布鲁克菲尔德洛杉矶办公公司因违约问题陷入动荡——《华尔街日报》

洛杉矶FIGat7th购物中心是布鲁克菲尔德DTLA持有的物业之一。图片来源：etienne laurent/Shutterstock由布鲁克菲尔德资产管理公司运营的洛杉矶大型写字楼业主正面临偿贷困境，空置率上升和利率上涨正冲击着该市商业地产市场。

这家名为布鲁克菲尔德DTLA基金办公信托投资公司的企业拥有六栋写字楼和一处零售中心。其公开文件显示，其中五栋写字楼面临止赎风险，至少两笔抵押贷款已违约。

由于市值跌破1500万美元，该公司于4月21日申请从纽约证券交易所退市。其股价年初至今暴跌87%，现不足1美元。

布鲁克菲尔德DTLA的困境表明，疫情期间原本稳定的写字楼投资，正随着空置率攀升和债务成本螺旋上升而开始瓦解。该公司23亿美元抵押贷款中大部分采用浮动利率且将于2023或2024年到期，因此尤为脆弱。

在疲软的写字楼市场中，期限通常短于固定利率贷款的浮动利率贷款正成为焦点。业主为防范利率上涨购买的套保工具成本激增，迫使他们要么支付数百万美元进行新对冲，要么选择违约。由于债务成本上升、楼宇贬值及银行回避写字楼抵押贷款，贷款到期时再融资愈发困难。

布鲁克菲尔德DTLA的处境也反映了洛杉矶这一全美最大写字楼市场之一空置率上升的趋势。根据经纪公司高力国际的数据，截至2022年底，洛杉矶市中心约30%的办公空间可供租赁，这一比例居全美各大写字楼市场之首。

房地产分析公司Green Street分析师迪伦·布尔津斯基表示，该市中央商务区陷入困境的部分原因是其与许多住宅区通勤距离过长，以及人们对犯罪率上升的担忧加剧。

在3月31日提交的2022年度财报中，布鲁克菲尔德DTLA表示，自疫情开始以来其入驻率持续下降，且"企业正在考虑如何最佳实施重返办公室计划并转向混合或远程办公政策，租赁需求尚未恢复至疫情前水平"。

大部分楼宇面临债务或对冲问题。根据公司年报，777大厦的利率对冲合约于11月到期且未续签新约，导致违约发生；而天然气公司大厦的抵押贷款则在2月到期时违约。

布鲁克菲尔德DTLA称，第三栋大厦的收益不足以支付即将到期的债务还款、租赁成本及其他开支。公司表示另有两处物业未来可能面临止赎风险。

布鲁克菲尔德资产管理公司发言人表示：“我们始终注重资产质量，所持物业95%为全球需求持续强劲的顶级地标和甲级写字楼，受益于’优质资产避险’趋势。虽然疫情给美国部分市场的传统办公业态带来挑战，但这仅占我们投资组合的极小部分。”

根据经纪公司高力国际数据，2022年底洛杉矶市中心约30%的办公空间可供租赁。图片来源：caroline brehman/Shutterstock布鲁克菲尔德DTLA旗下三处地产由房地产投资者罗伯特·马奎尔在1980年代至1990年代初的办公楼建设热潮中开发。马奎尔于2003年将其资产组合上市，并通过债务融资进行扩张，于2005年收购了777大厦。但他在全球金融危机期间陷入困境，2008年离开公司后，其大部分资产被债权人接管。该公司股价从2007年的44美元暴跌至2009年的60美分。

2013年，布鲁克菲尔德以超4.25亿美元收购了当时名为MPG Office Trust Inc.的公司及其剩余的四栋办公楼。它将MPG公司累积未付股息的可转换优先股置换为新公司布鲁克菲尔德DTLA的优先股。

随着低利率推高全美办公地产价值，新公司股价在2017年回升至30美元。截至上周五，股价已跌至约50美分。

联系记者康拉德·普策尔：[email protected]

本文发表于2023年5月2日印刷版，标题为《违约潮冲击洛杉矶办公楼业主》