拜登政府或将引发另一场抵押贷款危机——《华尔街日报》

拜登政府正在采取可能危及住房金融体系安全的举措。近期抵押贷款定价调整普遍降低了低信用评分借款人的费用，同时提高了高信用评分者的费用，这已引发公众正当抗议，但这仅是冰山一角。政府推行的其他改革同样值得关注，尤其是当白宫当前的核心政策是强化"种族平等和对弱势社区的支持"——无论会造成何种伤害或需要付出多大代价。

关于贷款层级定价改革的讨论中，人们忽略了联邦住房金融局早已扭曲了其发起贷款的风险评估，最终这些贷款风险将由纳税人承担。该机构每年将高达60亿美元的资金从优质借款人向低质借款人转移。在局长桑德拉·汤普森领导下，近期改革是继2008年金融危机后建立的风险定价结构被逐步掏空的又一举措。

进步派声称必须修改这些规则，让历史上更难进入住房市场的群体获得贷款机会。但这种做法适得其反。上一次以扩大住房拥有率为目标的重大信贷扩张发生在2008年危机前夕，当房价暴跌超25%时，导致约1400万借款人（其中许多是少数族裔）出现严重房贷违约。

进步派现在试图彻底消除止赎风险，而非帮助借款人积累更多财务储备、建立资产净值以抵御房价下跌。消除这个威胁后——至少在理论上——人人都能负担房贷。有人认为既然借款人不会违约，就可以安全扩大信贷规模。

为此，联邦住房金融局于3月29日宣布，将向所有面临"符合条件困难"的借款人提供还款延期——该机构巧妙地未对"困难"作出明确定义，也未说明借款人可享受该政策的次数。尽管有人认为该政策在疫情期间有效防止了大量止赎案例，但实际情况更为复杂。获得宽限的借款人可能同时受益于扩大的失业救济范围、“薪资保护计划”、学生贷款减免、其他新冠救助政策以及经济快速复苏等因素。

但这并非终点。进步派人士希望取消抵押贷款审批中的信用评分制度，或建立政府信用数据库。已有人将信用评分制度打上"种族主义"标签。虽然信用评分能有效预测违约风险，但它确实阻碍了信贷资源向服务不足社区流动——这些社区居民通常评分较低，需要支付风险溢价。但一个既无止赎风险又缺乏合理审批标准的房贷体系，本质上就是福利计划。一旦建立，这种计划必将长期存在并持续扩张。

进步派未能认识到，信贷获取渠道并非阻碍美国人（尤其是有色人种）购房的根本原因。尽管联邦政府多次尝试并投入巨额资金，当前黑人住房拥有率仍与1970年代基本持平。真正问题在于美国存在数百万套住房缺口，这大幅提高了购房难度。此外，教育成果、婚姻状况和收入水平等深层次问题亟待解决——这些社会经济因素才是解释黑白人群住房拥有率差距的主因。

政府近期为扩大住房所有权覆盖至服务不足社区所采取的措施，既存在缺陷又令人联想到类似的失败尝试，尤其是2008年金融危机前夕的那些举措。还记得1994年房利美承诺要"改造国家住房金融体系，使其惠及所有人"吗？用约吉·贝拉的话说：“这似曾相识得令人发指。”

我们必须反对本届政府误入歧途的进步主义住房政策——这些政策远不止于抵押贷款定价调整——并在其造成持久损害前予以制止。

平托先生是美国企业研究所住房中心主任，彼得先生是该中心副主任。

2022年12月16日，华盛顿，联邦住房金融局局长桑德拉·汤普森。图片来源：沈婷/彭博新闻社