《华尔街日报》：联邦抵押贷款费用调整

联邦住房金融局(FHFA)对抵押贷款定价的调整正在市场上引发震动，尽管官僚机构不愿承认这一点。这些调整将于周一生效，将提高一些信用良好的借款人的成本，同时降低低收入借款人的抵押贷款成本。

我们在最近一篇社论中强调了这些变化，FHFA局长桑德拉·汤普森对我们关于该计划将抵押贷款风险社会化的描述表示反对。汤普森女士表示，新政策“不会在同等条件下对高信用评分借款人收取比低信用评分借款人更高的费用。”她说，一些信用评分较高的借款人甚至可能支付更少的费用。

我们想知道她如何定义“同等条件”。新规定对许多信用评级高且首付比例大的借款人增加了费用，并用这些费用来降低信用较差且首付比例较小的借款人的借贷成本。

根据Evercore ISI的计算，信用评分在720至739之间、首付比例为15%-20%的买家，其利率将增加0.750%。首付比例为20%-25%的借款人，利率将增加0.500%。（附近的Evercore图表提供了更多细节。）

受益者是信用评分较弱的借款人——即风险较高的借款人。根据FHFA政策，信用评分低于620、借款金额超过房屋价值95%的借款人目前需支付3.750%的费用。在汤普森女士的新计划下，这些借款人的费用将减少1.750%。

负责监管房利美与房地美的汤普森女士声称，这两家联邦抵押贷款担保机构"不会根据借款人信用评分提供补贴"。但联邦住房金融局的新规将降低所有信用评分低于680分、首付比例≤5%借款人的费用。

图片来源：Evercore ISI研究机构这些数据至关重要，因为抵押贷款市场正是据此定价风险。当贷款成本与违约概率脱钩时，就会引发恶果。

美国企业研究所研究发现，在2006-2007年房利美/房地美收购的自住型30年期固定利率贷款中：信用评分720-769分且首付20%的借款人，违约率介于4.2%-8.8%；而首付＜4%且信用评分620-639分的借款人，违约率高达39.3%-56.2%。

汤普森女士辩称费用调整将帮助"仍具备财务能力和信用资质的低收入购房者"，却刻意回避了联邦住房金融局同时为首付少、信用差的借款人降费的事实。

降低高风险贷款费用无益于"保障两房稳健运营"。价格与风险脱钩将导致抵押贷款市场失灵（有时以难以预料的方式），最终由纳税人买单。由于需求增加而供给不足反而推高房价，这些费用甚至可能让住房变得更难负担。

这项规定终于引起了国会的注意，可能也引起了汤普森女士的关注。众议院金融服务委员会主席帕特里克·麦克亨利和住房与保险小组委员会主席沃伦·戴维森本周表示，如果费用变更按计划生效，他们将尝试废除这些变更。

联邦住房金融局试图通过向部分购房者收取更高费用，使另一些购房者更能负担得起住房。在我们看来，这像是将信贷风险社会化。

位于华盛顿特区的联邦住房金融协会（FHFA）总部。照片：Ting Shen/彭博新闻刊登于2023年4月29日印刷版，标题为《联邦抵押贷款费用的旋转》。