《华尔街日报》：美加边境美国居民对渥太华住房税不满

加拿大年度空置税设定为房产评估价值或最近一次售价的1%。图片来源：Ben Nelms/Bloomberg News渥太华——在加拿大拥有房产和度假屋的美国人对渥太华计划对非全年居住的房地产征税感到愤怒。

一些美国人正考虑出售他们在加拿大的房产。代表纽约州西部的一位国会议员正在推动拜登政府根据《美墨加贸易协定》条款提出贸易申诉，或至少说服加拿大为美国人制定豁免条款。

加拿大官员于2021年首次提出针对外国业主空置房产的空置住房税。当地官员表示，这一问题在卑诗省温哥华最为严重，据当地官员和房地产经纪人称，过去十年间，外国人（主要来自中国大陆）在该市购置房产。截至2022年1月的十年间，温哥华独立屋的平均价格几乎翻了一番，达到近200万加元（约合150万美元）。加拿大最新数据显示，卑诗省近5%的住宅物业为外国人所有。

该年度税率为以下两者中较高者的1%：市政当局评估的房产价值或该房产最近一次售价。

财政部长克里斯蒂亚·弗里兰的发言人表示，该税收旨在"帮助解决对外国投资对住房成本影响的担忧，以及加拿大人在住房市场上被高价挤出的忧虑。"

闲置房屋税针对的是外国业主空置的房产，这在加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华尤为引人关注。照片：贝恩·斯坦利/祖玛通讯社该措施于去年6月由加拿大正式通过，自2023年起在全国范围内实施。加拿大税务官员在2月初公布了新措施的细节，早于4月30日的加拿大报税截止日期。美国和加拿大的税务顾问表示，受影响的美国人要么不知道这项措施，要么对涉及的文书工作感到恐慌。例如，该税收要求美国人经历大约两个月的流程来获得加拿大税号，这是提交与空置房屋税相关文件所必需的。规定称，未能在截止日期前提交文件将引发约3500美元的罚款。

这些细节的公布"引发了极大的恐慌、愤怒和沮丧"，马克·费尔曼说，他是安大略省伊利堡边境小镇KIS税务服务的会计师和所有者，该镇与布法罗隔着尼亚加拉河相望。他的部分业务涉及跨境税务问题。“没有人知道该向哪里求助或查阅。”

一些人选择退出。华盛顿州贝灵汉边境小镇的移民律师格雷格·布斯在二十多年前在温哥华市中心购买了一套公寓，断断续续地在这个加拿大第三大城市度过周末，享受剧院、歌剧和美食等便利设施。

“我们并非在加拿大投资，而是出于生活方式的选择，”布斯先生表示。在了解这项税收政策后，他表示准备出售房产。“如果他们认为这是我的投资行为，那我也可以做个精明的投资者。”根据当地房地产数据，温哥华公寓价格在过去约二十年间上涨了175%。

加拿大官员表示，新税政策并非旨在抑制旅游业。图片来源：James MacDonald/Bloomberg News来自纽约州阿默斯特郊区（多伦多西北约100英里处）的帕特里克·惠伦，在疫情期间出售了位于安大略省黑德湖畔的家族度假屋，部分原因是美加边境关闭。他拥有该房产二十年，称这里是其家人在阵亡将士纪念日到劳动节期间度过大部分时光的地方。

他表示曾希望用售房所得购置另一处加拿大夏季房产。“现在显然不行了，而且老实说，我也不想买了，”他说，“感觉现任政府不欢迎我们。”

加拿大官员表示，他们的目的不是抑制旅游业。弗里兰女士的发言人指出，空置房屋税存在豁免条款，例如依赖旅游业推动增长地区的休闲房产。例如，只要业主能证明累计居住满28天，不列颠哥伦比亚省热门滑雪胜地惠斯勒的部分房产可获豁免。将房屋出租给其他游客，或借给朋友及其他家庭成员（如成年子女）使用的时间不计入28天居住期。

税务顾问费尔曼先生表示，这些豁免政策显得杂乱无章。他指出，在伊利堡就存在这样的情况：街道一侧的房屋获得豁免，而另一侧的房屋却未能幸免。

为部分回应民众抗议，加拿大官员暂停了政策实施。三月下旬，加拿大税务局以"受影响业主面临特殊挑战"和"希望给予更长的合规准备期"为由，宣布将2022纳税年度相关申报材料的截止日期延长六个月至10月31日。

闲置房屋税于1月1日生效，与此同时实施的还有为期两年的全面外国人购房禁令。本月加拿大官员提出修订该禁令，因发现立法文本中的禁令条款意外影响了开发商购置空地建造住宅和商业地产的计划。

在两年禁令出台前，加拿大部分地方政府已对外国买家征收购房税以抑制海外需求。澳大利亚与新西兰在上个十年就出台了限制外国人购房的政策。

这些税收与外国买家禁令双管齐下，旨在抑制疫情期间领跑发达国家的加拿大房价飙升态势。随着加拿大央行快速加息，2022年起房价开始回调，目前较去年同期下跌约16%。

美国国会布法罗地区众议员布莱恩·希金斯表示，他在加拿大安大略省拥有湖滨和海滨房产的选民们正受到一项他认为旨在针对海外富裕买家的政策影响。希金斯称，其选民所持有的房产"完全按照建造初衷被充分利用"，“这是北部边境生活风貌的一部分”。

希金斯透露，他与其他北部边境议员已向拜登政府官员——包括美国贸易代表戴琪和美国驻渥太华特使——提出交涉，要求通过可能提起正式贸易申诉的方式解决该问题。一位美国官员表示戴琪办公室正在研究加拿大的空置房屋税。国务院发言人表示驻渥太华外交官已向加方官员转达了对该税收的关切。

现往返于佛罗里达州那不勒斯与伊利堡之间的前布法罗居民埃德·杜克斯表示，希望加拿大政策制定者重新考虑这一政策。

“我们并非要从加拿大居民手中抢购房产，不该对我们抱有敌意，“计划五月中旬入住伊利堡临水住宅的杜克斯说道。

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本文发表于2023年4月29日印刷版，标题为《加拿大房产税引发外国买家不满》。