为何富裕购房者纷纷涌向波多黎各——《华尔街日报》

在2022年3月房地产经纪人万达·伊蒂尔的客户以4000万美元买下加勒比海波多黎各岛一处豪宅前的几周里，成交价一直是个移动靶。

根据Zillow数据，这栋位于多拉多海滩度假村、面积13,560平方英尺的定制豪宅（距离拥有500年历史的波多黎各首府圣胡安以西约25英里）最初于2021年11月以2,995万美元挂牌。在市场热潮中，几周后价格跃升至3,450万美元，伊蒂尔表示在后续谈判中价格继续攀升。她说客户最终在次年3月同意支付4000万美元，比原始要价高出33%以上，创下该岛纪录。

这笔交易反映了波多黎各豪华房地产市场的狂热程度，优惠的税收政策和疫情时期的第二居所抢购潮为富裕买家打开了闸门。记录显示，4000万美元豪宅的买家是加密货币企业家莱特·韦斯利·瑟斯顿，卖家为投资者杰森·摩尔。“他志在必得，“代表瑟斯顿的伊蒂尔与Betty Martinez房地产公司的贝蒂·马丁内斯表示，“这是独一无二的房产。“营销资料显示，这栋占地约1.4英亩的住宅拥有内庭院、85英尺长的泳池和3万加仑的锦鲤池。瑟斯顿和摩尔均未回应置评请求。

2022年3月，多拉多海滩度假村一栋定制住宅以创纪录的4000万美元售出。照片：Focuzz尽管2022年底市场出现短暂回调，波多黎各的豪华住宅市场仍蓬勃发展，投资者和开发商正争相满足对高端住宅的需求。波多黎各位于迈阿密东南方向约2.5小时航程处，以全年温暖气候、圣胡安古城等历史街区以及海滩、山脉和雨林而闻名。多年来，这个美国领土也面临着人口减少、经济疲软和基础设施问题。但当地房地产经纪人表示，自新冠疫情以来，富裕购房者纷纷涌入该岛，推高了销售量和价格。

根据苏富比国际地产的数据，在岛北岸富裕社区多拉多海滩，2022年售价超过100万美元的住宅中位价几乎翻倍，从2021年的340万美元增至620万美元。其他地区价格也在上涨，包括圣胡安海滨社区康达多、岛东北海岸的巴伊亚海滩以及东南部的帕尔马斯德尔马。

当地房地产经纪人表示，市场激增很大程度上源于《第60号法案》的税收优惠，该法案适用于迁往波多黎各的个人和企业。根据税法，通过在岛上每年至少居住183天将波多黎各作为主要居住地的个人，无需为来自波多黎各的收入缴纳联邦所得税。自2019年起，还要求任何享受税收优惠者必须在岛上拥有住房，当地经纪人表示这导致购房者数量激增。疫情期间，波多黎各温暖的气候、远程工作的普及以及低廉的生活成本，加速了富裕人群在岛上购买主要住宅和度假屋的趋势。

在高端市场，这座岛屿的房地产热潮通过一系列巨额交易展现得淋漓尽致，其中包括瑟斯顿4000万美元的购房案。根据当地MLS和房产记录，2022年12月，对冲基金经理格伦·沙因伯格以3700万美元买下了多拉多海滩度假区东滩一套10,250平方英尺的住宅，而该房产两年前的售价仅为1899.5万美元。目前无法确认瑟斯顿或沙因伯格是否获得了免税资格。沙因伯格拒绝置评。

据当地MLS显示，2021年3月，PruGen制药公司创始人兼CEO肖恩·朗尼根与妻子米歇尔·朗尼根以3000万美元售出东滩一套定制豪宅。记录和知情人士透露，买家是Pantera Capital创始人丹·莫尔黑德。尚不确定莫尔黑德是否获得免税资格。他与曾成功申请该优惠的朗尼根夫妇（记录显示）均未回应置评请求。

Pantera Capital创始人丹·莫尔黑德（2022年）图片来源：Xavier Garcia/彭博社苏富比国际地产的奥里安娜·朱维利尔表示这些交易并非特例，她曾参与2020年那笔1899.5万美元的交易。她指出，2017年玛丽亚飓风过后，投机投资者抢购了波多黎各的困境房产。当新冠疫情来袭时，房地产市场已积蓄多时，豪华住宅板块"彻底爆发”。

波多黎各于2012年推出的税收激励政策旨在刺激经济增长。根据美国人口普查局数据，截至2022年7月，该地区约320万人口中仍有40%居民生活在贫困线以下，家庭收入中位数不足22,000美元。普查数据显示，十一年前该政策通过时，波多黎各贫困人口占比达44.9%，当时家庭收入中位数为19,429美元。

税务律师劳尔·维达尔-塞普尔韦达介绍，根据2019年整合的《第60号法案》，符合条件的企业对波多黎各出口服务仅需缴纳4%企业所得税。年收入超300万美元的企业须在当地至少雇佣一名全职员工。该法案下的个人受益者无需为波多黎各境内收入缴纳联邦所得税，利息、股息及特定资本利得也可免除当地所得税。申请人需满足主要居所在波多黎各、获得免税身份后两年内购置房产、每年向本地慈善机构捐赠至少1万美元等条件。

