《华尔街日报》：当今房市，时机胜过地段

最近任何寻找新房的人都了解到了一个关于房地产的残酷现实：比地段更重要的是时机。

2022年抵押贷款利率飙升得如此之快，以至于仅相隔几个月购房的人现在走上了截然不同的财务道路。一些买家有幸锁定历史低利率，这可能在未来几十年带来回报并影响他们的人生选择。许多晚入市的人已经从害怕错过变成了真正错过。

弗吉尼亚州罗阿诺克的伊丽莎白和菲利普·马丁于2020年春季开始寻找房子。当时36岁的菲利普获得了一份高中行政工作，这确认了他们将留在该地区。

这对夫妇在当年8月以239,000美元的价格购买了一套三居室，抵押贷款利率为2.875%，不到如今全国平均水平的一半。

“每当我心情不好时，我就会想，‘我本可能要以7%的利率偿还房贷，’“35岁的高中教师伊丽莎白说。“真是谢天谢地。”

三年后，新泽西州伍德布里奇的基亚娜·桑普森和她的未婚夫在订婚并开始找房时发现自己处于完全不同的环境。31岁的当地房地产经纪人协会会员协调员桑普森表示，他们在3月份获得了6%利率的抵押贷款预批。

“显然我们是在一个糟糕的时机进入房地产市场，“桑普森说。“我未婚夫总是说，‘如果我们早出生或晚出生几年就好了……’”

在有利时机进入房地产市场总是件好事，但过去三年市场的剧烈波动在不同购房群体间划出了财务与情感的双重鸿沟。

“真正的财务赢家是那些在疫情期间以2%-3%利率锁定抵押贷款的购房者，“产权结算服务提供商第一美国金融集团副首席经济学家奥德塔·库希表示。

新冠疫情初期美联储降息后，抵押贷款利率曾一度下降。随着2022年3月美联储为应对通胀启动多次加息，利率随后飙升。本月早些时候，美联储官员暗示本轮加息可能暂告段落。

房地美数据显示，目前30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.39%。全美房地产经纪人协会统计，典型单户现房月供中位数在两年内几乎翻倍，从2020年6月的1033美元跃升至2022年6月的1933美元。

马丁夫妇购房后，不仅有余力为书房铺设新地板和地毯，安装了柴火炉，还购置了新车。

身负学生贷款且患1型糖尿病的伊丽莎白·马丁坦言，她常自认是财务上的"倒霉蛋”。“我们总忽略那些被幸运眷顾的时刻，“她说，“这次购房绝对是其中之一。”

“我们并不总能意识到自己曾是运气的受益者，”35岁的高中教师伊丽莎白·马丁说，“而这次购房绝对是其中之一。”自马丁一家购房以来，购房者的购买力已大幅下降**。**根据第一美国金融集团的分析，2021年8月，中等收入家庭在平均抵押贷款利率下能负担的最高房价达到峰值593,166美元（假设首付20%）。到2022年10月，这一数字骤降至近期低点387,313美元。

对购房者而言，这就像在大富翁游戏中上了趟洗手间，回来发现所有标价几乎翻倍。如今许多潜在买家甚至连入门级房产都无力承担。基亚娜·桑普森的一些朋友在2019和2020年成功购得地段便利、贷款利率较低的房屋。“我有点嫉妒，”她说。

库什指出，那些在购买力最强时期购房的人大多面临激烈竞争，可能放弃了附带条件或妥协于不完美的房子。全美房地产经纪人协会数据显示，房屋挂牌中位数天数从2019年的30-40天降至2020年的20多天，2021至2022年进一步缩短至十几天。

经济学家表示，现在购房相比几年前购房的差异可能在未来几十年持续影响美国人的财务状况。尽管后续再融资可能有所帮助，但几乎无法弥合这一差距。

根据佐治亚大学消费经济学教授安迪·卡斯韦尔的计算，假设一位买家在2020年6月以30万美元（接近当时独栋现房的中位数价格）购房，首付20%且房贷利率为3%，那么在其30年期贷款的前15年将支付约8.9万美元利息。相比之下，若购房者在2022年6月以相同价格购房但房贷利率为6%，则15年内的利息支出将高达约19万美元。

