商业地产陷入低迷，不妨问问瑞典的“地产之王”——《华尔街日报》

免费资金时代的终结已造成广泛的金融冲击，许多人担忧商业地产将成为下一个崩盘的领域。

只需问问伊利亚·巴特利安——这位欧洲负债最重的房地产大亨之一。

在不到十年间，这位前小镇市长借助低成本贷款浪潮建立了北欧房地产帝国。他的公司SBB专营所谓的"社会基础设施"。作为首席执行官，他收购了医疗诊所、学校甚至警察局，再回租给地方政府。大批散户投资者涌入SBB股票。

公司审计机构安永曾在斯德哥尔摩市政厅的璀璨晚宴上，将巴特利安誉为瑞典"年度企业家"。

利率飙升使SBB陷入困境，成为欧洲日益脆弱的房地产市场中受创最重的企业之一。该地区房价过去一年暴跌20%。瑞典主要金融监管机构警告商业地产将面临"清算时刻"。

公司股价较2021年末峰值下跌约80%，市值蒸发150亿美元。做空机构瞄准SBB，标普全球评级警告可能下调其评级，此举将增加偿债成本与难度。巴特利安个人财务也承压，他曾用所持股票进行大额个人借贷。

为筹集资金，SBB上月动用了私募巨头布鲁克菲尔德资产管理公司8.9亿美元救助方案中的部分资金，出售了一批学校和幼儿园资产组合的股权。

瑞典索尔纳市一所由SBB持有的独立中学。随着硅谷银行在利率上升浪潮中崩塌，投资者开始聚焦全球房地产市场的风险。大西洋两岸的银行对房地产贷款均有大量敞口，私募股权公司和普通投资者亦是如此——在利率跌至零甚至负值的过去十年间，他们曾在此领域追逐收益。

许多人担忧，当租约与贷款到期时，仍在应对疫情引发的通勤与零售模式变革的房地产市场可能造成更广泛的经济冲击。

这种繁荣-萧条的周期在瑞典被放大。得益于1990年代初房地产崩盘后采取的审慎态度，该国金融业平稳度过了2008年金融危机。专注于房地产的Green Street Advisors分析师埃多阿尔多·吉利表示：“SBB堪称瑞典市场现状的完美缩影。”

吉利称，在Green Street研究的所有公司中，SBB的负债水平位居第二，约相当于其资产价值的66%。SBB表示其采用不同的债务计算方式，负债约占投资组合价值的49%，该计算未将某种形式的混合债券计入债务。

55岁的巴特扬表示，凭借低空置率和与政府签订的长期租约，SBB具有良好优势。他称公司已迅速转向强化财务状况，且今年到期债务很少，并补充其个人借款保守且留有充足缓冲空间。

“生存下来的并非最强壮的物种，”他引用查尔斯·达尔文的话说道，“而是最能适应变化的那个。”

巴特利安先生出生于黑山，1990年代初家乡战火纷飞时移民瑞典。他获得了社会工作博士学位，后来从政。在被视为瑞典社会民主党后起之秀时，他转投一家房地产公司工作，据称后来被迫离职。

2016年，他创立了SBB公司，全称为北欧社区建设集团，通过与一家专注于电信软件和在线赌博的公司反向并购实现上市。

从社会主义转向新自由主义的巴特利安，避开了摩天大楼，转而投资社区核心资产。凭借政界人脉，他达成协议收购市政建筑，再以可观租金回租给地方政府。

SBB的资产组合逐渐扩大，包括养老院、逾1万套受监管公寓单元、北极圈边缘小镇的文化中心，以及在挪威的275所幼儿园。

截至2021年底，SBB拥有近6000万平方英尺空间，相当于20座帝国大厦。安永赞助的评审团授予其成就奖时，称这位"志在打造欧洲最大房地产公司"的企业家为"瑞典地产之王"。

安永发言人表示该奖项独立于审计业务，由外部独立评审团决定。

巴特利安先生面对镜头时从容不迫，这增加了他的大众吸引力。他经常在电视上客串露面，吹嘘公司的成就。他在推特上炫耀公司的增长，并攻击批评公司的人。

SBB的股价飙升，从2017年到2021年底达到峰值时增长了13倍多，市值超过180亿美元。根据金融数据公司Modular Finance的数据，它成为瑞典持股人数最多的股票之一，拥有超过26万名股东，比总部位于斯德哥尔摩的快时尚零售商H&M Hennes & Mauritz AB还要多。

“这种疯狂的增长使其在瑞典投资者中非常受欢迎，”来自斯德哥尔摩的23岁会计师丹尼·鲁斯说。

鲁斯先生两年前投资了数千美元，并在股价下跌时购买了更多股票。总体而言，他亏损了超过44%。尽管如此，他仍然看涨，并认为公司已经经受住了风暴的考验。

巴特利安先生是大股东，他通过一家以自己名字命名的公司——Ilija Batljan Invest AB——发行债券，承担了与他的股票相关的债务。他支付债券利息的部分资金来自SBB股票的股息。

随着2022年利率上升对公司造成冲击，SBB的批评声越来越大。做空机构Viceroy Research去年发布了一份报告，提出了一系列指控，包括指控SBB夸大了其房产的估值，然后基于这些高估值借款。

周三从斯德哥尔摩SBB办公室看到的景象。巴特利安先生批评了做空者，并否认房产被高估。SBB表示，独立评估师负责估值工作，且公司能以等于或高于估值的价格出售房产。

在季度财报电话会议上，巴特利安偶尔会显得粗鲁：一位长期担任高盛房地产行业分析师的人询问有关现金流的问题时，巴特利安反问道：“你做过房地产吗？”

为偿还债务，巴特利安将8000套公寓的资产组合剥离为独立公司，并出售了办公楼、养老院和仓库。2022年公司持有面积减少了超过800万平方英尺。

去年底SBB同意将其在幼儿园及其他学校资产组合中49%的权益出售给布鲁克菲尔德，后者通过基础设施投资基金（而非其大型房地产部门）完成了收购。

巴特利安称这笔交易证明公司具备通过向知名投资者出售资产来筹集资金的强大能力，即便在市场低迷时期。上季度他还提高了股息**，**表示这一举措得到了房产销售现金流的支持。

部分分析师担忧SBB会优先支付股息（此举有助于支撑股价和巴特利安的个人债券）而非偿还债务。

本月，曾看涨SBB的北欧联合银行分析师向客户发送报告建议抛售，认为当前股息不可持续，并担忧利率上升压力下公司债务可能被降级。

瑞典的通胀率超过10%，位居欧洲最高之列。本周央行将基准贷款利率再次上调0.5个百分点至3.5%。

巴特利安先生期待不同的动向：他最近在推特上转发了一份预测长期利率将回落至0.5%的报告。

联系埃利奥特·布朗，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年4月28日印刷版，标题为《瑞典"房地产大亨"承受利率飙升之痛》。