《华尔街日报》：生命科学地产领域在多年连涨后降温

波士顿尼可街15号的建筑效果图，该物业已被制药公司礼来租用。图片来源：Alexandria Real Estate Equities办公和实验室空间市场——近年来最热门的商业地产领域之一——如今也面临压力。

疫情期间，由于企业竞相研发新冠疫苗，该领域成为投资者宠儿。与传统办公空间不同，生命科学建筑不易受远程办公趋势影响。实验室工作通常需要专业设备和机械系统，这些无法在家中复制。

但根据商业地产服务公司世邦魏理仕的数据，大量新增供应正给全美最大行业枢纽（包括圣地亚哥、南旧金山和波士顿-剑桥地区）带来压力，导致空置率上升。

由于资本市场枯竭，生物技术公司也被迫放缓增长计划。许多这类企业尚未盈利，需要通过首次公开募股、新股发行、风险投资公司和借款来获取发展资金。

由于利率上升和对经济衰退的担忧，这些资金来源正在减少。生物技术公司已裁员数千人，上市生物技术股票价格暴跌。

绿色街分析师约翰·帕夫洛夫斯基表示，未盈利的初创企业"资金链更脆弱"，“IPO市场已关闭一段时间”。

并非所有消息都是负面的。制药公司对生命科学建筑的需求依然强劲。根据世邦魏理仕(CBRE)的数据，2023年第一季度生命科学实验室的平均租金约为每平方英尺65美元，高于2020年第一季度的40美元左右。

然而，由于寻求空间的初创企业减少，空置率正在上升。根据世邦魏理仕的数据，在圣地亚哥，第一季度的空置率从一年前的3%升至5.6%。波士顿地区的空置率为3.4%，是一年前的近五倍，在旧金山湾区，空置率从5.9%小幅上升至8.4%。

这种疲软表现再次表明，即使是更受青睐的商业房地产行业，如今也受到了利率上升和经济担忧的冲击。

百时美施贵宝(Bristol-Myers Squibb)在亚历山德里亚(Alexandria)圣地亚哥超级园区Campus Point扩建的效果图。图片来源：Alexandria Real Estate Equities自3月初硅谷银行(Silicon Valley Bank)倒闭以来，Alexandria Real Estate Equities Inc.的股价已下跌13个百分点。Pawlowski说，相比之下，整个房地产投资信托基金(REIT)行业下跌了2个百分点。Alexandria Real Estate Equities Inc.是唯一一家纯粹的生命科学房地产投资信托基金，也是该行业的风向标。

他说，投资者认为硅谷银行的倒闭是信贷收紧的又一个迹象，同时债务成本也在上升。

疫情初期的氛围要乐观得多，当时数百亿美元涌入医学研究领域，对新空间的需求达到创纪录水平。开发商在主要生命科学中心启动了新项目，其他市场也开始在费城和科罗拉多州博尔德等城市发展。根据Green Street的数据，截至2021年的三年间，Alexandria的总回报（含股息和股价增值）约为110%。

“全球都聚焦在这个行业，“Elevate Research Properties总裁马修·威尔说。该公司在曼哈顿有三个生命科学开发项目，总面积近100万平方英尺。

但随着生物技术需求降温，大部分新增供应将进入市场。世邦魏理仕预测，到2025年，生命科学空间将达到2.2亿平方英尺，高于2022年底的1.8亿平方英尺。“这个行业之前的发展轨迹是不可持续的，“世邦魏理仕美洲生命科学咨询主管马特·加德纳说。

为应对市场的不确定性和波动，Alexandria在4月表示，已通过暂停或延迟多个项目，将建设支出减少了2.5亿美元。

Alexandria联合创始人兼执行主席乔尔·马库斯举例说，公司关闭了北卡罗来纳州研究三角园的一个项目，因为疫情期间完成的项目中，有几家租户表示尚未准备好"启动"扩张计划。

写信给彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

更正与补充旧金山湾区的空置率从5.9%微升至8.4%。本文早期版本错误地写成了旧金山。（已于5月2日更正）

刊登于2023年5月3日印刷版，标题为《生命科学市场正在降温》。