卡斯韦尔的计算显示，如果利率下降使得2022年购房者能在五年后以5%的利率进行再融资，其利息总额将降至约16.8万美元。

但再融资需要成本——以新贷款金额的3%（即约7000美元）计算手续费和交割费用，这是此类交易的典型比例。

塔夫茨大学经济学教授杰弗里·扎贝尔指出，过去几十年间，购房时机的关键因素往往不在于价格和利率是否优惠，而在于购房后数年房产市场的走势。

扎贝尔表示，潜在买家面临的困境是：尽管时机至关重要，但人们很难在当时判断某个时间点是否真正有利。

根据扎贝尔2020年参与的一项研究，1989至1999年间在相对稳定房市购房的租户，得益于后续数十年的房价增值，其财富积累远超2001至2007年间在波动市场中购房的人群。但在这两个时段内部，具体某年购房并不比其他年份更具优势。

那些错过了2020年代初较低房价和利率的购房者表示，有时很难不去想如果当初买了会怎样。

新罕布什尔州黎巴嫩市的戴安娜·卡波齐表示，如果在2022年前买房，就能更轻松地为儿子的大学教育储蓄。图片来源：戴夫·威尔逊39岁的兽医戴安娜·卡波齐感到懊恼的是，当她准备好买房时，房价已接近上涨周期的尾声。2022年3月，她以57万美元的价格在新罕布什尔州黎巴嫩市购买了一套三居室，比不到两年前的售价高出约17万美元。

她的抵押贷款利率为3.875%，按今天的标准来看非常理想，她觉得自己很幸运。尽管如此，她看到一些朋友在2020年以低一个百分点的利率进行了再融资，希望自己能早点成为房主。

她想知道，如果早点买房，是否能让她的财务状况上更轻松一些，因为她正在为孩子的大学教育储蓄，同时还要继续偿还兽医学校的贷款。卡波齐说，如果她早一年买房，每月节省的抵押贷款还款额将覆盖她每月学生贷款的大部分还款。

她买的房子位于一条名为“贫困巷”的路上，她希望这不是一个不好的预兆。

经济学家表示，由于房产是财富的重要来源，那些如今希望早点买房的人仍然有很大的收益空间。

“如果我30岁并错过了过去三年，我不会对自己太苛刻，”专注于房地产的经济学博客“计算风险”的作者比尔·麦克布莱德说。“我会说，‘好吧，我还有很多年。’”

美国人仍然对房地产比对其他任何投资更有信心。在最近的一项盖洛普调查中，34%的美国人认为房地产是最佳长期投资，低于2021年的41%和2022年的45%。

麦克布莱德表示，就积累长期财富而言，一个人何时买房通常比是否买房更重要。对许多人来说，飙升的价格和利率目前已经关闭了这种可能性。

杰西卡·乔丹很感激在机会窗口关闭前抓住了它。

2020年，在芝加哥地区租了八年公寓后，现年37岁的乔丹和她的妻子厌倦了公共洗衣设施、窗式空调和无遮盖的停车位。

杰西卡·乔丹（右）表示，她和妻子凯特·弗兰杰拉现在无法负担他们在2020年8月购买的房子，因为如今的价格和利率更高。照片：凯特·弗兰杰拉这对夫妇原本以为他们买不起房子，但在那年春天抵押贷款利率开始下降时开始寻找。8月，他们最终以29.5万美元的价格在伊利诺伊州隆巴德买了一套房子，抵押贷款利率为2.875%，并感到他们迈出了期待已久的迈向成熟的一步。

乔丹在一家汽车营销产品分销商工作，她认为如果不是在房价和利率飙升前买了房子，他们现在可能还住在旧公寓里。“我感觉我们要永远住下去了，“她说。

联系乔·平斯克，邮箱：[email protected]

本文刊登于2023年5月20日印刷版，标题为《房市关键在时机》。