房主低按揭利率导致卖房者寥寥无几——《华尔街日报》

许多想搬家的美国人被困在自己的房子里——被他们无法放弃的低利率锁住了。

这些“金手铐”使得待售房屋的供应异常低，使市场比一些预测者预期的更具竞争力和昂贵。

经济学家表示，房主不愿出售使当前房地产市场与过去的低迷时期不同，并可能阻止全国范围内的房价大幅下跌。这可能会削弱美联储通过冷却经济来减缓通胀的努力。

明尼苏达州圣保罗郊区Cottage Grove的Emily和Isaac Naatz去年有了孩子，想要一个更大的地方。他们已经在他们的两居室联排别墅里住了四年多，现在他们想要一个有三到四间卧室的房子，带有一个院子和一个家庭办公室的空间。“四个人在这里…感觉就像一大群人，”Naatz先生说。

但他们在2021年锁定了3.4%的30年固定抵押贷款利率——并且不想放弃这个利率去承担一个利率高出约3个百分点的新抵押贷款，尤其是当他们所在地区的房价没有大幅下降时。

Naatz先生说，他们想要购买的房子类型将比他们目前支付的每月多出约1,100美元。“我不愿意支付我认为仍然是虚高的房价，再加上支付两倍的利率，”他说。

根据抵押贷款数据公司Black Knight的数据，截至3月31日，近三分之二的主要抵押贷款利率低于4%。Black Knight数据显示，约73%的主要抵押贷款是30年固定利率。根据Freddie Mac的数据，截至5月4日的一周内，新的30年固定抵押贷款的平均利率为6.39%。

房贷利率因素正导致一些人困在与需求不匹配的房屋中——无论是卧室不足的成长型家庭，还是空间过剩的老年房主，亦或是因工作或其他机会而放弃搬迁的人群。许多原本计划在2022或2023年售房的人暂缓了行动。

房地美首席经济学家萨姆·卡特指出：“随着现有房主持房观望，‘升级置业’的链条几乎陷入停滞。由于库存短缺，首次购房者进入市场变得异常艰难。”

挂牌量腰斩

Realtor.com数据显示，今年4月待售房屋数量较2019年同期减少约一半，尽管较2022年4月的历史低点有所回升。

4月新增挂牌量同比下滑21%，表明即使在传统的春季购房旺季，卖家仍保持观望。

库存紧张是房价未大幅下跌的关键原因，即便高利率已迫使许多买家离场。

全美房地产经纪人协会数据显示，3月成屋销售中位数价格同比微降0.9%，而成屋交易量同比骤降22%。

该协会首席经济学家劳伦斯·云将这种"独特市场状况"描述为：“销量下滑甚至部分地区价格下跌，但买家视角下购房难度反而增加，因为他们面临更激烈的竞价竞争。”

在美国部分地区，激烈的竞价战仍然常见，尤其是对首次购房者有吸引力的中等价位房屋。新泽西州克利夫顿（纽约市郊区）的一处双户住宅在4月初挂牌价为44.9万美元，六天内收到了120份报价，挂牌经纪人马哈茂德·伊吉巴拉表示。他说，该房屋最终以比要价高出约15万美元的价格签约。

“低库存是推高价格的原因，“他说，“现在很多买家真的慌了。”

经济学家表示，健康的房地产市场应保持4至6个月的供应量（按当前销售速度计算）。全美房地产经纪人协会数据显示，占市场主体的现房库存量在2022年1月创下1.6个月的历史新低，今年3月为2.6个月。而规模较小的新房市场供应相对充足，经季节性调整后3月库存量为7.6个月（美国商务部数据）。

多年来，住房市场供应短缺问题日益严重。次贷危机后，许多建筑商倒闭，其他企业也大幅削减支出和新项目开发。

2020年起情况恶化，当时创纪录的低利率和疫情推动的远程办公潮促使买家涌入市场，抢购自住房、度假屋和投资房产。建筑商虽加快施工，但因材料价格波动、劳动力短缺和供应链问题而难以满足需求。

