美联储的长尾住房市场 - 《华尔街日报》

如果通胀持续顽固，美联储可以部分归咎于其疫情期间宽松货币政策的长尾效应对房地产市场的持续影响。正如纽约联储本周的分析所示，低利率催生了再融资热潮，这仍在支撑房价和消费者支出。

疫情前两年美联储过度宽松的政策将抵押贷款利率推至历史低点。数千万房主趁低利率进行再融资，在房价上涨时套取房屋净值。这直接提升了他们当前及未来的购买力。

研究显示，2020年第二季度至2021年第四季度期间，美国人通过房屋净值套现约4300亿美元——相当于所有疫情刺激支票总额的一半。房主平均套现8.2万美元，可能用于装修、旅行或偿还高息债务。

约900万美国人每月还款额平均减少220美元。抵押贷款金额较大者（通常是沿海地区较富裕人群）通过再融资每月可节省超500美元。

尽管多数疫情补贴是临时性的，但以低利率再融资的房主将持续受益，直至还清贷款或出售房产。问题在于，许多现在想卖房的业主因新购房屋月供将增加数百甚至数千美元而无力置换。

由于美联储的宽松货币政策，自疫情开始以来，房价也上涨了35%。虽然较高的抵押贷款利率通常会抑制需求和价格，但由于房主不愿出售，供应仍然处于历史低位。房价已从去年秋季的峰值下降，但幅度不大。

因此，更多的年轻人选择租房，这推高了租金。在纽约市和迈阿密等大都市地区，许多拥有四居室住宅的居民每月的抵押贷款还款额不到一居室公寓租金的一半。难怪年轻人对经济不平等问题忧心忡忡。

拜登政府的应对措施是增加对低收入人群的住房补贴，例如通过降低政府支持的抵押贷款费用。但这只会进一步刺激需求和价格上涨。糟糕的货币政策会在多年内造成重大的经济损害，住房问题就是其中一个例子。

照片：Justin Sullivan/Getty Images