《华尔街日报》：不良销售激增预示困境重重的写字楼市场迎来新篇章

全球投资管理公司海因斯以6000万美元的价格收购了华盛顿特区一栋新建办公楼，不到开发成本的一半。图片来源：海因斯房产所有者开始以跳楼价抛售问题办公楼，这表明写字楼市场低迷正进入新阶段，更多业主准备认赔离场。

据知情人士透露，近几周黑石集团以8200万美元出售了圣安娜的格里芬塔办公园区，较其2014年购入价下跌约36%。保德信金融集团则以1430万美元出售了新泽西州帕西帕尼的一栋办公楼，参与者称该价格较2008年5200万美元的购入价大幅缩水。

旧金山加州大道350号大厦2019年估值3亿美元，如今预计将以约6000万美元成交，较此前估值暴跌约80%。

疫情期间，工作模式转变导致办公空间需求下降、空置率攀升，写字楼价值持续走低。利率上升更令行业雪上加霜，业主难以通过再融资获取资金，也无法承担吸引租户所需的装修改造及配套设施投入。

尽管如此，写字楼销售市场直到最近仍近乎停滞。数据提供商MSCI Real Assets显示，今年一季度投资者仅购入价值107亿美元的办公物业，同比下滑68%。

房地产市场的早期低迷阶段常见活动减少，因为业主们更倾向于延长贷款期限或寻找其他解决方案，而非承受巨额亏损抛售房产。在全球金融危机期间，许多业主基于"经济复苏后写字楼市场将反弹"的预期，曾与债权人协商延长贷款期限。

如今，问题写字楼交易量上升表明更多业主认为需求疲软将成为常态。随着价值数十亿美元的抵押贷款面临再融资压力，未来几个月不良写字楼交易量预计将持续攀升。

旧金山加州大道350号大厦2019年估值3亿美元，如今预计仅能以约6000万美元成交。图片来源：Shelby Knowles/华尔街日报待售写字楼挂牌量也在增加。“写字楼库存正在膨胀，“大型商业地产在线拍卖平台Ten-X总裁史蒂文·雅各布斯表示，“投资者急于脱手。”

市场参与者指出，折价销售不仅会通过压低可比价格，还将削弱竞争对手的租金定价能力，从而给写字楼市场带来更大下行压力。

雅各布斯举例称，当某买家以远低于重置成本的价格收购物业，而周边业主租金为每平方英尺25美元时，该买家完全可以将租金定为15美元/平方英尺。

“他们将会彻底摧毁那些其他建筑，”他说。

Ten-X在第一季度挂牌了91处办公物业，较2022年同期增长44%。该公司高管雅各布斯表示，今年第二季度有望实现类似增长。五月的第一周，Ten-X成功完成了11场办公物业拍卖。

大多数交易都以大幅折价成交。雅各布斯称，卖家最终成交价比最初预期平均低31%。而去年同期，办公物业卖家平均接受的折扣仅为7.1%。

数据公司Trepp显示，4月份证券化商业抵押贷款中办公物业的拖欠率升至2.77%，创2019年8月以来新高。MSCI数据显示，今年第一季度有26栋办公楼被债权人止赎接管，而2022年同期仅有6栋。

部分买家认为当前折价极具吸引力。据知情人士透露，在芝加哥，拥有Jose Cuervo龙舌兰酒的家族投资公司正以约1亿美元（较2017年价格折让38%）收购南瓦克大道300号大厦，谈判已进入后期阶段。

Agave Holdings公司董事总经理何塞·佩雷斯拒绝对具体交易置评，但表示公司正在全美范围内寻找折价办公物业交易机会。

“我们从历史中学到：众人抛售时买入，众人抢购时卖出，”他说。

据美洲区首席投资官阿尔方索·芒克透露，今年早春时节，全球投资管理公司Hines以6000万美元购得华盛顿特区一栋新建办公楼，不足开发成本的一半。

通过支付这一价格，海因斯公司得以投入足够资金进行内部装修和楼宇设施升级，从而成功与达维律师事务所签约，使其租用了这栋11层大楼超过一半的空间。

“我们在金融市场目睹的困境正在创造机遇，“蒙克先生表示。

联系彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

本文刊登于2023年5月17日印刷版，标题为《写字楼市场不良资产交易升温》。