那场销售热潮，加上大批房主进行抵押贷款再融资，将数百万业主锁定在低利率长期贷款中。根据Realtor.com二月份的调查，在计划未来12个月内出售房产并购买新房的群体中，约56%的人打算等待利率下降。（《华尔街日报》母公司新闻集团运营Realtor.com。）

美联储一直在努力抑制通胀。上周该机构将基准联邦基金利率上调——这是自2022年初以来的第十次加息——但暗示可能暂缓进一步加息。

房地产是对利率最敏感的经济领域之一，2022年初以来的楼市降温正是美联储政策直接影响消费者的主要表现。

即便部分购房者能承受更高房贷利率，也因找不到合适房源而观望。朱莉和艾丹·布思2019年底在新泽西州东卢瑟福购置三居室时，原计划居住五年左右。随着二胎出生和两人转为全职远程/混合办公模式，他们不得不提前寻求更大空间。

这家人年初开始物色新房。布思太太表示他们能承受更高利率，但房源短缺令其束手无策。

“过去三周我们镇上完全找不到符合要求的房源，“她说，“根本没有库存。”

建筑商的新机遇

住房短缺对建筑商而言是个好消息。2022年大部分时间里，由于抵押贷款利率上升，建筑商苦于寻找客户，但今年一季度需求却超出预期。三月新建住宅占待售独户住宅总量的三分之一，远高于10%至20%的历史常态水平。

“如果人们确实想购买[更高或更低价格区间的]住宅，目前新建住宅是他们唯一的选择，“美国最大住宅建筑商D.R.霍顿投资者关系与传播副总裁杰西卡·汉森在四月财报电话会议上表示。

当前市场也可能为装修公司带来利好。蕾切尔和亚伦·怀利夫妇在加州萨克拉门托的住宅已持有近十年，他们曾考虑换购能容纳怀利太太母亲的房子。但房价要么过高，要么贷款利率太贵。最终他们选择攒钱改造房屋，增建一个姻亲单元。

“我们会详细计算需要支付的首付款，以及售房所得款项，“怀利先生说，“虽然月供没问题，但其他开支就捉襟见肘了。”

总会有业主因死亡、离婚或工作调动等生活变故必须搬迁，也有人不认为当前利率构成障碍。许多退休人员和远程工作者选择迁往房价更低的地区，低价优势可抵消高利率影响。人口普查数据显示，约38%的自住住宅没有抵押贷款。全美房地产经纪人协会统计，三月约27%的现房销售为现金交易。

许多居住多年的房主已积累了大量资产净值，可用于支付下一套房的首付，从而减少贷款金额。根据CoreLogic数据，2022年第四季度美国房主平均比疫情初期多拥有27万美元资产。

经济学家难以断言房贷利率锁定效应将持续多久。2022年房贷利率涨幅创下历史最快纪录。

伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校的Julia Fonseca和宾夕法尼亚大学沃顿商学院的Lu Liu在3月的工作论文中指出，随着房主现有房贷利率与市场利率差距扩大，搬迁活动会减缓。研究还发现，锁定低利率的房主更不愿为高薪工作迁移。

Ryan和Megan Carrillo夫妇2020年以32万美元在凤凰城购入首套房，锁定30年期2.75%固定利率。

去年Carrillo先生获得高薪工作后，他们想升级到60-70万美元档次的优质住宅。2022年1月开始看房时，他们原计划月供约3000美元，但到9月预期月供飙升至4000多美元后便退出市场。

Carrillo夫妇现计划再住五年左右，待跨州搬迁时将其转为出租房产。

“我真想永远保留它，不卖掉，”卡里略先生说。他补充道，他的超低抵押贷款利率“太好了，舍不得放弃。”

联系妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

刊登于2023年5月11日印刷版，标题为《购房者的困境：无人售房》。