缓慢复工重创办公楼股票——《华尔街日报》

沃那多房产信托今年迄今股价下跌超30%，而整体股市却在上涨。图片来源：Peter Grant/华尔街日报部分大型写字楼业主的股价已跌至接近历史低点，反映出返工率低迷以及押注这些股票将继续下跌的投资者数量增加。

SL Green上周五股价收于22.54美元，仅略高于这家纽约写字楼公司1997年首次公开募股的价格，较2015年后全球金融危机期间超过140美元的峰值相去甚远。沃那多房产信托在旧金山、芝加哥和纽约拥有地标性写字楼，上周五每股收于13.13美元。2020年时，沃那多的股价还曾超过67美元。

沃那多和SL Green的股价今年迄今均下跌超30%，而整体股市却在上涨。

“我们都看到写字楼股票遭受重创，并对写字楼未来的生存能力深感忧虑。”沃那多首席执行官史蒂文·罗斯在4月份的公司第一季度财报电话会议上表示。

尽管他对更多员工重返办公室表示信心，但公司也表示将暂停2023年剩余时间的股息发放。

大多数其他办公地产投资信托基金同样面临空置率飙升和租金下跌的抛售压力。今年早些时候，员工返岗率曾显现回升迹象，但目前仍停滞在疫情前约50%的使用率水平。房地产分析公司Green Street数据显示，一季度办公类REITs租赁活动同比平均下降20%。

即便签订新租约，许多公司租赁面积也较以往缩小，因大量员工每周有部分时间居家办公。另一些企业则因预期经济放缓和可能裁员，将闲置办公空间大量投入转租市场。

疫情前，科技公司是办公市场最强劲的增长引擎，它们常超额租赁空间以应对扩张需求。但BMO资本市场房地产分析师John Kim表示，这类交易"现已绝迹"。

高利率同样构成挑战。许多业主持有数十亿美元浮动利率和低息抵押贷款，未来数年需以更高利率再融资。地区银行本是商业地产主要贷款方，但随着这些中小银行自身承压，已大幅收缩信贷。

这导致办公市场遭遇数十年来最严峻困境，即便经济避免衰退，复苏迹象仍寥寥。越来越多业主开始屈服，正以较疫情前价值大幅折价抛售物业。穆迪分析5月报告显示，2023年到期的78亿美元商业抵押贷款证券中，约84%将面临再融资困难。

“除非我们看到这些（资产负债表）问题得到解决，否则很难对该行业持更乐观态度，”活跃于房地产投资信托（REIT）行业的资产管理公司Cohen & Steers的房地产投资组合经理张骥（音）表示。

管理着799亿美元全球资产的Cohen & Steers已将其在美国REIT持仓中的办公楼资产比例从2019年的8%削减至约2%。

更多股市投资者正在做空办公楼股票，押注其股价将下跌。标普全球市场情报数据显示，截至4月底，办公楼REIT是空头头寸最高的REIT板块，平均空头净额占流通股比例达6.4%，较3月上升0.28个百分点。

标普称，SL Green在4月成为办公楼REIT中空头净额增幅最大的公司，其空头头寸占流通股比例上升5.4个百分点至28.1%。

办公楼行业的动荡可能波及更广泛经济，因为中小型及区域性银行的资产负债表上持有面向私人业主的数百亿美元办公楼贷款。随着硅谷银行倒闭以及办公楼业主拖欠和违约率上升，今年对这些贷款抵押物房产价值的担忧持续加剧。

办公楼行业的重创对高管阶层造成巨大财务损失，他们的薪酬通常以公司股票形式发放。鲜有高管像SL Green首席执行官马克·霍利迪那样损失惨重。他披露在1月底持有公司126万股股票，仅该公司此后股价下跌就导致霍利迪持股账面损失超1900万美元。

办公地产领域的增长前景显得如此有限，以至于几家以办公楼为主业的房企开始通过收购或扩展其他类型商业地产组合来实现资产多元化。

帝国房地产信托公司（持有帝国大厦等多栋写字楼）于2021年末首次将多户住宅纳入其资产组合。波士顿地产公司（美国最大上市写字楼业主）正计划在东海岸开发2000套住宅单元。

早在疫情前数年，办公地产股就已从金融危机后的高点开始下跌。随着租户采用共享办公模式提升效率，投资者对该领域热情减退。入住率与租金增速双双下滑，招租成本却持续攀升。

疫情期间数千万员工养成远程办公习惯后，办公类REITs（房地产投资信托基金）股价加速下跌，人们对返岗率能否强劲复苏充满疑虑。

BMO资本市场房地产分析师约翰·金指出，自2020年初以来，办公类REITs股价累计下跌48%，而涵盖面更广的富时Nareit权益指数仅微涨0.1%。同期标普500指数涨幅达37%。

数据公司VTS显示，四月主要城市企业的新增办公需求虽较2018-2019年水平仍低44%，但已比去年12月回升23%，表明市场并非全无亮点。

大多数专注于阳光地带州办公楼的房东报告称，第一季度业绩优于旧金山和纽约等城市高集中度的同行，这些地区正受益于人口和企业的流入。

派珀桑德勒高级分析师亚历山大·戈德法布表示，他最近上调了道格拉斯·埃米特的评级，这家房地产投资信托基金在西洛杉矶地区拥有大量面向小型租户的办公楼。他说，由于与困扰西海岸市场及大型建筑的其他问题相关联，该公司正遭受"过度惩罚"。

“住在贝莱尔、布伦特伍德和比佛利山庄的人不会搬去德克萨斯，“戈德法布先生说。

另一方面，沃那多房地产公司股价下跌的部分原因是其在曼哈顿宾州车站周边新开发项目投入了巨额资金。根据世邦魏理仕集团数据，该地区2023年第一季度办公空置率从一年前的19.9%升至23.2%，是曼哈顿中城最大增幅。

BMO资本的Kim表示，市场对办公类REITs的悲观至极，他预计很快会听到出租车司机说他们正在做空这个板块。

“所有人都认为办公楼是该做空的标的，“他说，“当情绪如此负面时，或许已超卖。”

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本文发表于2023年5月23日印刷版，标题为《空置率上升租金下跌 办公类股票遭重创》。