。四月初他发函宣布相关物业已进入止赎程序。“没有什么比向投资者通报投资失败更令人痛心了，“他在信中如是写道。

加贾维利提供了一线希望。“我们建议您联系您的税务顾问，讨论如何在您的税务申报中确认您的投资损失，”他写道。

联系威尔·帕克，邮箱：[email protected]，康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]，以及谢恩·希夫莱特，邮箱：[email protected]

刊登于2023年5月24日的印刷版，标题为《小投资者遭遇房地产泡沫破裂》。