《华尔街日报》：随着住房市场降温，公寓支持债券承压

一种主要用于资助公寓楼购买的利基抵押贷款债券违约率正在上升，这是利率上升颠覆房地产行业的又一迹象。

这种被称为商业房地产抵押贷款债券（CLO）的产品，是将抵押贷款打包成债券出售给投资者。这些抵押贷款助推了亚利桑那、得克萨斯和内华达等阳光地带州住房成本的上涨，为那些看准涨租机会的业主提供了融资便利。

房地产数据公司Trepp数据显示，2021年发行的CLO中有三分之二是租赁公寓贷款，2022年这一比例升至81%。

CLO关联抵押贷款吸引业主的原因在于：与银行抵押贷款相比，它们所需首付更少且能承担更多债务。这类贷款还具有期限较短、利率浮动等特点，使业主更易在数年后出售房产或进行再融资。

但正是这些曾吸引业主的贷款特性，也使其风险更高、更易受借贷利率突变影响。去年利率飙升、租赁市场疲软及成本上涨，意味着许多房东的租金收入已不足以偿还贷款。

“市场环境对这些业主而言已彻底改变，“协助贷款方止赎的Beacon Default Management公司首席执行官塞利娜·帕雷尔斯基表示。

Applesway投资集团上月因浮动利率贷款违约丧失了两处CLO关联房产。根据贷款文件，洛杉矶市中心业主Laguna Point未能偿还某CLO打包贷款，其原计划每单元月租金提高700美元的计划因租金收缴率低而受阻。数据提供商MSCI Real Assets显示，Laguna已于3月将这些房产出售给迈阿密的Fifteen Group。

Trepp估计，约880亿美元的证券化抵押贷款面临违约风险，其中42%由公寓楼支持。在这些高风险公寓贷款中，CLOs（抵押贷款证券化）占据了大部分。

Trepp表示，这些贷款面临违约风险是因为它们所支持的建筑物产生的收入不足以或勉强够支付债务还款。

违约情况虽然仍属罕见，但自去年以来变得更加普遍。根据数据公司CRED iQ的数据，截至4月30日，约1.4%的商业房地产CLOs出现拖欠，高于去年7月的0.4%。Parelskin女士表示，她预计未来几个月将出现更多违约，因为房地产CLOs比其他类型的抵押贷款“波动性更强”。

房地产CLOs的起源可以追溯到全球金融危机之后。经纪人表示，危机过后，银行变得更加保守，回避风险较高的房地产交易，并减少了贷款占建筑物价值的比例。这意味着那些希望购买空置或需要大规模修缮的建筑物的投资者需要寻找替代资金来源。CLOs应运而生，填补了这一空白。分析师表示，这些证券受到债券投资者的欢迎，因为在利率较低的同时，它们提供了更高的收益率。

2021年，公寓租金飙升引发了购买狂潮，投资者购买的多户住宅数量超过历史上任何一年。许多人申请了证券化贷款。根据CRED iQ的数据，2021年商业房地产CLOs发行量创下454亿美元的纪录，远高于2020年的87亿美元。

瀑布资产管理公司董事总经理帕蒂·昂蒂表示，如今借款人正面临多方压力。其贷款利率已大幅飙升，而防范利率进一步上涨的对冲工具也开始陆续到期。

与此同时，建筑和保险成本不断攀升，这意味着许多翻修项目面临资金枯竭。由于许多贷款机构不愿发放新抵押贷款，到期贷款的再融资难度加大。

惠誉评级高级董事唐纳德·贝朗格指出，若违约率上升，损失风险最大的将是CLO贷款机构而非债券持有人。这是因为这些公司通常自持所发行债券中最劣后的15%至20%份额，意味着其偿付顺序排在最后。根据CRED iQ数据，十大发行机构名单包括Arbor房地产信托、伯克希尔住宅投资公司、LoanCore资本和黑石集团的关联企业。

使用CLO融资的最大公寓买家之一是总部位于洛杉矶的Tides Equities。该公司仅在2021年就斥资17亿美元收购公寓资产，这些物业主要分布在凤凰城和拉斯维加斯等西南部市场——这些地区的租金水平直到不久前还保持强劲增长。

但贷款记录显示，对于Tides至少部分投资项目而言，利率上升与租金下跌正形成双重挤压，导致利润下滑。

其中一处名为"吉尔伯特西岸"的物业是位于亚利桑那州梅萨市的113套低层公寓综合体。世邦魏理仕贷款服务公司报告显示，该物业去年内部翻修进度滞后，Tides表示其要价租金较2022年峰值已下降1.3%。

据Trepp公司数据显示，去年该建筑的收益不足以支付债务还款。负责监管该房产抵押贷款的公司已将其列入潜在问题贷款观察名单。不过，Tides公司目前仍保持正常还款。

Tides高管Susan Saelee表示，部分房产的暂时性利润下降是商业计划中的预期情况，该计划依赖于对空置单元进行翻新，然后以初期折扣价格重新出租。

联系Konrad Putzier，邮箱：[email protected]；联系Will Parker，邮箱：[email protected]

更正与补充根据房产所有者Tides Equities提供的数据，亚利桑那州梅萨市Gilbert West公寓楼的要价租金较2022年峰值下降了1.3%。本文早期版本引用房产数据提供商的数据，错误地报道要价租金下降了20%。（更正于5月16日）

本文刊登于2023年5月10日印刷版，标题为《公寓支持债券承压》。