得益于优惠税收政策及疫情期间第二居所热潮，波多黎各迎来高净值人群迁入潮。图片来源：吉尔·斯托斯/华尔街日报波多黎各经济发展与商业部数据显示，在数年稳定增长后，《第60号法案》免税个体数量从2019年514人激增至2020年714人、2021年1,238人。2022年回落至721人，维达尔-塞普尔韦达认为主因是加密货币市场崩盘——此前虚拟货币达峰值时，加密行业创业者与投资者曾为资本利得免税待遇蜂拥而至。

韦茨曼公司（一家住宅和酒店开发咨询公司）的负责人彼得·巴泽利表示，波多黎各的税收优惠政策将其从人们向往的旅游胜地转变为富裕购房者的目的地，这些购房者可以灵活地搬迁业务，包括对冲基金经理、加密货币投资者和其他企业家。他说，这一趋势始于2012年，是一个“缓慢燃烧”的过程，在2020年因新冠疫情和股市创造的巨额财富而迅速升温。

“部分吸引力在于，你可以搬到波多黎各，节省税收，享受令人难以置信的生活方式，而且通常花费比在迈阿密或其他度假胜地类似地方要少，”他说。“这形成了一个几乎是由高净值家庭组成的俱乐部，他们选择在波多黎各定居。”

加密货币投资者迈克尔·特平是早期的行动者。他于2016年从内华达州搬到波多黎各，以利用税收优惠。“我把这看作是一个20年的计划，”他说。“20年内我能节省多少税款？”

特平表示，自他到达以来，波多黎各已经形成了一个加密货币社区，他在那里的朋友比在内华达州或佛罗里达州（他也在那里拥有房产）还要多。在波多黎各，他整修了两处房产，一处是圣胡安米拉马尔社区的公寓，另一处是圣胡安郊区瓜伊纳沃的比佛利山庄区的房子。他说，他为公寓支付了28万美元，现在价值250万美元。他为房子支付了70万美元，现在价值600万至700万美元。

商业教练、作家兼投资者克里斯蒂安·米克尔森于2018年从加利福尼亚州圣地亚哥搬到波多黎各，他没想到自己会如此喜欢岛上的生活。他为了税收优惠而来，但表示他发现了丰富的社交和商业机会，还有热带气候、餐厅、夜生活和水上运动。他住在多拉多海滩度假村，在那里他开着高尔夫球车四处转悠，还可以叫客房服务。

“生活在加利福尼亚，收入的一半多都交了税，这确实很艰难，”他说。

随着房地产市场飙升，米克尔森也开始投资房地产。2018年他以337.5万美元购买了一栋五居室住宅，2020年以500万美元售出。后来他又在多拉多海滩购买了两套三居室公寓，价格分别为360万美元和690万美元。目前这两套公寓正在挂牌出售，标价分别为1099.7万美元和1599.7万美元，米克尔森表示会保留未先售出的那一套。

其他雄心勃勃的卖家也在试水市场。今年二月，企业家克里斯托弗·哈丁将多拉多海滩丽思卡尔顿隐世酒店内一栋5600平方英尺的住宅挂牌出售，标价4495万美元。记录显示，哈丁于2020年以1000万美元购入这套带顶棚露台和户外厨房的四居室住宅。

蒂普·鲍尔斯2015年卖掉弗吉尼亚的房地产公司后全职移居波多黎各，目前他正以3590万美元的价格挂牌出售多拉多海滩度假区内一栋新建住宅。鲍尔斯称2018年以160万美元购得该地块，拆除了原有房屋后为自己建造了约14700平方英尺的住宅。工程历时数年，2022年完工时，他的两个孩子已大学毕业不再同住，另外两个孩子则在波多黎各读完了高中一半课程。现居住在康达多附近的鲍尔斯表示计划留在波多黎各，但已没有必要在多拉多地区保留大宅。

企业家克里斯托弗·哈丁于二月将其多拉多海滩度假屋挂牌出售，标价4495万美元。摄影：布洛克·索伦森鲍尔斯表示，相较于市场上其他房源，他这套坐拥海景全景的住宅堪称性价比之选。他还指出，波多黎各市场对精装现房的需求旺盛。“在这个价位区间，买家不愿接手需要翻修的房产，“他说道。

苏富比的朱维利尔称，经历长期开发停滞期后，当地开发商与美国本土建筑商正竞相兴建新房，这些物业的售价创下波多黎各历史新高。以圣胡安为例，她估计目前有十余个公寓项目处于不同开发阶段。“这里上一次建设热潮还要追溯到1970至1980年代，现有房产存量也反映了这一点，“她补充道。

科科伦波多黎各分部的布兰卡·赫贝·洛佩斯-皮耶路易西透露，她正在推广多个新建公寓项目，包括位于圣胡安康达多社区的范德比尔特公寓。这栋拥有66户的海景公寓配备2.5万平方英尺休闲空间，由对冲基金大佬约翰·保尔森的家族办公室保尔森公司开发。

