房产所有者或将迎来新的出售理由——《华尔街日报》

疫情期间，房产买家背负了异常高额的浮动利率债务。图片来源：David Paul Morris/彭博新闻利率对冲工具令人咋舌的价格可能促使更多业主挂出"待售"标牌。

美国商业抵押贷款支持证券(CMBS)市场的贷款机构和银行通常要求借款人在获得浮动利率贷款时对冲利率风险。

如果业主购买了执行利率为3%的利率上限合约，那么每当基准利率（通常是担保隔夜融资利率SOFR）超过该水平时，他们就能获得赔付。这让贷款方确信，即使利率上升，借款人也能够偿还债务。

房地产投资者购买的对冲保护最长可达五年，但通常为三年。疫情期间购买的许多利率上限合约仍在保护业主免受债务成本上升的影响，但这些合约将在今明两年陆续到期。

购买新的对冲工具将非常昂贵。风险管理公司Chatham Financial的数据显示，2019年4月，1亿美元贷款3年期3%利率上限的成本为9.8万美元。如今，同样的利率上限成本高达348万美元。

“利率上限合约的成本已从微不足道的问题变成了首要考虑因素，“对冲咨询公司Derivative Logic的董事总经理Carol Ng表示。

无力支付的业主可以尝试以固定利率进行贷款再融资，但对于办公楼等高风险资产而言，这将既困难又昂贵。如果贷款已处于资不抵债状态，房东可能需要追加股本、出售资产或选择违约。

更糟糕的是，疫情期间房地产买家背负了异常高比例的浮动利率债务。Trepp数据显示，2021至2022年间浮动利率贷款占商业抵押贷款支持证券发行总量的60%左右，而在同样处于加息周期的2005至2006年，这一比例还不到15%。

利率对冲成本过高已导致今年最大规模违约事件之一。布鲁克菲尔德资产管理公司旗下子公司因未对洛杉矶两栋办公楼中的一栋续购利率保护产品而出现贷款违约。该子公司资产组合中另外两栋办公楼的利率上限协议也将在10月到期。

若房东足够幸运，或许能在现有对冲合约到期前迎来降息。但如果美联储抑制通胀的战役比预期更持久，情况可能进一步恶化。目前一个月期SOFR远期曲线显示利率将在7月达到5.07%的峰值，随后回落至2023年底的4.39%，这比美联储自身的预测更为乐观。

“房地产借贷者面临的风险在于，市场最终会与美联储的预期趋同，“Chatham Financial管理合伙人杰基·鲍伊表示。

商业房地产贷款的违约率仍出人意料地处于低位，而保护房东们的利率上限可能是原因之一。一旦这些对冲措施结束，借款方及其贷款机构将面临更为严峻的现实。

联系作者Carol Ryan，邮箱：[email protected]

本文刊登于2023年5月3日的印刷版，标题为《房东们可能迎来新的出售理由》。