《华尔街日报》：曼哈顿公寓租金创历史新高 或仍难阻黑石集团违约

黑石集团面临违约风险，其以纽约最昂贵行政区11栋公寓楼为抵押的2.7亿美元贷款可能无法偿还。图片来源：Michael Nagle/Bloomberg News尽管全美大部分地区租金趋于平稳或下降，曼哈顿公寓租金今年仍飙升至历史新高。即便如此，黑石集团仍可能失去其在曼哈顿的一批公寓资产。

这家房地产与私募股权公司正面临2.7亿美元贷款违约风险，该贷款由纽约最昂贵行政区的11栋公寓楼担保。穆迪投资者服务公司报告显示，这些房产的现金流已不足以覆盖全部债务成本。

2019年这些公寓平均月租金为3700美元。如今曼哈顿租金中位数又上涨20%创下纪录。由于黑石旗下公寓多为市场价房产，公司本可受益于行政区租金上涨。

但租金激增仍无法抵消黑石对这11栋建于1900至1987年间、主要位于切尔西和上东城社区的公寓日益增长的维护成本。

这些困境导致黑石的贷款进入"特殊服务"程序——即由第三方接管可能无法偿付的证券化贷款的管理流程。

在2021年和2022年上半年公寓租金价格激增之后，美国各地的租金近几个月来一直在下降，这表明许多租户已经达到了他们收入中用于住房支出的极限。

曼哈顿的租金却是一个罕见的例外，持续上涨。该市的租金在疫情初期有所下降，直到2022年初才恢复，房地产经纪人将这一反弹归因于办公室工作人员和学生的回归，这保持了高需求。

但即使是纽约的公寓楼，如果维护和改善成本过高，也可能难以盈利。纽约及其他地区的许多多户住宅业主报告称，近年来运营成本上升，包括建筑、劳动力和保险成本。

根据贷款文件和知情人士透露，黑石集团管理这11处房产的相关费用，包括维修和升级，远远超出了该公司在2019年获得贷款时的成本预期。

此外，这些房产是通过浮动利率债务融资的，虽然这对于旨在改善后加价出售的房产来说是典型的，但涉及利率风险，从去年开始，这使得债务成本更加昂贵。

这些建筑在疫情初期也遭受了租金收入疲软的影响，当时许多纽约人搬到了郊区或美国其他地区。最近这已经不再是一个大问题。根据穆迪引用的数据，平均入住率已经反弹至93%。

在其中一处名为The Grove的房产中，单卧室单元月租金超过5000美元，而今年早些时候该楼盘一套三卧室顶层公寓的挂牌月租高达1.6万美元。

黑石集团女发言人表示，这笔债务属于无追索权贷款，意味着贷方只能处置与该贷款挂钩的抵押房产。她补充说，纽约这个资产组合"并不能代表我们更广泛的多户住宅投资组合的实力。由于需要大量资金将60多年房龄的物业改造到我们和住户期望的标准，该组合面临着特殊挑战。"

黑石集团的证券化贷款将于8月到期，并有权选择将贷款期限再延长一年。与其他房东类似，该公司购买了名为利率上限的对冲工具，部分降低了利率上升风险。但房地产数据公司CRED-iQ的高级董事总经理马克·麦克德维特表示，该对冲合约将于8月到期，而续签的高昂费用（可能高达数百万美元）将进一步侵蚀这些楼宇的运营收益。

黑石可能很快会选择止损，将这些房产移交给代表债券持有人管理贷款的特殊服务商。该公司也可能尝试重新协商贷款条款以避免资产损失。

这11栋建筑仅占黑石某房地产基金的极小部分，根据公司最新财报显示，该基金整体仍保持正收益。

由商业房地产抵押贷款支持的债券价格近期已跌至疫情开始以来的最低水平，原因是投资者对房地产市场普遍存在的潜在风险日益警惕。

根据房地产数据公司Trepp LLC的数据，未来两年内将有价值370亿美元的证券化多户住宅贷款到期，这些贷款的租金收入要么不足以偿还债务，要么偿还后的缓冲空间低于标准水平。相比之下，这一数字是办公楼领域高风险贷款的两倍多。

“我认为将会出现大量买家后悔的情况，“Trepp公司高级董事总经理马努斯·克兰西表示。

联系作者威尔·帕克，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年4月26日印刷版，标题为《黑石曼哈顿公寓投资组合面临风险》。