洛佩斯-皮耶路易西介绍，这栋250英尺高的公寓楼起售价为：城市景观户型400万美元，海景户型620万美元。其中一套约7,380平方英尺的海景豪宅配备近4,200平方英尺露台，标价1,250万美元。她表示该项目仅通过亲友间口碑传播就已预售超55%，预计2024年12月开始交付。

洛佩兹-皮尔路易西表示，她正在推广位于康达多区的The Icon项目，这是一栋拥有30套精品公寓的楼盘，价格从两居室的120万美元到四居室顶层公寓的800万美元不等。开发商是总部位于波多黎各的私募股权公司RioBlanco Capital。

当地房地产经纪人表示，最昂贵的住宅仍位于多拉多海滩度假村，这是位于岛屿北侧的一个占地1400英亩的总体规划社区，最初由小约翰·D·洛克菲勒之子劳伦斯·洛克菲勒开发。劳伦斯·洛克菲勒是一位积极的环保主义者，曾在美国维尔京群岛购买了大量土地。根据美国国家公园管理局的资料，他在1950年代购买了圣约翰岛约5000英亩土地，并将其移交给美国政府建立国家公园。

根据度假村官网信息，洛克菲勒在波多黎各开发的这个度假村于1958年开业。该社区的核心是2012年开业的丽思卡尔顿隐世精品酒店，还设有会所、多个高尔夫球场、自然步道、餐厅以及丽思品牌住宅。

度假村共同所有者及开发商PRISA集团的首席执行官小费德里科·斯图贝表示，度假村内的销售额从2020年的3.34亿美元跃升至2021年的5.68亿美元，随后在2022年回落至4.97亿美元。尽管2022年有所下降，但他表示PRISA仍有大量客户等待购买正在开发的新住宅。在总共169套处于不同建设和开发阶段的住宅中，PRISA目前有29套待售。其中即将启动的La Cala项目包含14套海滨独栋住宅，起价约3000万美元。PRISA的West Point III公寓是一栋新的丽思品牌建筑，共有10套单元，价格在900万至1800万美元之间。斯图贝称PRISA于三月启动销售，目前已有五套签约。

“我不认为这是一夜之间发生的，”斯图布说道，他的家族在波多黎各开发地产已超过35年。“疫情确实加速了这一进程，但这是长期发展的必然结果。”

然而，在这个建筑材料依赖进口且劳动力短缺的岛屿上，豪华住宅建设仍面临挑战。2017年玛丽亚飓风摧毁了岛上的电力系统，尽管电网已私有化，停电问题依然频发。

斯图布表示，PRISA集团已对度假村及周边基础设施投入巨资，包括去年开放的107张床位医院、备用发电机以及应对岛上不稳定公用设施的水系统。如今的豪华住宅普遍像地堡般建造，配备抗飓风窗户、发电机和蓄水池。

草根运动"废除60号法案"的组织者妮可·阿尔瓦雷斯指出，贫富差距与富裕新移民的涌入引发了当地居民不满，特别是反对税收优惠的人群。阿尔瓦雷斯认为该税收政策本质上惩罚了勤劳的波多黎各人。“他们享受无限税收减免，而我们却承受不公待遇，“她补充说，很少有通过60号法案移居波多黎各的富豪会雇佣本地员工。2021年提议废除个人税收优惠的州参议员玛丽亚·德卢尔德斯·圣地亚哥·内格隆表示，该政策导致波多黎各出现高档化现象。她以圣胡安的普埃尔塔德蒂耶拉区为例，投资者已收购约30栋建筑，“这里变成了爱彼迎走廊”。内格隆参议员认为税收优惠弊大于利：“有些东西无法用金钱衡量，比如波多黎各人正逐渐失去体面住房。”

波多黎各以其海滩、山脉和雨林闻名，但一直面临着经济疲软和自然灾害的困扰。图片来源：《华尔街日报》的Gil Stose商业教练兼作家米克尔森表示，他最初搬到波多黎各时担心当地人会对他的到来产生反感，但在他接触的人群中这种担忧并未成真。“大多数人都非常友善，“他说。

当地房地产经纪人指出，近几个月来交易速度较2022年有所放缓，这不仅是由于利率、通胀、股市波动和加密货币贬值等经济问题，还因为房源短缺。与此同时，经纪人们表示高端住宅的需求依然强劲。

“我们正在努力满足需求，“斯塔布表示，并称新房销售并未出现放缓迹象。

科科伦公司的洛佩斯-皮尔路易西认为春季市场比她预期的更为活跃，可能是因为许多为享受税收优惠移居波多黎各的人正面临购房截止期限。

尽管200万至800万美元区间的房产市场存在波动，但超豪华住宅的库存仍然稀缺，去年挂牌4000万美元豪宅的Island&Key公司经纪人卡拉·巴雷拉-莫斯塔德表示：“现成的新建大型住宅仍然供不应求，当你开始寻找面积超过1万平方英尺或拥有海景的住宅时，选择确实非常有限。”

写信给 E.B. Solomont，邮箱：[email protected]

刊登于2023年5月19日印刷版，标题为《富豪新避税天堂房产价值飙升》。